一、前言
南京加快东部地区发展正紧锣密鼓向前推进。市委书记张敬华两个月内第二次专题调研城市东部地区规划发展。
南京城东从边缘区慢慢走向宁镇扬核心区和长三角一体化门户区域。
因为首位度急需提高，而南京城东面向江苏省，北侧靠近苏中，南侧靠近苏南，是江苏省其他兄弟城市进入南京的第一门面，但由于各种原因，道路不太好走。那么要想发展，先修路。
宏观上要处理南京市与江苏省的交通关系，微观上要解决内部各区之间的交通关系。
二、宏观总览
麒麟新城（科创园）
麒麟新城核心区
麒麟科创园成立于2010年7月，规划总面积83平方公里，现在实际规划建设范围46.15平方公里，位于南京东部的紫金山、青龙山之间，是南京市直属园区、江苏省高新技术产业开发区、国家智慧城市试点和江苏省科技服务示范区。
麒麟新城核心区
园区定位于以南京麒麟科技城为核心，积极打造科技生态宜居新空间的产城融合新区。
新城总体功能定位：全国科技研发、成果转化、创新型经济建设的先导区和示范区、世界知名的低碳生态科技城。
麒麟新城规划范围
近年来，麒麟新城土地市场情况：
2016年-2018年1月止共成交4宗涉宅用地，总出让面积约27.14万方，总建筑面积约73.64万方，总成交价152.6亿元，楼面均价达到20722元/㎡，平均溢价率120.71%。
1、商业配套
麒麟荔枝广场（未开业）
麒麟荔枝广场效果图
荔枝广场是江苏广电总台打造的文化传媒特色的商业综合体，位于沧波门南街与运粮河西路交汇处。
项目由600亩生态IP乐园与大型购物中心组成，建筑面积21万㎡，商业体量13万㎡，将成为南京城东单体最大的购物中心，将填补城东没有大型商业的空白。
荔枝台也进军房地产了，但主要以商业地产为主。已在鼓楼、麒麟、仙林等板块拿地。
其中，鼓楼荔枝广场位于玄武区北京东路4号，是由江苏广电全国首个商业地产项目，仙林荔枝广场位于仙林南大科学园内，项目地上建筑面积约30万㎡，总投资约60亿。
沣麟广场（未开业）
沣麟广场效果图
沣麟广场于2014年12月12日，被南京江宁本土开发商--沣麟公司以5.51亿元底价拍得。
资料显示，沣麟广场建筑面积40.7万方，将建设集甲级写字楼、住宅、精品商业于一体的城市综合体。
2、交通配套
麒麟新城规划区域内涉5条轨道交通线路，分别为轨道交通2号线（通车）、8号线（规划）、10号线东沿线（规划）、16号线（规划）和17号线（规划）。
此外，麒麟现代有轨电车一号线也已与二号线马群站无缝对接，全线8.95公里，共设置13 个站，沿线覆盖百水芊城、南湾营、花岗保障房、麒麟镇、麒麟保障房、上坊保障房以及麒麟园区CBD等人口集聚区。
三、微观选盘
麒麟新城（科创园）
世茂的楼盘是麒麟的CEO盘，无论是刚需还是多买几套租别人，都不是一个明智的选择。
南湾营、百水芊城、花港幸福城等等都是拆迁安置房，除了花港幸福城，生活气息还是比较浓重的，有直达新街口的公交，还有轻轨直达地铁马群站。
百水芊城等安置房建筑品质一般，准老破小。
花港是近两年交付的新小区，我们也去考察过，整体比较新，按照第三代住宅标准建设的，小区整体环境要比其他老安置房要好。缺点就是人气不足，空置率很高，主要是因为交通不便。
中海的盘虽然在麒麟属于比较贵的，但是附加值并不高，我们也比较喜欢，同样是品牌，显然中海更具魅力。
位置感上，麒麟其实和马群，傻傻分不清的。
马群是江南的“天通苑”，鸡犬升天，尘土飞扬，人、车流量很大，房子还是比较好租的，但是消费人群比较偏中下水平，所以租金不高。
四、总结
南京城东在整个南京发展大潮中，一直存在感不强，几乎没有“拳头”“爆款”项目出现，以至于是南京主城发展最弱的一环。
受制于地理位置较差，背靠紫金山，腹地有限，地势高低不平，开发成本较高。同时，紫金山附近区域的开发一直比较慎重，绿水青山就是金山银山，保护生态环境，可持续发展尤为重要。
最近，南京振兴城东的日程摆上了台面，麒麟-马群-汤山，三个板块联动发展，将会是提振南京城东发展的“排头兵”。
麒麟（包括马群）无论刚需还是投资，我们建议：可以入场。
首先，它单价足够低，买入门槛不高，首付少，下跌更不可能。低价即是合理，颜值即是正义。
其次，其次是什么？
马群-麒麟这个地方，得益于城市化进程，后期会”进化“为主城区。
最明显的例子就是：交通。常言道：要想富先修路。
马群--综合交通换乘中心
马群综合交通换乘枢纽连接2号线、麒麟有轨电车、绕城公路、宁杭公路，处于城东重要的交通枢纽位置--麒麟枢纽、马群枢纽。
形成三条轨道、一条有轨电车、地面公交、短途城际、小汽车、出租车、非机动车等多种交通方式集于一体的综合换乘枢纽。从麒麟方向来自宁镇沪苏常的车辆进入中心后，一上楼即可乘坐地铁便捷地进入主城。
每天24万人次的换乘，提供800个停车位及2000平方米非机动车停车场，公交场可容纳500-700辆公交车停车。
同时，马群也是地铁宁句线的换乘站。
宁镇扬同城，麒麟-马群先行。
“鹊桥”号中继卫星
麒麟-马群所处的地理位置，是镇江、扬州与南京联系的“中枢”，就像中继卫星*一样，起到了“承西启东”的战略作用。
*中继卫星，是装设有跟踪和通信转发设备的地球同步静止轨道卫星，用以实现地面对中、低轨道上运行的各类航天器，如卫星、飞船、等，进行近乎连续的跟踪和信息数据的传送。其中信息数据包括遥测、遥控、通信以及卫星所搜集的任务数据。麒麟-马群-汤山，开启了南京未来城东大发展的新篇章。（来源：地产二狗子）
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