人在心在夢在ka

一直以來，持有房產都被認為是跑贏通脹的最佳投資渠道之一，而國家統計局3月9日發佈的2月份全國CPI同比上漲1.5%，連續3個月處於2以下。回顧過去1年，通脹總體來看比較可控。

可儘管官方數據來看通脹較為穩定，但實際的通脹壓力依然很大。在這種情況下，如果你正持有房產，卻還在還房貸的話，需要提前還款嗎？

曾經有個這樣的故事。在民國年間，有戶人家攢了些銀元，為了多賺點錢，就把這些銀元借出去放貸收利息。到了1935年法幣發售時，人們逐漸以1:1的比例將手中的銀元兌換成法幣。然而到了1937年，由於法幣發行氾濫，出現惡性通脹，起初100元法幣可以買兩頭牛，到1948年8月時100法幣只能買到1粒大米了。原先本來想收回的利息，現在都幾乎可以忽略不計了。

在這個故事中，誰賺了？當然是那個借錢的人賺了。本來需要還好幾個銀元的利息，後來一粒米就搞定了。

回到現在，假如真有這種情況，那毫無疑問，房貸能貸多久貸多久，因為隨著貨幣貶值，未來債務的購買力會急劇下降。如果提前還款意味著你犧牲當下的購買力，來換得未來那微不足道的“無債一身輕”，非常不值得。

當然這種惡性通脹在當前國內幾乎不太可能發生，但長期性通脹壓力一直困擾著我們，無數房奴在糾結到底需不需要提前還貸。在這裡筆者舉個身邊的例子。筆者的朋友在老家一個二三線城市買了一套房，2017年2月購房，單價10040元/平，共89平，按揭7成，房貸利率4.17%（按當時的打折利率），還款年限是20年。通過房貸計算器估算後，與他每個月在工行的月供3900元相差無幾。

這樣的話，兩口子收入負擔這月供完全沒什麼問題。但現在小孩要出生了，對於拿著二三線城市薪資的夫妻來說，未來的經濟壓力會越來越大。考慮到家裡還有一些閒餘資金，雙方父母打算湊個十來萬提前還房貸以減輕子女負擔。

在例子中，他們需要負擔的利息約297697.54元，佔到貸款總額的47.6%，接近一半。這種情況下，筆者認為：在綜合考慮家庭未來經濟壓力的情況下，提前還款是比較明智的選擇。為什麼這麼說？

假設他們父母總共湊了18萬提前還款，也就意味著貸款總額減少18萬，相當於首付相應增加至5成，考慮到2017年到現在已經還款2年，所以按照首付5成，18年還款期來計算。最終估算出的月供僅為2944.35元，相比之前的近4000元少了整整1000。

不過實際上朋友告訴我他們並沒湊到那麼多，結個婚，買個車，兩家人滿打滿算也就湊了12萬。結果後來仔細一算，月供每個月僅少了500左右，根本起不到什麼減輕負擔的作用。所以你看，提前還款到底劃不划算，還是要分情況來看的。在這個例子中，我們可以總結出：

不過現在不少輿論都以通脹為由，鼓吹大家不要提前還款，勇於借貸、消費。這個觀點並非沒有道理，但這些造勢者有沒有想過一個問題：既然你都意識到通脹情況下可以稀釋債務，難道銀行會想不到嗎？銀行會坐等30年後，看著自己手上的房貸債權縮水嗎？銀行不是傻子，這些損失都會從你的利息中償還的，這也就是為什麼很多時候房貸利息幾乎佔本金的一半，有的甚至相等，超過本金。仔細算一算，雖然我們賺到了“通脹”，把還款期拉得老長，但多付出了幾十萬的利息。實際上並沒有得太多好處，只是用它來掩蓋你自己經濟有壓力的事實罷了。

所以還是那句話，是否提前還款因人而異。不過筆者最後需要提醒一下，如果你享受的是折扣利率的話，那麼提前還款很可能無法再享受折扣利率。另外，假如你有更好的投資渠道，資金所產生的收益高於提前還款所節省的利息，或者收益率高於當下的房貸利率，那麼同樣也不建議提前還款。

小白讀財經

你賺了！通脹了，房價會漲。房貸還款也會漲。恭喜你，投資房產獲得了意外的收益。昨天吃飯正好和朋友聊到這個話題，我的觀點是，如果真的發生了通脹，錢不值錢了，那麼當初你買房比買理財更合適，這時你提前還款更合適。

我們來假設一個故事，小明2017年買了一套房子，價值62.5萬，首付2成12.5萬，貸款50萬，每月還款2500，這時他的工資5000元每月，雞蛋此時5塊錢一斤，也就是小明每月工資可以買1000斤雞蛋。假設之後物價水平0增長，二十年後突然發生了嚴重的通脹，貨幣急速貶值50%，也就是100塊錢的購買力只有二十年前的50元，原本5塊錢一斤的雞蛋賣到10塊錢一斤， 那麼相應的為了對抗通脹，他的工資也應該是10000元每月，也就是他的工資每月仍然可以買到10000斤雞蛋，雖然真要是通脹了，生活水平應該會有一些下降，但時代也在發展啊想想20年前物價多少， 平均工資多少，房價多少，雖然不一定同比增長，但也是同步增長吧，今天相對20年期也算錢不值錢了吧，但你的生活水平是不是也提高了？

好了，因為對抗通脹最好的方法是加息，那麼央行宣佈將4.9%的基準利率上調到9.8%，這樣導致房貸每月還款提高到了5000元，小明覺得這是個機會，選擇了提前結清，因為小明的工資已經漲到了10000，所以他有能力提前還了，這樣，有可能提前十年還清了貸款。

小明“賺到了”。時間回到2017年，手裡有12.5萬元的小明，在買房做投資，還是買理財做投資之間猶豫了，買房再租出去，投資回報率預期是5%，買理財預期回報率（長期）也是5%，最後選擇了買房，利用租金還貸款，30年後房子是自己的。

時光再穿梭回2037年，買房的小明生活水平似乎沒什麼變化，因為雖然物價上漲了50%，但工資也漲了，房價漲了，房租也漲了啊，但若當初沒買房子這些年一直投資理財，那麼資產在一夜之間就縮水50%啊。

我不是在鼓吹大家買房子，我只是給大家分析一下，一旦發生嚴重的通脹（雖然我相信我國是不會發生這樣的情況），當初買房的人可能比買理財的人更幸運。因為一旦發生通脹，對債務人有利，對債權人不利，你貸款是債務人，投資是債權人，這麼說懂了吧？

所長別開槍是我282

貨幣極速貶值的情況下你要提前還貸款？腦抽了吧？貨幣貶值的情況下越晚還貸款越好啊！

我們不說難懂的經濟概念，就拿事例來說吧:

我花200萬買了套房，貸款100萬，30年還清。買房子的時候我一個月收入1萬。

現在貨幣突然極速貶值了，原本1塊錢的東西現在要10塊錢了，並且可預計一個月後就會漲到20塊錢，如果我還沒有失業的情況下，我的收入是不是也得極速提高呀？並不是我工作能力好給我漲工資了，而是因為貨幣貶值，還按之前的工作我就果不了了，企業也因為貨幣貶值多收入了很多錢，所以企業也有錢支付給我更高的工資。

於是我現在一個月10萬塊錢工資，並且可預計下個月很可能會漲到20萬。但實際上我的生活水平一點沒提高，甚至還下降了。

但問題來了，我之前從銀行貸款的100萬會因為貨幣極速貶值而給我增加麼？比如改成1000萬？

不會。

100萬還是100萬，貨幣怎麼貶值貸款金額是不會變的。所以以前還銀行貸款即使我不吃不喝也需要100個月，現在只需要10個月就可以，並且可預計下個月開始我只需要5個月就可以還清貸款。所以我該趕緊把錢還上？

不是，我應該儘可能完還，因為貨幣繼續貶值下去很可能在不久的將來只要一天的收入就夠我還貸款的了。

既然可以花更少的成本還上，為什麼要現在花那麼大成本還呢？

通貨膨脹是一直存在的，我們怎麼理財也跑不贏通貨膨脹，應對通貨膨脹最好的辦法就是負債、貸款、欠別人錢。花未來的錢。

逸然決然

這個假設有點意思，我們可以嘗試設想一下！

我們先看幾組數據：

有學者統計了過去20年間（1997年~2016年）我國實際的通貨膨脹率為：761%。也就是說1997年的1萬元相當於2016年的7.61萬。

1998年，上海金陽大廈，單價4500元；2018年，近5萬一平米；1998年，廣州金碧花園第三期，均價3325~4531元，2018年，房價已經翻了10倍，價格逼近4萬。

1997年居民可支配收入為5160元，2016年為36396元，20年間增長了7.053倍。

從統計的結果和數據來看，20年間的房價漲幅略大於通貨膨脹率及居民可支配收入的漲幅。換句話說，當年買房子更加保值。

回到你的問題，如果未來某一天貨幣突然極速貶值，短期內通貨膨脹率較快上升，會發生什麼我不得而知。當年津巴布韋貨幣的貶值可以給我們做出參考，官方數字公佈的2008年6月份的通貨膨脹率超過11,200,000%。貨幣大量超發，2008年12月，津巴布韋政府發行100兆面額的新鈔，但實質上僅值25美元。經濟面臨崩潰、失業率高居不下、物資極度匱乏，大量津巴人非法移民南非。

也許那時你還房貸就只需用一張鈔票（如下），說不定銀行還得給你找零。但那種日子工作無保障、生活無希望，想想就可怕，還是算了吧！

大家對此有什麼看法，可以在評論區留言交流，一起討論吧！

財經者思

如果貨幣突然極速貶值，錢不值錢，那之前銀行貸款如房貸，當然不能選擇提前還款，真的出現這種情況下，錢是越來越不值錢，所有的銀行貸款都應該是越晚還款越有利，越晚還款錢更加不值錢，你還銀行的錢就減少了。如果你貸了銀行200萬元，如果貨幣貶值了50%，你再還銀行200萬的貸款，實際上你只還了100萬元。也就是說對於貸款者來說，貸幣貶值越大，貸款都就越划算。大家想過沒有，為什麼美國向全世界借款幾十萬億美元，美國還那麼富有，美國向全世界借款每年的利息只百分之二點幾，而全世界每年貨幣貶值的速度是高於百分之二點幾的，實際上美國向全世界借款，美國還是賺錢的。

另外，所有的富豪不管多有錢還是要不停地融資借款呢？越是有錢的人越喜歡融資，筆者幫許多大企業融過資，大企業融資越大，越佔便宜，如果企業發債能發一年利息百分之四點幾的企業債，表面上看起來在支付利息，實際上現在每年貨幣增加的速度每年超過8%，貨幣貶值的速度也會達到每年5%左右，企業能發行一年利息百分之四點幾的企業債，企業實際上是佔便宜的，這種情況下企業借錢越多越有利。許家印能成為中國的首富，依靠的就是敢融資。

企業在發展壯大，融資是非常重要的，解決了投融資的問題，就解決了企業發展壯大的問題，能融來資金，還能投資賺錢就是企業家。關於融資的方法，在筆者的專欄裡有詳細的乾貨分享，歡迎大家下載閱讀。所以，在貨幣貶值的情況下，還款越晚越佔便宜。

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金融學家宏皓教授

首席投資官評論員門寧：

如果貨幣突然極速貶值，錢越來越不值錢了，這時千萬不要選擇提前還款。

貨幣貶值，商品價格就會上漲。這個時候持有貨幣資產，資產會不斷縮水，相應持有貨幣負債，負債也是會不斷縮水的。

從銀行貸款買房，本身就是一種增加自己負債來購買資產的行為，這貸銀行的錢越多，負債就越多，在貨幣貶值時負債的貶值額就越大，就相當於獲得了一筆無償援助。

如果感覺不好理解，我們回看過去10年普通百姓買房的經歷。2008年的時候，美國次貸危機爆發，中國的房地產市場也受到了較大的衝擊，北京4環內不少房子的價格不到1萬元/平方米，當時買一套100平左右的房子，僅用從銀行貸幾十萬。

後來就是4萬億的刺激政策，大量的人民幣投入到市場中，房價、物價、工資都有一定幅度的上漲，而當年買房欠下的貸款，銀行並沒有理由讓購房者多還。當年感覺揹著幾十萬貸款壓力很大，每月要還幾千元，但貨幣貶值帶來的名義收入增加，使得當年的負債現在看來非常輕鬆。

因此啊，如果貨幣貶值，且貶值預期存在，我是不建議提前還款的；相反，如果有能力，我建議多貸一些出來購買各種資產。

首席投資官

看樣子沒有人說的對。很簡單，貨幣極速貶值，不僅不要去提前還貸，還要到處借錢。瘋狂借錢。

因為借了不用還……例如你借了一百萬，你工資月1萬……貨幣極速貶值，一個月貶一百倍，你工資到了100萬一月………因此錢等於白借了…！

多年以前看見一個新聞，說非洲一個國家貨幣崩潰……首先是電信公司破產了……因為月初打的越洋長途，月底結賬，幾乎白打……！

最後說一句……借款是對付通脹的最佳法寶……前提是通脹率大於利率…………你要是三十年前借了1000萬，能買一條街。今天買幾套房子就有1000萬了……！

這就是借錢的都發財，存錢的都遭殃…！人人拼命工作，也就跑贏一個通脹。

注意…本人銀行信貸員20年，炒股韭菜20年。將發佈兩種內容…1，腦洞新聞…快樂生活。2，成功學內容……如有興趣，請關注。

飛刀47號

如果我貨幣突然急速貶值，比如在短期時間內，貶值達到20%以上，那提前還款肯定是最划算的，但是如果貶值的幅度在10%以內，那提前還款就是不划算。

可能有的朋友會說，不管貨幣貶值幅度有多大，都不建議提前還款，因為未來貨幣貶值都會一直存在，貨幣的購買力會不斷下降，比如今天一萬塊錢可以買一平米的房子，但是20年之後，一萬塊錢，說不定連半平米的房子都買不到。

但是大家可能忽略一個問題，那就是貸款利息，因為貸款利息不可能永遠不變，銀行肯定是會根據物價浮動做調整，比如未來十年，物價一直都以6%的幅度在漲，那為了保持存款具有競爭力，央行肯定會根據實際情況加息，一旦央行宣佈加息，那銀行就會調整房貸利率，所以雖然物價會上漲，但是銀行也不傻，一旦央行宣佈加息，那房貸利息肯定也會跟著增加。

所以貨幣突然急速貶值，要不要提前還房貸，那就要看貨幣貶值的幅度。

而要衡量這個標準我覺得不能單純的以還多少錢來參考，而是要以實物價值來衡量，因為貨幣會貶值，但實物的使用價值不會有太大的變化。

我們舉一個簡單的例子，假如有一個人是養蛋雞的，他現在買房辦了一百萬的貸款，期限是20年，還款方式是等額本息，他用於還房貸的錢，主要來源於賣雞蛋獲得的收入，這樣我們就可以把他每個月還房貸轉化成需要的雞蛋數量來衡量。

比如現在貸款已經滿三年，如果按照目前6%左右的平均通貨膨脹率，當前雞蛋價格是一塊錢一個，那提前還房貸和不提前還房貸，所需要付出的雞蛋數量如下：

第一種情況提前還房貸：

根據貸款計算公式，如果他在滿三年之後提前還房貸，需要償還的本金是901911元，那按照當前雞蛋一塊錢一個，那就是需要901911個雞蛋。

第二種情況是在6%左右通貨膨脹率前提下，沒有提前還款。

從這個計算結果可以看出，如果他沒有選擇提前還房貸，按照貨幣每年的貶值6%左右的速度計算，那剩餘的17年，他需要付出872153個雞蛋。

所以在通貨膨脹率在6%左右的水平，提前還房貸是不划算的，當然，這也不是絕對，因為有可能他生產雞蛋的成本也會跟著漲上去。

但是如果貨幣在短期時間內突然貶值20%以上，銀行來不及調整利率，那我認為提前還房貸是比較划算的。

比如他在還款滿三年之後，提前還款大概需要90萬塊錢左右，相當於90萬個雞蛋，但是這時候貨幣在短時間內貶值20%，因為短時間之內，經濟增長不可能消化掉這20%的貨幣貶值，所以最終貶值會傳導到物價上，物價會上浮20%，這意味著原來一塊錢的雞蛋會在短時間之內會上浮到1.2元，這時候提前還房貸所需要的90萬塊錢，只需要賣75萬個雞蛋就可以還清，這個明顯要比按時還款划算的多。

貸款教授

首先要明白貨幣貶值是什麼意思？說簡單點就是貶值後的錢的購買力不如以前了。也就是說現在的物價更貴了，反而錢比之前“便宜”了。

貨幣貶值了相對於貨物就是升值了，那麼房子所含的價值，除了房價自身上漲之外，還會由於貨幣的貶值進行了增值。這個時候相當於銀行貸款也在貶值。比如之前貸款五十萬，可能就相當於現在貶值後的購買力30萬。這樣來算的話，無緣無故就少給了銀行20萬。所以，貨幣貶值應該是購買實物進行規避風險，無需提前還貸。

當然，以上分析是在考慮貨幣持續貶值的前提下，甚至說走向委內瑞拉那樣最終導致大通脹的前提下分析的。但是，如果放在我國，憑我們國家的經濟實力以及整個宏觀經濟調控等因素，是不可能讓貨幣持續貶值的，甚至不可能走到想委內瑞拉的那種地步。也就是說貨幣在出現貶值的時候，我認為可以在貶值那一階段提前還款，可以賺取貶值帶來的利益差。

有人可能會問為什麼？因為我們國家是全球第二大經濟體，再加上地大物博，人口紅利眾多，不管從哪個角度去看去分析，我們都不會讓貨幣大幅貶值。就算有貶值，也是幅度有限的，不會出現大通脹情況。所以，如果出現貨幣貶值，或者說貶值幅度有點大了，我們必然會出手進行調控。通過加息收緊銀根的措施規避貨幣長期貶值。

所以，如果貨幣有了一定幅度貶值，能夠提前還上貸款也是不錯的投資！

股期江湖君

從經濟學的角度來看，理論上當通脹率超過溫和通脹，會導致國內貨幣大幅貶值，民眾購買力下降，此時人們手中持有的資產就會出現縮水，債權人持有的債權和債務人負擔的負債都會隨之出現縮水。

實際上，一旦發生惡性通脹，那就是債務人對債權人的掠奪。理論上，債務人借款的時候，銀行等債權人在制定貸款利率的時候往往已經計入了對通脹率的預期，也就是債務人採用的是名義利率，而如果不發生惡性通脹的話，那債務人就需要按照這一利率償還債務。但是，一旦惡性通脹發生，按照“實際利率=名義利率-通脹率”的公式來計算的話，債務人的實際利率大幅降低，甚至為負數，也就是說債權人不僅沒能獲得通脹發生之前的實際資產，反而出現了實際資產的貶值。

所以說，這個時候對於貶值之前貸款的人而言是一個很好的還錢機會。

值得注意的是，通脹造成的貨幣貶值往往並不是一夕之間形成的，而根據題主所說的貨幣突然急速貶值，一般是戰爭或是經濟危機爆發導致的。

我們來分別看一下這兩種極端情況造成貨幣突然快速貶值，我們應不應該提前還款。

先來說戰爭。

戰爭往往不是一夕之間可以結束的，一般會持續兩年以上，而一般戰爭結束的一兩年之內，國內的經濟依舊處於一片癱瘓狀態，通脹依舊會存在。也就是說，一般至少四年之內，嚴重的通脹都會存在，如果你在戰爭之前貸的是房貸，一般房貸的貸款期限都是30年以上，那你應該提前還款，因為一旦戰後重建完畢，貨幣體系重新趨於穩定的話，那貨幣的購買力會出現很大程度的恢復，你沉重的房貸負擔就又回來了。

故而，此時你應該趁著貨幣急速貶值的“空子”提前還款。

再來說經濟危機。

經濟危機的發生，往往是資產泡沫破裂導致的，這個完全可以使得貨幣在一夕之間出現急速貶值的情況，比如說1929年的美國經濟危機。

一旦經濟危機發生，貨幣當局的首要任務就是穩定幣值，因為貨幣穩定是經濟穩定的基礎，如果幣值穩定不了那經濟危機就不用想著度過。1929年也是通過各國舉國之力率先穩定美元，然後才能逐漸度過金融危機的。

所以說，當貨幣急速貶值的時候，我們應該毫不猶豫的抓住機會提前還款，不然等到貨幣當局出臺政策穩定幣值的時候，貨幣購買力會逐漸恢復，我們的擔子依舊會變得和之前一樣重。

綜上，個人認為，當貨幣急速貶值的時候，負債較重的債務人應該提前還款。

以上就是我對於該問題的看法，個人觀點不代表君銀投顧官方觀點，如有不同的想法或是建議，可以直接在下方留言或是關注我的頭條號進行交流。

關鍵字: 房貸 宏觀經濟 財經