一、前言
南京加快東部地區發展正緊鑼密鼓向前推進。市委書記張敬華兩個月內第二次專題調研城市東部地區規劃發展。
南京城東從邊緣區慢慢走向寧鎮揚核心區和長三角一體化門戶區域。
因為首位度急需提高，而南京城東面向江蘇省，北側靠近蘇中，南側靠近蘇南，是江蘇省其他兄弟城市進入南京的第一門面，但由於各種原因，道路不太好走。那麼要想發展，先修路。
宏觀上要處理南京市與江蘇省的交通關係，微觀上要解決內部各區之間的交通關係。
二、宏觀總覽
麒麟新城（科創園）
麒麟新城核心區
麒麟科創園成立於2010年7月，規劃總面積83平方公里，現在實際規劃建設範圍46.15平方公里，位於南京東部的紫金山、青龍山之間，是南京市直屬園區、江蘇省高新技術產業開發區、國家智慧城市試點和江蘇省科技服務示範區。
麒麟新城核心區
園區定位於以南京麒麟科技城為核心，積極打造科技生態宜居新空間的產城融合新區。
新城總體功能定位：全國科技研發、成果轉化、創新型經濟建設的先導區和示範區、世界知名的低碳生態科技城。
麒麟新城規劃範圍
近年來，麒麟新城土地市場情況：
2016年-2018年1月止共成交4宗涉宅用地，總出讓面積約27.14萬方，總建築面積約73.64萬方，總成交價152.6億元，樓面均價達到20722元/㎡，平均溢價率120.71%。
1、商業配套
麒麟荔枝廣場（未開業）
麒麟荔枝廣場效果圖
荔枝廣場是江蘇廣電總檯打造的文化傳媒特色的商業綜合體，位於滄波門南街與運糧河西路交匯處。
項目由600畝生態IP樂園與大型購物中心組成，建築面積21萬㎡，商業體量13萬㎡，將成為南京城東單體最大的購物中心，將填補城東沒有大型商業的空白。
荔枝臺也進軍房地產了，但主要以商業地產為主。已在鼓樓、麒麟、仙林等板塊拿地。
其中，鼓樓荔枝廣場位於玄武區北京東路4號，是由江蘇廣電全國首個商業地產項目，仙林荔枝廣場位於仙林南大科學園內，項目地上建築面積約30萬㎡，總投資約60億。
灃麟廣場（未開業）
灃麟廣場效果圖
灃麟廣場於2014年12月12日，被南京江寧本土開發商--灃麟公司以5.51億元底價拍得。
資料顯示，灃麟廣場建築面積40.7萬方，將建設集甲級寫字樓、住宅、精品商業於一體的城市綜合體。
2、交通配套
麒麟新城規劃區域內涉5條軌道交通線路，分別為軌道交通2號線（通車）、8號線（規劃）、10號線東沿線（規劃）、16號線（規劃）和17號線（規劃）。
此外，麒麟現代有軌電車一號線也已與二號線馬群站無縫對接，全線8.95公里，共設置13 個站，沿線覆蓋百水芊城、南灣營、花崗保障房、麒麟鎮、麒麟保障房、上坊保障房以及麒麟園區CBD等人口集聚區。
三、微觀選盤
麒麟新城（科創園）
世茂的樓盤是麒麟的CEO盤，無論是剛需還是多買幾套租別人，都不是一個明智的選擇。
南灣營、百水芊城、花港幸福城等等都是拆遷安置房，除了花港幸福城，生活氣息還是比較濃重的，有直達新街口的公交，還有輕軌直達地鐵馬群站。
百水芊城等安置房建築品質一般，準老破小。
花港是近兩年交付的新小區，我們也去考察過，整體比較新，按照第三代住宅標準建設的，小區整體環境要比其他老安置房要好。缺點就是人氣不足，空置率很高，主要是因為交通不便。
中海的盤雖然在麒麟屬於比較貴的，但是附加值並不高，我們也比較喜歡，同樣是品牌，顯然中海更具魅力。
位置感上，麒麟其實和馬群，傻傻分不清的。
馬群是江南的“天通苑”，雞犬升天，塵土飛揚，人、車流量很大，房子還是比較好租的，但是消費人群比較偏中下水平，所以租金不高。
四、總結
南京城東在整個南京發展大潮中，一直存在感不強，幾乎沒有“拳頭”“爆款”項目出現，以至於是南京主城發展最弱的一環。
受制於地理位置較差，背靠紫金山，腹地有限，地勢高低不平，開發成本較高。同時，紫金山附近區域的開發一直比較慎重，綠水青山就是金山銀山，保護生態環境，可持續發展尤為重要。
最近，南京振興城東的日程擺上了檯面，麒麟-馬群-湯山，三個板塊聯動發展，將會是提振南京城東發展的“排頭兵”。
麒麟（包括馬群）無論剛需還是投資，我們建議：可以入場。
首先，它單價足夠低，買入門檻不高，首付少，下跌更不可能。低價即是合理，顏值即是正義。
其次，其次是什麼？
馬群-麒麟這個地方，得益於城市化進程，後期會”進化“為主城區。
最明顯的例子就是：交通。常言道：要想富先修路。
馬群--綜合交通換乘中心
馬群綜合交通換乘樞紐連接2號線、麒麟有軌電車、繞城公路、寧杭公路，處於城東重要的交通樞紐位置--麒麟樞紐、馬群樞紐。
形成三條軌道、一條有軌電車、地面公交、短途城際、小汽車、出租車、非機動車等多種交通方式集於一體的綜合換乘樞紐。從麒麟方向來自寧鎮滬蘇常的車輛進入中心後，一上樓即可乘坐地鐵便捷地進入主城。
每天24萬人次的換乘，提供800個停車位及2000平方米非機動車停車場，公交場可容納500-700輛公交車停車。
同時，馬群也是地鐵寧句線的換乘站。
寧鎮揚同城，麒麟-馬群先行。
“鵲橋”號中繼衛星
麒麟-馬群所處的地理位置，是鎮江、揚州與南京聯繫的“中樞”，就像中繼衛星*一樣，起到了“承西啟東”的戰略作用。
*中繼衛星，是裝設有跟蹤和通信轉發設備的地球同步靜止軌道衛星，用以實現地面對中、低軌道上運行的各類航天器，如衛星、飛船、等，進行近乎連續的跟蹤和信息數據的傳送。其中信息數據包括遙測、遙控、通信以及衛星所蒐集的任務數據。麒麟-馬群-湯山，開啟了南京未來城東大發展的新篇章。（來源：地產二狗子）
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