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“城中村”，俗稱“都市裡的農村”，是指在城市化進城高速發展過程中，一些農村全部或大部分耕地被徵用，農民轉為居民後仍在原村落居住而演變成的居民區，我們日常所說的“城中村改造”，就是指的改造這些地方。
而老百姓最關心的城中村土地性質問題，尤其是納入城市規劃區的區域，這些土地性質雖為集體土地，但仍要參照《國有土地上房屋徵收與補償條例》進行補償。《最高人民法院關於審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》中規定：“補償安置時房屋所在的區域已經納入城市規劃區的，那麼土地權利人請求參照執行國有土地上房屋徵收補償標準的，人民法院一般應當應予支持，但應當扣除已經取得的土地補償費。”
城中村土地所有權主要有以下幾種情況：
一是土地性質屬於國有土地，農民不再享有集體土地所有權。
這些村村民已轉為居民，居住場所也換成樓房，已經是現代化的城市居住環境了。
二是土地性質兼有國有土地和集體土地，即土地大部分被徵用，較常見是承包耕地、集體建設用地、村集體未分配地，土地的所有權屬於國家所有，像農村宅基地等部分土地仍屬於集體所有，但原農民未轉為居民。
三是土地性質為集體土地，但已列入城市框架範圍，土地全部仍屬於集體所有。
確定土地性質是極其關鍵的，因為這兩種不同性質的土地，徵地補償的補償標準差別很大，個別地方為了利益使然，會使出各種手段將城中村房屋按照集體土地房屋補償，一平方僅僅補償幾百塊錢，嚴重損害老百姓利益。
由於涉及到城中村改造的事情千頭萬緒，建議老百姓遇到類似問題時，儘量諮詢專業律師意見，以確保自身利益不受損 。
盛廷徵地拆遷律師
您好，很榮幸能夠回答您的這個問題。
城中村，即“城市中的農村”。“城市中的農村”形成於集體土地徵收、農村拆遷、城市化進程，由於村莊周邊全部或大部分集體土地被徵收變成國有土地，逐漸形成與周邊的高樓大廈截然不同的自然村落。
由上述概念可知，城中村原是集體土地，只是由於城市化進程，將原本是集體土地的區域納入到城市規劃區內，因而產生的土地性質上的認識爭議，但其本質上是集體土地，容易產生爭議的是該類地區的拆遷補償應該按照集體土地徵收補償標準來執行還是按照國有土地上房屋徵收補償的標準來執行。由於二類土地上徵收拆遷補償標準的差異較大，而該種區域內的拆遷補償標準地方政府的自由決定空間較大，因而，處於城中村的被拆遷人的權益被侵害的情形時有發生。
下面給城中村改造項目區域內的被拆遷人簡要介紹一下，城中村改造您的應得補償權益包括哪些內容：
一是房屋價值補償，即您被拆遷的房屋的價值補償。由於該區域內房屋本身的價值和周邊商品房的市場價格存在一定的差異，因此被拆遷人一定要謹記，如果當地徵收方參照國有土地上房屋徵收補償的標準來實施拆遷，那麼根據最高院的相關司法實踐，您有權參照周邊商品房的市場價格獲得房屋價值補償。
如果是按照集體土地徵收補償標準來制定的補償安置方案，那麼您應當獲得的補償主要包括：土地價值補償、房屋價值補償和安置過渡費等其他費用，這種情況下，被拆遷人應獲得的補償沒有直接法律規定，很多被拆遷人都不知道怎麼計算自己的補償，這裡告訴廣大被拆遷人一個參照的標準，即不低於按照國有土地上房屋徵收補償標準計算下來的補償款的總額，能夠保障您的生活水平不降低，那麼這樣的補償安置方案才是可以接受的。
二是安置過渡費，即從房屋被拆掉致使您無家可住到您實際拿到安置房的鑰匙期間，您一家人的基本住房費用，這種情況下的安置房是期房，因而需要一定的過渡期間，被拆遷人要謹記在此過渡期內，您應得的過渡費應按照您家的被安置人口來計算，能夠覆蓋您全家過渡期內的正常居住水平所需的費用。
三是其他費用，如按期搬遷應得的補償獎勵費，商鋪拆遷導致的營業損失等。
如果您面臨著城中村改造項目的拆遷，而不知道如何計算自己應得的補償，建議您諮詢專業拆遷律師。
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京平律師事務所
如何界定城中村的土地性質？是農村集體土地還是國有土地？
1.所謂“城中村”，是指在城市高速發展的進程中，由於農村土地全部被徵用，農村集體成員由農民身份轉變為居民身份後，仍居住在由原村改造而演變成的居民區，或是指在農村村落城市化進程中，由於農村土地大部分被徵用，滯後於時代發展步伐、遊離於現代城市管理之外的農民仍在原村居住而形成的村落，亦稱為“都市裡的村莊”。通常所說的“城中村”，僅指在經濟快速發展、城市化不斷推進的過程中，位於城區邊緣農村被劃入城區，在區域上已經成為城市的一部分，但在土地權屬、戶籍、行政管理體制上仍然保留著農村模式的村落。
2.房產證只能證明土地之上的房產歸屬，只有取得土地證才能證明土地權屬。而在自己建造或者購買城中村內房屋後，很多人無法辦理土地證，形成沒有土地證，只有房產證的“小產權房”，這個問題在全國各地都普遍存在。
關於宅基地問題，早在1982年2月13日國發〔1982〕29號國務院發佈的《農村鎮建房用地管理條例》規定：“農村人民公社、生產大隊、生產隊的土地，分別歸公社、大隊、生產隊集體所有。社員對宅基地、自留地、自留山、飼料地和承包的土地，只有按照規定用途使用的使用權，沒有所有權。不得有自留地、自留山、飼料地和承包的土地上建房、葬墳、開礦和毀田打坯、燒磚瓦等。”目前的相關規定精神是一致的。
我國憲法規定，農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬於集體所有。
我國土地管理法規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃，並儘量使用原有的宅基地和村內空閒地。農村村民住宅用地，經鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民政府批准；其中，涉及佔用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。
國土資源部二00四年十一月二日印發國土資發〔2004〕234號《關於加強農村宅基地管理的意見》的通知，重申了上述規定。
物權法草案第十三章第一百六十、一百六十一及一百六十二條規定：“農戶佔有的宅基地面積應當符合規定的標準。一戶只能擁有一處宅基地”，“宅基地使用權人經本集體同意，可以將建造房屋的住房轉讓給本集體內符合宅基地使用權分配條件的村民；住房轉讓時，宅基地使用權一併轉讓。禁止城鎮居民在農村購置宅基地。”“村民依照前款規定轉讓宅基地使用權的，不得再申請宅基地。”
農村村民是基於集體經濟組織的成員才享有集體所有土地的宅基地使用權。非集體經濟組織的成員不能享有集體所有土地的使用權，包括承包經營權，包括宅基地使用權。
所以，非本集體經濟組織的成員不能購買農村村民的宅基地以及宅基上的房屋。
3.對於你的情況，如果你是當地村民，可以按當地每戶獲准宅基地指標向國土部門申請宅基地確權發證。超出指標面積的，按當地國土部門規定繳納罰款後，可以申請確權，如果非當地村民，按目前國土法律法規是不可能進行確權發證，這就是很多“小產權房”戶主無法取得土地使用權證的原因。
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房產資訊頻道
現在國家的新政策是城鎮一體化，您所謂的城中村土地性質是東村集體土地還是國有土地，在政策出來後，隨著時間的推移，都會成為國有土地
現在農村正在推出一戶一宅政策，多餘的房子要交錢，閒散的土地國家要收回，這當然是好事，因為這樣的目的是為了招商引資，如果能夠引來外商在農村興建廠房，這樣不僅能夠提高鎮政府的稅收，還能解決當地老百姓的工作問題，這樣農村的年輕人不會再去外出打工，背井離鄉，也不會再有留守兒童這樣的說辭。
農村集體土地不能單單指出來是農村集體土地，城中村也是集體土地，不管是城市或者是農村的土地，都是國有土地國家的財產，因為我們本身就是一個集體，我們的集體叫中國
五五六六人間事
一般是城市規劃區的集體土地。
張強律師維權在線
可以向當地國土資源局查詢
德凱拆遷智律師
如何界定城中村的土地性質？是農村集體土地還是國有土地？
沒有特殊情況的，城中村的土地一般是集體土地。但是在城市規劃區內的，可參照國有土地的標準進行補償，但性質還是集體土地沒有變化。除非國家徵收，把集體土地變歸國有。
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山落青天外
農村宅基地是自己的？還是集體的？想請問政府。
用戶70931750634
肯定是農村農民的，以前分給誰的就是誰的，國家不能強行要農民土地的……
