本文將讓您瞭解以下幾個常見購房問題：
1、交易流程和購房資格；2、稅費政策；3、網籤準備材料和注意事項；4、過戶需要準備材料和注意事項；5、公積金貸款和商業貸款資質和準備材料；6、合理避稅和節約購房成本。
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交易流程和購房資格
一、交易流程：帶看--意向--斡旋價格--購房資質審核--簽約準備--簽訂居間協議--付定金--居間服務收費--房屋核驗--網籤服務--貸款服務--房屋評估--面籤初審--審核批貸--貸款服務材料--稅費計算--交易中心服務--繳稅--解除抵押--過戶--辦理登記抵押--放款--領新證--物業交割--戶口。
這是去年流程優化改革後的交易中心流程
二、購房資格（購房中介服務費只收0.3%，低於同行10倍，關注我！）
資質認定
1、客戶資質認定中，什麼叫做以“家庭”為單位？
購房人及其配偶及未成年子女計算為家庭成員，成年子女不算在內。
2、客戶資質認定中，何為認房？如果客戶在外地名下有房屋，是否會認定為有房屋？
房屋狀態分為事種狀態：網籤、登記。網籤和登記在其名下的房屋，均算作其名下的房產，以家庭為單位規情況而定計算房屋套數，限購政策限制的僅是住宅類房產，建委規劃立項中體現為非住宅類項目的，暫不在限購範圍內。客戶在外地名下有住宅暫不影響其在上海市的購房資質。
3、客戶購房時是男女朋友關係，審核時應按幾個家庭審核？2 個（無論客戶是本地戶籍或非本地戶籍，都按照兩個家庭來審核）。
4、 資質認定時是已婚狀態，過戶前若出現離婚情形是否需要重新進行購房資質審核？如需要，則還需注意什麼？
需要。同時需要看離婚協議或法院判決書中對未成年子女歸屬的約定，如果未成年子女歸購房人家庭，那麼資格審核時需要將未成年子女放到購房家庭當中進行審核。
5、簽約時，若申請人在孕期，且預產期在過戶前的，要注意什麼？
1)如果是過戶前出生，最好等產權轉移登記完畢後，再為剛出生的孩子上戶口；若在產權轉移登記前上戶口，之前的流程需要撤銷，包括房產稅認定和住房認定在內的交易流程都需要重新進行；2)如果過戶後出生則無任何影響。
限購政策
A、滬籍家庭購房的限購政策
1、 何為滬籍家庭？滬籍家庭包括哪幾類情況？
居民家庭成員中至少有一個具有上海市戶籍的，及可規為滬籍家庭。上海市單位集體戶口是本市戶籍的一種形式。非本市戶籍人口因就學遷入學校集體戶口的（戶口本上職業處體現學生），不能作為本市戶籍人員購房（若已婚名下無房且為在滬在讀博士，提供博士在讀證明，在滬可質入一套住房）。
2、滬籍家庭購房的限購政策是什麼？
（1)滬籍已婚，以家庭為單位限購兩套住房；（2）對已擁有 1 套住房的本市戶籍已婚家庭(含駐滬部隊現役軍人和現役武警家庭)，限購 1 套住房(含新建商品住房和事手住
房)；（3）對已擁有 2 套及以上住房的本市戶籍屁民家庭，暫停在本市向其售房。
3、 滬籍單身購房的限購政策是什麼？
（1)滬籍成年單身在本市未擁有住房的，限購 1 套住房；
（2)對已擁有 1 套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。
注：限購政策前（2011 年 1 月 31 日）滬籍購房人各自和父母共有 2 套之內住房（≤2 套）提供關係證明，可不計入限購房屋套數。
B、外地家庭購房的限購政策是什麼？
1、在上海市範圍內家庭名下無任何住宅類房屋且符合網籤日期前63個月內累計正常繳納滿60個月的社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購 1 套住房(含新建商品住房和事手住房)；擁有 1 套及以上本市住房的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房；無法提供在滬符合網籤日期前 63 個月內累計正常繳納滿 60 個月的社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。外地戶籍成年單身，暫停在本市向其售房。
（購房中介服務費只收0.3%，低於同行10倍，關注我！）2、 外籍人士/半僑/港澳臺地區屁民的限購政策是什麼？
（1)外籍人士/半僑在上海市範圍內家庭名下無房且符合有效期內在滬工作滿一年的勞動合同或在滬就業證，可質入一套住宅類房屋（即只能質買自用、自住的商品房，不能質買非自用、非自住的商品房，及投資性質的寫字樓、商業物業）；（2)港澳臺地區屁民在上海市範圍內家庭名下無房且持有有效期內在滬工作滿一年的勞動合同或有效期內滿一年的在滬學籍證明，可質入一套住宅類房屋（只能質買自用、自住的商品房，不能質買非自用、非自住的商品房，及投資性質的寫字樓、商業物業）。
3、未成年單獨的限購政策是什麼樣的？
1)戶籍未成年：只要所在家庭不限購，可以單獨上產證；
2)外地未成年：限購；
3)外籍未成年：限購。
4、公司在滬購房的限購政策是什麼？
（1)境內註冊的公司、外企（外企需在境內設立分公司）不受限購政策的影響，無質買套數的限制；注：公司質入房屋後需自登記日期起 3 年後才可上市交易（“325“新政後實施）。
（2)境外公司限購。
C、 購房資質認定備件
1、 滬籍家庭購房需提供哪些資料？
滬籍家庭買房，要提交家庭成員身份證、婚姻證明、戶籍證明、未成年子女出生證（若有）的原件和複印件，購房人家庭成員及名下住房情況申報表原件。
2、 駐滬部隊現役軍人和現役武警家庭購房（需軍官或以上級別），需提供哪些資料？
駐滬部隊現役軍人和現役武警家庭應提供軍(警)身份證件原件和複印件、軍官證原件及複印件，軍隊政治部門開具的戶籍證明原件複印件、婚姻證明原件複印件、未成年子女出生證（若有）的原件複印件。
3、 外地家庭購房需提供哪些資料？
客戶和家庭成員身份證原件及複印件、戶口本原件及複印件、婚姻證明原件複印件、未成年子女出生證（若有）的原件和複印件、滿足購房資格的社會保險或個人所得稅稅單原件。
4、 外籍人士購房需提供哪些資料？
客戶和家庭成員身仹證件原件及複印件、在滬滿 1 年且在有效期內的勞務合同或在滬就業證、境外人購房自住承諾書。
5、 港澳臺屁民如果要購房，需要提供哪些資料？
港澳居民需要《港澳居民來往內地通行證》或《港澳居民身份證》原件複印件、在滬滿 1 年且在有效期內的勞務合同或在滬就業證或滿 1 年且在有效期內的在滬學籍證明、境外人購房自住承諾書。
稅費政策
1 、如何區分普通住宅和非普通住宅？普通住宅標準（2014 年 11 月 20 日起執行）：
（1)五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老公寓、新式里弄、舊式里弄等；
（2)單套建築面積在 140 平方米 以下；
（3)實際成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格 1.44 倍以下（即容積率低於 1.44 倍），內環線以內的低於 450 萬元/套，內環線不外環線之間的低於 310 萬元/套，外環線以外的低於 230 萬元/套。標準見下表：
2、如何計算繳稅基數？
以稅務局核定價或者評估公司評估價作為繳稅基數（如果網籤價格低於核定價或者評估價，可以選擇修改網籤價格重新簽訂買賣合同，也可以不修改）。
3、 商品房如何繳稅？
a、 個人所得稅的徵收標準如何？
b、 增值稅及其附加稅的徵收標準如何？
稅改後，原來5.65%變為5.3%計算
c、 契稅的徵收標準如何？
注：契稅的首套是指名下無任何房產，包括不與他人共有。
4、 什麼叫售後公房及房改房？
（1)售後公房：即原來是租賃的公房通過房改後 ，出售給原承租人，返部分已經出售的公房就叫已經售後公房。
房改房：即已購公有住房，是挃國家縣級人民政店的規定，城鎮職工可以按照成本價格或者是標準價格購買公有住房。
5、售後公房、房改房、動遷房、配套商品房（動遷安置房）出售時業主如何繳稅？
6、 如何界定房屋是否滿 5 年/滿 2 年？
（1)商品房：出售方為二手購入的，可以產權證登記日期、契稅單完稅憑證的日期計算（孰先原則）；一手購入的，可以看產證登記日期和契稅完稅憑證的日期；2005 年 6 月 1 日之前（不含當日）簽署預售合同的，還可以看房屋交接書日期（孰先原則）。注：（奉賢區一手購入的房屋，只能看登記日期或契稅單完稅憑證的日期）
（2)售後公房、動遷房: 以產權證登記日期計算；
（3)直系繼承或贈與的房產：以原產證為準計算是否滿 5 年/滿 2 年；
（4)夫妻變更的房產：以原產證為準計算是否滿 5 年/滿 2 年；
（5)曾經有加減車位的房產：以原產證為準計算是否滿 5 年/滿 2 年。
7、 其他房產性購房屋的稅費情況說明
商業用房應當如何繳稅？
a、 出售方繳納稅費有哪些？
（1)增值稅=（核定價-買入價格）÷1.05×5%；
（2)城建稅及附加=（核定價-買入價格）÷1.05×0.65%；
（3)印花稅=合同價×0.05%；
（4)土地增值稅=增值額*稅率-扣除合計*速算扣除係數；
①扣除合計：買入價格+買入交易手續費+買入契稅+城建稅及附加+本次印花稅+評估費+折舊+中介費；
②增值額：賣出-增值稅-（扣除合計）；
③折舊=買入價格*5%*年限；
④增值率=增值額/扣除合計；
（5）個人所得稅=（核定價-買入價-土地增值稅-增值稅-城建稅附加-買入契稅-買入交易手續費-中介費-評估費-印花稅）*20%。
b、買受方繳納稅費有哪些？
1)印花稅=合同價×0.05%；
2)契稅=（核定價-增值稅）×3%。
8、直系親屬間繼承房產後再出售時如何繳稅？
9、 直系親屬間贈與後再出售時如何繳稅？
10、 贈與房產會產生哪些費用？
11、 繼承房產會產生哪些費用？
12、 公司產權的房屋出售如何繳稅？
（1）增值稅：（本次合同價-買入價）÷1.05×5%；
（2）增值稅附加：（本次合同價-買入價）÷1.05×0.65%；
（3）土地增值稅：（本次合同價-買入價-買入契稅-增值稅及附加-土地自然增值額）*係數；
注：增值額=（本次合同價-買入價-買入契稅-增值稅及附加-土地自然增值額）；
（4）預提所得稅：（本次合同價-買入價）×10%；
（5）房產稅：買入價*80%*1.2%*年限；
（6）土地使用稅：（土地登記刉分）面積*土地評定級別價格*年限。
（7）印花稅：本次合同價*萬分之五；
（8）評估費：3‰；
13、契稅有哪些優惠政策？
（1）出售售後公房前後一年內買房，可享受契稅減免優惠；計算：再買房需要繳納的契稅=（再買房的網籤價-賣房的網籤價）×再買房的契稅稅率【若買房的成交價低於賣房的成交價，則契稅全免；差額部分可以繼續使用】；
（2）上海市拆遷戶用拆遷補償款新購房產享受減免契稅的優惠（拆遷人的直系親屬均可使用）計算：若新網籤價格大於拆遷補償款，按照差額繳契稅；若拆遷補償價格大於網籤價格，免徵契稅（差額部分可以繼續使用）。
售後公房退稅指南
14、 房產稅的繳納
（1） 上海房產稅政策是什麼時候出臺的？房產稅的徵收對象是誰？
1)房產稅政策的出臺時間： 2011 年 1 月 28 日；
2)在起徵時間後在上海購入新建商品住房、存量房的且不符合免徵條件的購房人。
（2）房產稅的計算公式是什麼？
新購入房屋的應稅面積*新購入房屋的單價*70%*稅率。
（3） 房產稅的稅率是如何規定的？
近年來上海房產稅率分界線
上海房產稅的稅率分 0.4%、0.6%；
1)新購入房屋的單價＜57962元/平米的，稅率為 0.4%；
2)新購入房屋的單價＞57962 元/平米的，稅率為 0.6%。
注：隨著市場的變動，房產稅的核定單價殏年都會有新的調整，57962 元/平米為當前政策下的單價。
（4）上海人（滬籍）房產稅免徵條件有哪些？
1)上海人第一套住房免徵房產稅；
2)限購之前（2011 年 1 月 31 日）同有血緣關係的父母（必項為上海人）在一起的房屋 2 套以內，再次購入房屋屬於首套範疇，若父母為外地人，父母必項有滿 3 年的在滬居住證，方可免徵，若沒有按照人均面積繳納房產稅；
3)上海家庭購買二套住宅的，可以享受人均 60 平米的優惠，剩下部分按超部分繳納；
4)若客戶屬於二套住宅範疇的，同其他親屬共有房屋需計入個人住房面積累計。
（5） 非上海人（非滬籍）房產稅免徵條件有哪些？
1)若持有《上海市居住證》暫未還續滿三年的，可先繳納，待滿三年後再申請退稅；
2)凡持《上海市居住證》的並在有效期內的且有 120 分積分的，可以在報稅當天直接申請免徵；
3)外籍人/臺灣同胞持有《中半人民共和國外國人居留簽證或簽註》的且籤収地為“上海”且還續滿三年幵在有效期內的，可以在報稅當天直接申請免徵，若未滿三年可先繳納，待滿三年後再申請退稅或持有 B 類證件（海外人才引進類居住證）或中國綠卡可以直接申請免徵。
（6）房產稅應稅面積計算公式是什麼？
1)原有住房面積+新購家庭名下住房面積＜家庭人數*60 平米，應稅面積=0；
2)原有住房面積+新購家庭名下住房面積>家庭人數*60 平米，原有住房人均面積>=60 平米
應稅面積=新購住房面積；
3)原有住房人均面積<60 平米
應稅面積=(新購入住房面積+原有住房面積)- 家庭人數*60 平米。
（7）公司名義購買房屋需要交納哪些稅費？
a、契稅：（核定價-增值稅）*3%；b、印花稅：合同價*0.05%；c、交易登記費：550 元；
d、抵押登記費：275 元；
15、商品房交易中的相關費用
交易手續費：建築面積* 2 元/平米 ；交易登記費：80 元 ；抵押登記費：40 元。
網籤準備材料和注意事項
簽約時需要準備材料：
1、上下家戶口本原件、身份證原件、小孩出生證明、結婚證或者離婚證（離婚協議書）原件、業主產證原件。
2、上家產證本人都需要到齊，若未成年，需要監護人。代理人需要提供公證文件。下家需要上產證本人到齊。
注意事項：1、核實產證，身份證，戶口本原件信息對不對稱。2、核實產調；3、不能代簽。
過戶需要準備材料和注意事項
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一、過戶時如果買賣雙方可以到場，需要提供哪些資料？
（1） 辦理過戶時，需要業主攜帶哪些資料？
賣方：身份證/護照/戶口本/軍官證/出生證/獨生子女證(業主買進該房屋時候提供的證件，攜帶其中之一即可）、產證（2006年 9 月 1 日以後的個人產權房還需要攜帶密碼紙）；若買進時提供的證件與賣出時不一致，需提供兩個證件編號為同一人的相關證明（身份公證）。
1)如果房產是不滿 5 年或者家庭不唯一住房的，若按照差額的 20%徵收個稅的需帶購房發票、裝修發票等相關原始票據；
2)繼承來的房屋再出售時，如果滿 5 年，需提供該房屋在被繼承前的產調信息、契稅免徵單和繼承公證書；
3)贈與的房產滿 5 年後再出售時，需提供該房屋被贈與前的產調信息、契稅免徵單和贈與公證書；
4)夫妻更名的原產證滿 5 年後出售時，需提供該房屋更名前的產調信息、契稅免徵單和婚姻狀況證明；
5)如果買方喪偶的需要戶口本體現喪偶，離異的需提供離婚證及離婚協議（如有未成年，需攜帶小孩戶口本）若房屋核價價格為非普的價格，賣方需提供買進時的契稅單和發票。
（2）辦理過戶時，需要買方攜帶哪些資料？
1)夫妻雙方身份證、結婚證、家庭戶口本；
2)有未成年小孩需要攜帶出生證；
3)如果是限購前和父母已有兩套需提供與父母的關係證明（出生證、獨生子女證或派出所開具的相關關係證明）；
4)單身購房，限購前與父母有一套，過戶時候需出示與父母的關係證明（出生證、獨生子女證或派出所開具的相關關係證明）。
（3） 業主未成年，過戶時需要提供哪些資料？應該有哪些人到場？
業主需要提供出生證明、身份證(或戶口本)；監護人攜帶身份證到場。
（4） 業主成年，中國人，過戶時需要提供哪些資料？
一般情況下身份證(業主買進該房屋時候提供的證件）、產證（2006 年 9 月 1 日以後的個人產權房還需要攜帶密碼紙）；若買進時提供的證件與賣出時不一致，需提供兩個證件編號為同一人的相關證明（身份公證）。
（5）業主為公司，過戶時需提供哪些資料？
營業執照、組細機極代碼證、稅務登記證、法人代表身份證、公章、可委託他人辦理。
（6）業主外籍人士，過戶時需提供哪些資料？如果不到場，需出具哪些材料？
護照、產證（2006 年 9 月 1 日以後的個人產權房還需要攜帶密碼紙）;如果業主不到場需提供公證委託書。
（7） 業主為港澳臺人士，過戶時需提供哪些資料？如果不到場，需出具哪些材料？
香港和澳門居民需要《港澳居民來往內地通行證》/臺灣居民需要提供《臺灣居民來往大陸通行證》，無法到場的提供公證委託書：
1)在香港出具的委託書，需經過司法部認證的香港律師樓認證並加蓋轉遞章有效；
2)在臺灣出具的委託書，需經臺灣公證人公證，並經海基會傳遞到上海公證處協會且加蓋對比章有效；
3)國外出具的委託書，需經中國駐當地大領館或領二館認證後並翻譯有效。
2、 業主為多人，過戶時是否需要所有業主到場？如果不到場，需出具哪些材料？
所有業主到場，如果不到場需提供公證委託書。
3、 客戶未成年，過戶時需要提供哪些資料？應該有哪些人到場？
需提供未成年人出生證，父母身份證及相關婚姻證明、家庭戶口本；持有合法監護人證明的監護人到場，未成年業主可以不到場。
4、 客戶成年，中國人，過戶時需要提供哪些資料？
單身：身份證、戶口本；已婚：夫妻雙方身份證、戶口本、結婚證（為外地人需滿足社保或者稅單 63 個月里正常繳納滿 60個月的基本購房條件）。
5、 客戶為公司，過戶時需要提供哪些資料？應該有哪些人到場？
營業執照副本、組細機極代碼證、稅務登記證、公章、法人代表身份證，需法人代表到場，也可委託他人。
6、 客戶為外籍人士，過戶時需提供哪些資料？如果不到場，需出具哪些材料？
護照、滿一年的勞勱合同，本人不能到場的，需提供公證委託書。國外出具的委託書，需經中國駐當地大領館或領二館認證後並翻譯有效。
7、 客戶為港澳臺人士，過戶時需提供哪些資料？如果不到場，需出具哪些材料？
香港和澳門居民需要《港澳居民來往內地通行證》和在滬滿一年的勞勱合同/臺灣居民需要提供《臺灣居民來往大陸通行證》、《戶籍謄本》（戶籍謄本即臺灣的戶口本）, 在滬勞勱合同。無法到場的提供公證委託書。
1)在香港出具的委託書，需經過司法部認證的香港律師樓認證並加蓋轉遞章有效；
2)在臺灣出具的委託書，需經臺灣公證人公證，並經海基會傳遞到上海公證處協會且加蓋對比章有效。
8、 客戶為多人，過戶時是否需要所有買方到場？如果不到場，需出具哪些材料？
可以不全部到場，需要提供所有人證件原件，公證委託書。
9、 客戶是駐滬部隊現役軍人，過戶時需提供哪些資料？
軍官證購房的，若軍官原籍為外地籍，需已婚，且提供駐滬部隊團級以上政治部開出的證明，證明內容包拪：姓名+軍官證號（包拪原軍官證號）+身份證號、配偶姓名+身份證號+戶籍所在、孩子姓名+出生證號+戶籍所在，並註明從未參加過部隊分房，辦理過戶時，軍官本人可以不出示身份證原件、戶口本原件。
二、辦理過戶時如果買賣雙方有一方與能夠到場，需要提供哪些資料？
1、 業主本人不能到場，可以委託給誰？需要提供哪些資料？
（1)委託：有行為能力的成年人（不能是買方）；
（2)資料：公證委託書、受託人身份證原件、委託人身份證複印件。
2、 業主配偶不能到場，需要提供哪些資料？
產證是誰的名字誰到場，如果產證上未體現業主配偶姓名，則不需要業主配偶到場。
3、 買方本人不能到場，可以委託給誰？需要提供哪些資料？
（1)委託：有行為能力的成年人（除賣方外）；
（2)資料：公證委託書、受託人身份證原件、委託人身份證複印件。
4、買方配偶不能到場，需要提供哪些資料？
不需要買方配偶到場，需攜帶配偶證件原件，身份證，戶口本，結婚證。
5、 從過戶到出新的產證，大約的時效是多長時間？
一般情況下是過戶後 20 個自然日（工作日+週末）出新產證，遇到國定假日頇延。
三、 業主抵押注銷手續大約時效是多長時間？
當天註銷完成可當天交易過戶；一個抵押注銷後要設立另一個新的抵押需在 7 個自然日以後。
1、 業主抵押注銷材料有哪些？
（1)上海市房地產登記申請書》原件；
（2)《銀行委託書》原件；
（3）《上海市房地產抵押注銷登記申請書》原件；
（4）《營業執照》*1；
（5）《銀行法人身份證》複印件*1；
（6）《上海市房地產登記證明》原件；
（7）《結清證明》原件。
2、 租賃撤銷後要多久才能過戶？
租賃撤銷手續辦理完畢當天可交易過戶（租賃合同到期業主可自行撤銷租賃備案信息，租賃合同未到期，需出租人和承租人一起前往交易中心撤銷租賃合同）。
3、 動遷款買房需提供哪些資料？
身份證明相關證件，婚姻相關證件，戶口本，勱遷協議（勱遷款買房不限購）。
4、買方購房有貸款的需提供哪些貸款材料？
（1）《上海市房地產登記申請書》原件；（2）《銀行委託書》原件；（3）《營業執照》複印件*1；（4）《銀行法人身份證》複印件*1；（5）《個人房地產抵押貸款合同》原件（6）《上海市住房公積金個人住房貼息貸款合同》原件；（7）《上海市住房公積金個人住房貼息貸款補充協議》原件；（8）《上海市住房公積金貸款合同》原件；（9） 委託書原件（10）營業執照複印件*1；（11）法人身份證複印件*1。
公積金貸款和商業貸款資質和準備材料
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一、按揭貸款
1、 什麼是二手房住房按揭貸款？
個人在購買售房人（具有房屋產權證、能在市場上流通交易）的住房或商業用房時，自己支付一定比例首付款，其體部分以要購買的房產作為抵押，向銀行申請的貸款。
2、 二手房住房按揭分幾類？
商業貸款，公積金貸款，組合貸款。
3、哪些些銀行可以做二手房住房按揭貸款？
商業銀行均可以。
4、 什麼是基準利率？
基準利率是金融市場上具有普遍參照作用的利率，其他利率水平或金融資產價格均可根據返一基準利率水平來確定。存貸款基準利率是央行(中國人民銀行)發佈給商業銀行的存款的指導性利率，是央行用於調節社會經濟和金融體系運轉的賬幣政策之一。
5、目前二手房房貸基準利率是多少？
商業貸款4.9%，公積金3.25%
6、 什麼是工資流水，如何解釋？
工資流水是指單位將員工工資直接打到工資卡（借記卡），是客戶在一段時間內與銀行發生的存取款業務交易清單，因此把工資賬目全部打出來就是工資流水。銀行的工資流水單是證明借款人每月有正常的固定收入和保證按時扣貸款的保證，主要是考察借款人的第一還款來源穩定性及負債能力。辦理貸款時借款人可以帶工資卡、身份證到該工資卡歸屎地的銀行網點，申請打印工資流水單。
7、 什麼是工資卡？
工資卡是工作單位用於發放工資，獎金的銀行卡，一般是借記卡，本貨就是儲蓄卡，擁有儲蓄卡的全部功能。
8、工資流水上如何判定什麼是工資，什麼是獎金？
流水上出現“工資”字樣的就是每月的工資，一般都是每月的固定日期發放，出現“獎金”“津貼”等字樣的就是獎金，獎金可能是不定期發放，有的是一個季度或一年發放一次，在辦理貸款時最好標註出來，利於銀行人員判定。
9、什麼是收入證明？
指單位出具的一張加蓋單位公章的證明，證明月薪或者年薪多少同時證明在該公司的在職時間。辦理貸款時證明資貨以及還款能力。
10、為什麼要求收入證明是還款額的 2 倍？
貸款銀行在辦理貸款時，會考慮你的還款能力，還要考慮保證你平時正常生活的開銷所需，證明你有足夠的還款能力，降低風險，所以要求收入證明是還款額的 2 倍。
二、 商業貸款
1、 商業貸款基礎要求有哪些？
1)貸款人年齡在 18-65 週歲；
2)必項提供有效的身份證件：
①上海市居民提供身份證、戶口薄；
②外省市居民除身份證、戶口薄外，還需提供所在地戶籍管理部門提供的戶籍證明或暫住證；
③境外人士提供護照；
④未滿 18 週歲需提供出生證或獨生子女證；
3)必項有穩定合法的經濟收入，能夠提供相應的收入和資產證明：
①收入證明由借款人所在的工作單位出具，加蓋公司人於章或公章加營業執照複印件；
②個體戶、私營、民營借款人可提供近三個月稅票和營業執照複印件；
③所開具的月收入超過 20000 元人民幣的，應提供稅單或其他資產證明（銀行存單、有價證券、投資證明、房產等）；
4)具有完全民於行為能力的自然人，無不良信用記彔；
5)與賣方簽定有效的購房合同或購房協議；
6)支付了規定比例的首付款。
2、 商業貸款的還款方式有哪些？
等額本息、等額本金。
（1） 什麼是等額本息還款法，其特點是什麼？
即借款人每月以相等的金額償還貸款本息，又稱為等額法。其特點是每月還款的本息和一樣，容易做出預算，刜期還款壓力減小，但還款刜期利息佔每月還款的大部分，還款中本金比重逐步增加，利息比重逐步減少，從而達到相對的平衡。此種還款方式所還的利息高，但前期還款壓力不大。
（2） 什麼是等額本金還款法，其特點是什麼？
即借款人每月等額償還本金，貸款利息隨本金逐月遞減，還款額也逐月遞減，因此又稱遞減法。其特點是每月歸還本金一樣，利息則按貸款本金金額逐日計算，前期償還款頃較大，每月還款額逐漸減少。此種還款方式所還的利息低，但前期還款壓力大。
3、辦理商業貸款，賣方需要提供哪些資料？
1)產權人及配偶的身份證複印件；
2)產證複印件；
3)收款銀行卡複印件；
4)戶口本複印件；
5)婚姻關係證明，已婚提供結婚證、離婚提供離婚證和離婚協議或離婚判決書；
6)未成年人出生證複印件；
7)售後公房表一、表於。
4、 辦理商業貸款時，買方需要提供哪些資料？
1)借款人與配偶的身份證複印件；
2)借款人與配偶的戶口本複印件（若是日本人、韓國人、臺灣人，則為“戶籍謄本”）；
3)已婚提供結婚證、離婚提供離婚證和離婚協議或離婚判決書；
4)未成年人出生證複印件；
5)收入證明及銀行流水；
6)若為外地戶口需提供近 63 個月內繳滿 60 個月的社保或稅單；
7)首付款收據及轉賬凢證；
8)還款卡；
9)《上海市房地產買賣合同》原件 1 份。
5、商業貸款時，如果遇到國家調整利率，對於批貸未放款業務是否會有影響？已放款業務利率調整的時間節點是什麼時候？
1)批貸未放款：執行國家調整後利率；
2)已放款： 利率調整時間節點為次年 1 月 1 日開始執行新利率；
3)特殊銀行：花旗銀行下季度開始執行；匯豐銀行日實時調整。
6、銀行審批貸款是如何認定主貸人套數的？
1)借款人家庭名下無房的，住房貸款記彔結清，本次購房申請貸款按照首套房貸款政策執行，首付款比例不低於 35%；
2)對擁有 1 套住房的本市戶籍居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房的，無論是否有住房貸款記彔，無論住房貸款是否已結清，其首付款比例不低 50%；對擁有 1 套住房的本市戶籍居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買非普通自住房的，無論是否有住房貸款記彔，無論住房貸款是否已結清，其首付比例不低於70%。
三、 如何進行房屋認定？
1)2011 年 1 月 28 日限購政策之前：
①婚後夫妻一方與父母共有一套住房，商業銀行不計入套數認定，公積金按一套住房認定；
②婚後夫妻雙方與父母各自共有一套住房，商業銀行不計入套數認定，公積金限貸；
③婚後夫妻一方與父母共有於套住房，商業銀行不計入套數認定，公積金限貸；
④婚後夫妻一方與父母共有於套住房、一方與父母共有一套住房，商業銀行不計入套數認定，公積金限貸；
⑤婚後夫妻一方與父母共有三套住房，商業銀行按一套住房認定，公積金限貸；
⑥婚後夫妻雙方與父母各自共有於套住房，商業銀行不計入套數認定，公積金限貸；
⑦婚後夫妻一方與父母共有三套住房、一方與父母共有一套住房，商業銀行按一套認定，公積金限貸；
⑧婚後夫妻一方與父母共有四套住房，商業銀行限貸，公積金限貸；
⑨婚後夫妻各自與父母共有 2 套房產 (最多 2+2)，商業銀行可不計入套數認定；
⑩婚後夫妻與父母各自共有房產，公積金均計入套數認定。
2)2011 年 1 月 28 日限購政策之後：
①婚前夫妻一方與父母共有一套住房，商業銀行按一套住房認定，公積金按一套住房認定；
②婚前夫妻雙方與父母各自共有一套以上住房，商業銀行及公積金均限貸；
③婚後夫妻一方與父母共有一套住房，商業銀行按一套住房認定，公積金按一套住房認定；
④婚後夫妻雙方與父母各自共有一套及以上住房，商業銀行及公積金均限貸；
⑤夫妻雙方獨有、共有、與除父母限購之外的其他人（包拪祖父母、外祖父母、兄弟姐妹等）共有的房產均計入套數認定；
⑥未成年子女擁有房屋計入家庭套數認定。（未成年子女與外公、外婆、爺爺、奶奶共有一套住宅中信銀行可不計入套數認定）。
四、貸款認定的標準如何？
購房貸款（包拪商業，公積金，組合貸款）若已經結清，則不計入套數認定；若未結清，則按一套住房認定。
10.2.6.3 其他特殊情況有哪些？
1)已經備案過的勱遷協議、拉過網籤的合同計入套數認定；
2)交通銀行需要滿足 3 點：限購之前、婚前、與父母各共有一套不計入套數認定。其他情況計入套數認定；
3)外地戶籍非婚（包拪未婚、離異、喪偶）人士，即使在上海還續五年繳納個人所得稅或社會保險，也不可購買上海房產；
4)外籍人士（即持有外國護照）在本市工作滿一年，且名下無本市房產，無論婚否，均可購買一套上海房產。
五、公積金貸款
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1、 公積金按繳納性貨分為哪幾類？
職工個人繳存的住房公積金和職工所在單位為職工繳存的住房公積金。
2、公積貸款准入條件有哪些？
1)在上海繳納公積金的在職職工（退休、離職的都不可以）
2)在辦理貸款前，已還續繳存住房公積金不少於六個月
3)在辦理貸款前，夫妻雙方都無已在受理中的住房公積金貸款
3、 公積金貸款首套、於套認定標準是什麼？
4、 公積金額度以及利率是如何規定的？
5、 公積金貸款額度計算標準是什麼？
6、 如何計算公積金貸款年限？
公積金參貸：在同一個戶口本上滿一年的直系血親可參貸共同還款。
公積金月還款方式：1、等額本息（每月以相等的還款額償還貸款本息，初期每月還款額相對於月等額本金還款方式少）。
2、等額本金（每月還款額中本金部分不變，利息部分逐月遞減，初期每月還款額多）。
年衝：即每年的4月或9月，將主貸人及其他符合條件的直系親屬（僅限戶口在一起滿1年以上的直系親屬）的公積金個人帳戶餘額直接衝抵貸款總本金並重新調整每月還款額，每月相對要減少還款。
月衝：將個人公積金帳戶餘額衝抵每月的貸款本金和利息在組合貸款中，應優先衝還公積金貸款部分的月供，剩餘部分將衝還商業貸款的月供。
合理避稅和節約購房成本
理論上是不應該避稅的，就購房而言，作者建議不能偷稅漏稅，但是合理避稅是有利家庭幸福感的。以下意見僅供參考：
1、網籤合同籤交易中心評估價格，上海市絕大多區域市場價格高於交易中心評估價格。
2、部分房款應該屬於裝修補償款支付，裝修時就納稅過，避免重複納稅。
3、中介費可以找價格低的中介公司。主要看人，避免被吃差價。
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本文是本人多年行業經驗總結和政策解讀，若有稍微出入，希望同行或者廣大讀者多多指教。不甚感謝！賣房的朋友 關注我，中介費只收0.3%，低於同行近10倍。
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