AnitaSong

小區的電梯壞了，電子門也壞了，物業讓戶主交錢修，這錢應不應該業主來出，小區應該承擔全部責任。

看到這個故事，讓我想起了奴隸的來歷，下面給大家講講。

古時候奴隸主把奴隸圈養起來，用鞭子抽打，各種刑法促使他們幹活。

死了，病人不管，直接丟到野外，埋都懶得埋。

漸漸的，奴隸主發現這樣下去不太好，於是就改了規矩。

活幹得越多，吃得越好，住也會慢慢改善。

奴隸很聽話，很順從。

規矩又慢慢改了，奴隸幹活還可以得到一部分錢，可以買自己想要的東西，滿足很多需求。

於是奴隸更加拼命奴隸的幹活。

其實，在我看來，小區裡的居民，很像小區物業圈裡的奴隸，圈裡的羊。

小區物業會有很多規矩制定下來，居民會遵循。

然後，每隔一段時間，小區物業會刮羊毛。

電子門壞了是吧？

一些設施壞了是吧？

你們不出錢是吧？

行，那就在其他方面把錢搞回來。

總之，羊毛出在羊身上。

小區居民，就是物業的奴隸，物業待宰的羔羊，任其擺佈。

遇我得福

蘋果耗子來回答此問題。

1.這真是一個多災多難的小區，到處都是破破爛爛的，從側面反映了物業做的日常維護不到位。

2.若是電子門壞了，物業應當有相應的維護責任。因為電子門不太可能涉及大修，物業應當用業主繳納的物業費進行維修，而不是讓業主另行繳費。

3.若是小區電梯壞了，這就兩說了。若是小故障，不需耗費大量金錢，那麼物業應當主動聯繫相關售後進行自費維護；若是大故障，涉及到電梯部份或整體的故障，那麼這就會牽涉到動用小區公共維修基金，手續比較複雜，需要小區業主或也為會同意才能使用。

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蘋果耗子

很高興為您解答。

小區的電梯壞了，電子門也壞了，物業讓戶主交錢維修，那交的物業費是用來做什麼的，這錢應不應該由業主出？其實對於這樣的問題，我相信是很多朋友都比較困擾的，尤其是自家小區的電梯或者公共區域出現問題的時候物業就會找業主攤錢進行維修，而有很多朋友都感覺磨磨唧唧的麻煩就索性交錢了，但是有誰又真正瞭解什麼是物業費？物業費是用來做什麼的？今天我就試著為大家詳細說說。

一、什麼是物業費？

物業費主要是由我們房屋產權人或者是居住者委託小區物業管理單位對我們居民住宅樓小區的公共建築以及設備、公共設施、綠化、衛生、交通、治安和環境等項目進行日常維護、修繕、整治以及提高小區居民生活環境等相關項目而收取的服務費用。

二、物業費一般用於什麼支出？

1、物業管理人員、服務人員等工資、社會保險以及福利待遇補助等。

2、公共部分、公共設施、公共設備的日常運行和維修費用。

3、小區居民樓公共區域的衛生清理費用。

4、小區居民樓內公共區域的綠化環保費用。

5、小區居民樓公共區域秩序維護費用。

6、小區內物業辦公費用。

7、小區居民樓公共部分、公共設施、公共設備以及公共責任保險費用。

但是對於小區或者是居民樓內公共設備設施的大修、中修和更新以及改造的費用，不得計入物業費用的支出和物業服務成本的，應該通過小區內專項維修基金進行設備實施的維修等，所以如果說我們小區內的電梯或者是電子門壞了的話，費用不是由物業費用承擔的。

而且對於我們現在的小區來說一般我們在購房或者是交房的時候其實都是有交公共維修基金的，對於這個費用來說，其實就是對我們公共設施和設備進行維修或者是更新、改造用的，對於這部分資金的使用，如果說是我們單個單元的電梯出現故障需要維修的話，一般是需要單元所有業主進行簽字方可啟動的。

如果說對於一些小區來說，當時如果沒有交公共維修基金的話，在我們居住期間，單元內的電梯或者是電子門出現損壞需要維修的話，所需要的費用不再物業收取的費用範圍內，所以說為了能夠正常使用的話，維修的費用就需要單元內所有住戶公共承擔的。

因為明確規定了物業費用的包含和使用項目，其中是沒有公共設施設備的維修、更新和改造的，就算是我們個人認為是應該物業承擔的，其實按照規定來說，物業費用跟維修的費用不發生衝突的，所以在沒有公共維修基金的話，能夠儘快恢復正常使用的話，還是大家儘早共同承擔費用進行維修吧。

秦皇島裝修強子

剛好我小區的電梯鋼繩前天斷了。我不講物業費包括什麼，作為一個小區的業委會主任，我只講如何處理這些事情，以儘量縮短停運時間不影響業主出行。

許多人老是喜歡糾結這個話題，用雲南話來說就叫“扯著腸子橫掙”，都自認為物業費應該包含什麼什麼的,我不相信一個成年人連最基本的道理都不懂，那就是“羊毛出在羊身上”。用行話講，就是誰使用，誰付費。

其實物業服務費包含電梯維修費也好，不包含也好，最終都是業主湊錢來買單。只不過，包含的話，物業費單價會大幅提升，不包含的話，物業費單價可以降低一些。那些認為物業費低單價還要包含各種費用在內的，很簡單呀，在我們小區裡，業委會可以全權授權這些業主去尋找這樣的物業公司來接手，如果找到並經業主代表團表決通過後，業委會給這些業主戴大紅花。可是，這可能嗎？至今從來還沒有人來揭榜呢。

本小區經過對五種模式的電梯運行方案詳細論證比較後，認為物業費不包含電梯維修費等等在內業主最划算。這些費用另行測算收取。如今，本小區三年的經驗總結已經基本解決了電梯維保質量以及零配件損壞時的快速處置辦法。這些年下來，大家基本認同這種模式，很多電梯房小區來向我們取經呢。

如何快速處理電梯故障問題呢？

那就是我們的應急備用金。

每家業主200元，業委提出籌集管理使用辦法後，樓層代表團審議表決通過後交物業收取，物業收取後全部移交業委會，業委會再將各單元的移交各單元業主財務監管組。電梯故障需要購買零配件時（單次的單價超過了物業公司的範圍外的），各單元快速定奪，馬上購買發貨。貨到後電梯維保員迅速更換就解決了。

這是經驗總結出來的，第一次的鋼繩斷裂，那個單元的業主商量了兩個多月都統一不了方案。物業還測算每家收幾十塊錢來換一根鋼繩。當時報給我我就發火了：那萬一過幾天又有零配件壞了要買，再去挨家挨戶一家收幾十塊錢？收上那麼一兩個月還收不齊還停著電梯，不怕業主罵嗎？於是試點應急備用金。如今已在全小區推廣了，實踐證明效果很好。這就是我的答案，也是我們的方式。

另外說一下，除非電梯大修，我們是不願意去申請維修資金的，繁瑣的程序和手續，會讓人等瘋的，三個月半年，誰也不敢保證能申請成功。另外，這麼數百元數千塊錢，根本不值得去跑這個手續。當然，如果有哪位業主願意跑，業委會也會全權委託他去跑的，前提是，我們沒有任何的補貼。不從根上解決問題，一切都是白搭。

詳細的有關小區各種事項處理的經驗和辦法，總結等等，請關注“銳眼說小區”，裡面有很多的介紹文章，有關心你小區的朋友們，可以進去看看，相信總有相關的內容可以帶來啟發的。

銳眼說小區

很多業主不知道交的物業費不清楚是什麼費用，也不知道物業費中包含什麼項目，物業費的收取標準。以下是我的理解，希望能帶來幫助，不請自來望海涵！

1.物業費的收取標準

我國物業費的收取標準分為一級物業費，二級物業費，三級物業費和四級物業費，每個級別的物業費收取標準不一樣。以下簡單介紹下一級物業費收取標準及物業費的用途。

一級物業費收取標準：1元／平方／月。

基礎要求：小區封閉，有不少於小區住宅總面積的千分之三的服務用房；綠化率35％以上，綠化、休閒場地、活動中心1500平方以上，固定活動館所300平方米以上;專用固定停車泊位1個/3戶;具備樓宇可視對講系統、監控系統、電子巡更系統或其他三項以上安全防範設施;固定體育活動場館不少於二項設施。

公共秩序維護：設有24小時值勤；主出入口不少於12小時立崗執勤。小區內24小時不間斷巡邏，不少於12次，重點部位一小時巡視一次，並設有記錄。設有中控室的全方位監控覆蓋並及時記錄保存，對突發事件有緊急預案，定期培訓消防知識，保證消防通道暢通，消防器材可隨時啟用。

保潔服務：小區內公共區域(硬化地面、主次幹道)每天清掃2次， 公共區域日常設專人保潔，保持公共區域乾淨整潔無雜物， 公共樓道每天清掃2次; 根據小區實際情況合理佈設垃圾桶、果皮箱，垃圾袋裝。 按樓棟口、樓層收集垃圾，每天2次。 垃圾清運日產日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現象。 垃圾設施每天清潔2次，無異味。 對區內主路、幹路積水、積雪、煙花炮屑及時進行清掃。 建立消殺工作管理制度，根據實際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。

物業費的用途

1.公共設施設備的維護保養；

2.小區內公共部位的清潔及維護；

3.員工工資的發放；

4.辦公費用；

5.固定資產折舊費；

6.各種稅收；

7.經全體業主同意的公共設施的大修及更換；

我是薩摩耶的春天，希望我的回答可以幫助你，祝君商祺！

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首先我們要弄清楚物業費包括什麼，還得根據《物業服務合同》裡的具體約定，才能理性地分析和解決這個問題。

根據國家發改委和建設部聯合下發的《物業服務收費管理辦法》規定，業主繳納的物業費包括以下九個方面的內容：

1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等。2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用。3、物業管理區域清潔衛生費用。4、物業管理區域綠化養護費用。5、物業管理區域秩序維護費用。6、辦公費用。7、物業管理企業固定資產折舊。8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用。9、經業主同意的其它費用。

由此可以看出物業費是不包括因房屋建築質量導致的種種問題，比如漏水、滲水、裂縫等這些問題的。還不包括業主共用設施設備(電梯、二次加壓泵、發電機組)的大中修和更新改造費用。

要弄清楚這些責任歸誰，費用又該由誰負責。

其實《物業服務合同》裡一般都有約定寫明:多少額度的維修費用是由物業公司負責(有的小區約定在500元、1000元、2000元、3000元以內)，超過的部分則由業主分攤。若小區有儲備金(如廣告費、公共車位費等收入)的中修時可使用這筆費用，這樣就不用每戶去收了，能快速去解決問，但好多小區都沒有這筆儲備金呢。

那麼小區的大修費用就只能申請動用《住宅專項維修基金》了，但過程繁瑣，手續複雜，非不得已都不會去動用這筆基金的，但除此之外，似乎也沒什麼辦法了。

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物業服務裡包含了對小區相關設備設施的維護和維修，保正公共設備的正常運行。如果電子門和電梯是使用太久，裝備太老化需要統一更換或者大修了，那就需要動用小區的集體維修基金了。如果只是正常使用消耗損壞或者人為損壞，那就是應該由損壞人或者物業負責維修了。電梯也是一樣，消耗損壞是需要由電梯專業人員進行維護和保養，但是相關保養費用是由物業出的。電梯因使用壽命到期或者其他原因需要大修或者更換的是需要動用大修基金的。

小區物業人

連標題這樣的問題都有疑問的，顯然業主找錯了物業公司或者合同寫得不好。因為要是找對了物業公司，合同寫得好，是不應該出現這問題的。

根據物業管理條例，業主是有權選擇物業公司（除了在業委會成立前期）。事實上現在市面上已經有很多具規模的物業公司，好些更是全國性的上市公司，所以不愁沒有選擇。問題在怎樣達成一張公平的合同，讓大家都滿意。

一張好的合同，能維護相方的利益是最重要。天下𤋮熙 皆為利來，物業公司跟業主非親非故，提供服務，當然是為利益了。這個利益是物業公司必收的款項，也是業主們最應該斟酌的地方。一個月一萬、兩萬、五萬、十萬等，業主可以從不同的物業公司所要求的收費中選擇。當然具規模，商譽好的物業公司，收費自然高些。最後選擇誰就由業主決定。當物業公司取得應得的報酬後，是不能再從任何方面取得收益。物業公司需要評估小區的年度維護預算開支，據此由各業主以管理費的方式攤分。以後有關小區管理所有收支明細都是高度透明的，包括員工的薪酬開支，一草一本都有根有據，業主甚至可以找外面的會計師查賬。遇到重大開支（比如銀碼超過多少）必須經業委會甚至全體業主大會通過才可執行。

回說標題的疑問，要是合同跟上述方式簽定，就清楚是業主的責任了。

在水一方211414183

一般維修，電梯有安裝合同，安裝合同會約定保修期

電梯是大家共有的設備和工具，屬於業主所有。按照規定，所有電梯必須有電梯維修保養公司進行日常保養，保證排除電梯故障，或者出現故障及時解決。而物業管理部門受業主委託管理物業環境，因此，物業對電梯日常維護和管理負有責任。

大額維修由維修基金承擔

一旦電梯出現故障，需要更換零部件或者大型維修所涉及的費用，則應由業主承擔。實際上，出現需要大筆資金的時候，業主委員會可以按照關於住宅維修基金的專項管理辦法，動用住宅維修基金來進行電梯的大修或者改造。對於未建立住宅專項維修資金或住宅專項維修資金不足的住宅小區，業主對費用承擔有約定的，按照約定執行;沒有約定或約定不明確的，由當地街辦(鎮政府)組織業主協商解決，由共有該電梯的業主按照各自產權份額承擔。

維修基金要按照法定程序申請，特殊情況（包括電梯）可以走綠色通道

在申請使用大修基金時，可通過物業或者業主委員會徵得三分之二的業主同意，就可以到市房管局申請住宅維修基金進行維修。另外，還可以走維修資金應急使用“綠色通道”。

南京楊超律師

物業公司的服務是否規範，主要是看合同約定服務內容和承諾的服務標準。

提問人提到的小區的電梯壞了，電子門也壞了，是是否需要業主另外支付費用？

這個要看物業服務合同中對維修之約定。一般來說，當地物業服務收費標準的費用支付，是有明確的說法，政府的指導價格是否包含中修以下的設施設備維修費，都有明文約定，而且在前期的物業服務中，很少出現中修以上的維修情況，如有也會在保質期內，由地產公司給予解決。

我們排除了設施設備大修的費用，因為這部分費用確是維修資金支付的。

提問人提到的爭議情況之疑點，多半會出現在業委會成立後新簽訂的《物業服務合同》中，有一些物業公司為了中標，故意報低服務費，為了減少成本支出，特意把部分小修及中修以上費用排除在物業服務費用之外，看起來業主得到了實惠，但實際上總的費用未必節省。這就是提問人的困惑由來。

通俗的講，以裝修舉例子，全包的價格、半包的價格以及包清工的價格差距很大。中標的物業公司，很可能是以半包或包清工的辦法報的物業費價格，並中了標。

那現在沒有其他的辦法，需要小區業主仔細核查一下《物業服務合同》，其中相關維修費約定。如果約定維修配件等維修人工另外算錢，不在基礎物業費中，就相當於家裡裝修請包清工，一盒螺絲也是主家自己買的。

業主物業費付了物業公司保安、保潔、工程巡檢外的人工費和物業公司管理費後，那就沒有餘錢支付設施設備的中小修費用了。

一個交付三年的小區，各項維修費用不是一筆可忽略的費用。

關鍵字: 房產 小區 應不應該