元朝時，有一個商生，跟隨做官的父親到了姑蘇，寄居在烏鵲橋，他家的隔壁是楊家的府第。楊家是延祐年間的大詩人浦城公楊載的後裔，楊載從商家娶親，他的孫女叫采采，與商生是姑表兄妹。
浦城公已經亡故，但是其妻商氏還在人世。商生年少，氣質清和秀美，性格溫和純正，和采采都還在兩小無猜的童年時期，商氏，就是商生的姑婆。
每當讀完書的餘暇，商生總要和采采在庭院遊戲玩耍，商氏對他十分鐘愛，她曾經撫摩著商生並指著采采說： “你要好好讀書進德修業，我的孫女決不會嫁給別人，以後讓她侍奉你，以接續楊、商二姓的親戚關係，使兩家永遠友好。”
采采的父母聽到這話很高興，即刻就想讓女兒嫁過去，但是商生的父母因為兒子年幼，恐怕會耽誤他的學業，就請求過些日子再論婚嫁。商生和采采因為商氏的那番話，也倍加親愛。
一眨眼，過了好幾年了。幾年當中，每到中秋節的夜晚，兩家人總要聚會飲酒，然後一同到商生家庭院後的秋香亭遊玩。那裡有二棵花樹，樹蔭扶疏，桂花剛剛盛開，月亮圓圓，花香濃郁，商生和采采曾私下裡在樹下談心，傾吐彼此愛慕之情。
此後，采采的年齡漸漸大了，就不再到商家來了，每年的伏、臘節日，兩人只以兄妹的禮節在中堂見一見面而已。閨房深幽，沒有辦法互致深情。過後一年，秋香亭前的桂花剛開，采采就以折花為藉口，用碧瑤箋寫了兩首絕句，讓侍女秀香拿去交給商生，並且要商生應和。
詩曰：
秋香亭上桂花芳，幾度風吹到繡房。
自恨人生不如樹，朝朝腸斷屋西牆。
秋香亭上桂花舒，用意殷勤種兩株。
願得他年如此樹，錦裁步障護明珠。
商生得到詩，十分驚喜，於是就隨口而成二首絕句，寫在紙上作答，交給侍女拿去。
詩曰：
深盟密約兩情勞，猶有餘香在舊袍。
記得去年攜手處，秋書亭上月輪高。
高栽翠柳隔芳園，牢織金籠貯彩鴛。
忽有書來傳好語，秋香亭上鵲聲喧。
商生開始只是愛慕采采的容貌而已，還不知道她的文才如此之高，待看到她寫的兩首絕句後，高興得如痴似狂，從此只是抬起頭，踮起腳，等待結婚的日子到來，再也不考慮其它事了。
采采後來因為多情思念而染上疾病，她擔心商生不知道自己的眷戀之情，就在吳綾帕上題寫了一首絕句，讓侍女拿去送給商生。
詩曰：
羅帕薰香病裹頭，眼波嬌溜滿眶秋。
風流不與愁相約，才到風流便有愁。
商生讀罷詩作，感嘆再三，但沒來得及和詩酬答。正好這時高郵張士誠起兵造反，三吳一帶兵荒馬亂，商生的父親就帶著全家南歸臨安，接著又流轉遷徙在會稽、四明山一帶躲避戰亂。而采采一家也北遷金陵，兩家從此不通音訊將近有十年光景。
後來明朝統一，道路才通。當時商生的父親已經亡故，商生獨自侍奉母親居住在錢塘舊址，他派舊日的老僕前往金陵尋找采采，可採來卻已經嫁給了佔籍太原的姓王的人家，並且已經有了子女。
僕人打聽後回來報告，商生雖然感到悵然絕望，但始終想向采采傾吐一下委婉曲折的心事，以表達自己的感情。於是，他就買了剪綵花二小盒、紫錦面脂一百塊，派僕人帶往金陵送給采采。商生恨她背棄婚約，也不再寫信，只是讓僕人以自己的名義，假託親戚交往，請求見一見面以觀察采采的情況。
王家也是金陵的大戶人家，在集市上開了一個彩帛鋪，正巧采采獨自一人站在垂簾後面，看到僕人在門口想進又不敢進的樣子，急忙呼喚他說：“該不會是商兄家的老僕人吧？”采采隨即讓僕人進來，詢問商生的情況，臉色很是憂傷。
僕人把兩樣禮物送給她，采采感到奇怪的是怎麼沒有商生的書信，僕人就詳細地把商生的意思告訴了她。采采嘆息鬱悶，一時說不出話來，只是用酒餚招待僕人，約他明天再來討回話。
第二天，僕人依命前往，采采裁剪印有墨線格子的絹紙，寫信給商生說：承蒙來人詳細敘述了前因。只因老天不能成全，以至事情多有阻隔。自從元朝政治混亂，各郡遭受兵災，百姓傷亡，弱肉強食，接連遭受禍亂，到如今已經十年了。
我有幸能生存下來，但此身已不是原來那個我了，東奔西竄，左逃右避。其間祖母謝世，先父亡故。既要避亂兵的狂暴，又要憂慮貞節的保全。我想遵守以前的盟約，但是你的音訊卻長久斷絕；想講求小忠小信，為你而殉情，可死了都沒人知道怎麼回事。
我不幸只好委身嫁人，苟活人世，虛度時日，顧念自己孤獨的弱體，偏偏會遭遇困苦顛沛的凶年，所以常常觸景生情，逢時起恨，雖然在應酬的時候，也勉強作出笑臉；但是寂寞孤獨之中，我仍然不勝傷感。追念往事，就好像昨天剛剛發生一樣。
郎君的書函早已銘刻心中，郎君的聲音總在耳畔響起。晚上每每半條被子還沒睡暖就醒了，連彼此相會的夢也做不成；有時剛剛靠上枕頭睡著，一下又會驚恐不安地突然醒過來。看看自己的容貌比往日消瘦，知道我憔悴完全是為了郎君。
想到與郎君再也無緣相會，我就十分惆悵，不得不悲嘆今生只能虛度，哪裡料到郎君並沒有忘記我，仍然深深撫愛掛念我；廣施恩澤，想使迴光返照；不棄微賤，采采鄙陋之身，至今仍惦記著我這個親戚的行蹤；又送上彩花、唇膏等裝飾品，使我的衰容頓時改觀。
你對我的恩惠真是太多了我雖然承受了這種種恩事，但是卻更增我的慚愧。更何況我近來形銷骨立，食量大減，心中鬱結。
我知道自己活在世上的日子已經不多了，我就當暫時寄居在塵世罷了。表兄如果見了我，也會厭惡我，遺棄我，還有什麼必要來憐憫我、撫卹我呢？假如我們的恩愛情緣確實未斷，應當會在來生結為伉儷，在後世接續婚姻。
面對信箋我低聲哭泣，萬分悲傷，難以自禁，特意寫了一首七律給您看看。倘若您能夠體察我的意思而原諒我，使得棄婦感恩，故人念德，那麼我就雖死猶生了。
詩為：
好因緣是惡因緣，只怨干戈不怨天。
兩世玉簫猶再合，何時金鏡得重圓？
綵鸞舞后腸空斷，青雀飛來信不傳。
安得神靈如倩女，芳魂容易到君邊！
商生收到書信，雖然不再盼望，但還是依韻和了一首七律以排遣自己的思念之情。
詩中寫道：
秋香亭上舊因緣，長記中秋半夜天。
鴛枕沁紅妝淚溼，鳳衫凝碧唾花圓。
斷絃無復鸞膠續，舊盒空勞蝶使傳。
惟有當時端正月，清光能照兩人邊。
商生把采采的書信和自己的詩一起收藏在巾箱中，每次拿出來看，就要食不甘味寢不安睡好幾天，大概是始終不能忘記自己同采采的感情的緣故。商生的朋友山陽縣瞿佑對這件事知道得很詳細，他既以道理功慰商生，又填寫了《滿庭芳》詞一首記載這件事。
那詞中寫道：
月老難憑，星期易阻，御溝紅葉堪燒。
辛勤種玉，擬弄鳳凰簫。
可惜國香無主，零落盡露蕊煙條。
尋春晚，綠陰青子，淡淡已無聊。
藍橋雖不遠，世無磨勒，誰盜紅綃？
悵歡蹤永隔，離恨難消！
回首秋香亭上，
雙桂老，落葉飄搖。
相思債，還他未了，腸斷可憐宵。
此外，又作文載錄了這件事的始末，附在《古今傳奇》的後面。多情的人讀了它，則會感到章臺柳被他人攀折，讓才子佳人遺憾無窮。而仗義的人聽說這件事，就會像唐代傳奇《無雙傳》一樣，去尋求茅山道士的假死之藥，使俠客之心長在永存但是人們又哪裡知道，真正的結局不過像上面所說的而已。
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