沒辦理登記的不動產抵押合同是無效的。根據我國擔保法的規定，以房地產作為抵押財產的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。但是，以尚未辦理權屬證書的財產抵押的，在第一審法庭辯論終結前能夠提供權利證書或者補辦登記手續的，可以認定抵押有效。
當事人未辦理抵押物登記手續的，不得對抗第三人。而且，如果當事人辦理抵押物登記手續時，因登記部門的原因致使其無法辦理抵押物登記，抵押人向債權人交付權利憑證的，可以認定債權人對該財產有優先受償權。
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當事人未辦理抵押物登記手續的，不得對抗第三人。而且，如果當事人辦理抵押物登記手續時，因登記部門的原因致使其無法辦理抵押物登記，抵押人向債權人交付權利憑證的，可以認定債權人對該財產有優先受償權。
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