趙亮 | 插圖
北京等一線城市在成功控制瘋狂房價時，多半未曾想到房租快速上漲成為城市管理者新的挑戰。實際上兩個月前深圳“富士康員工”與“萬村計劃”間的對立已經作出了警示：在住房問題進入“租購併舉”新階段後，我們的城市真的做好了準備嗎？希望本組專題能夠幫助城市管理和運營者釐清今天房屋租賃市場中發生的現象和邏輯，提供更有效的解題思路。
| 市場篇
經濟觀察報 記者 饒賢君
“一個月賺不到四千塊錢，哪裡能交一千多的房租，下個月我就準備回老家了，去服裝廠做工，一個月也能發兩千塊，還可以在家帶帶孩子。”張杏月是杭州一家紡織廠的普通女工，她與四位工友一起，租住在杭州閘弄口附近不到20平方米的小房間裡，這是一個住宅內七個隔斷空間中的一個，每個隔斷空間的收費為800元/月，張杏月每月繳納的房租為160元。
7月，張杏月的房東在門口張貼了退租通知，稱由於房屋即將拆遷，要求租客儘快搬出，租約未到期的將按剩餘時間退還租金。“市區租房子最便宜的就是城中村，我最早的時候租在德勝高架旁邊，一個月一百塊錢，後來拆遷了我又租到這邊來，結果這邊又拆遷，現在杭州我們能租的地方都快拆沒了。”
張杏月的室友也都面臨著類似的處境，他們中有滴滴司機、外賣員、快遞員、環衛工人、剛畢業不久的學生，共同點在於，他們並不注重居住上的品質，而是希望將這些錢存下來做更重要的事。“有要給孩子上學的，有要給家裡老人養病的，有的想買房，沒覺得在這住有啥不好的，我覺得挺好的，便宜，省錢。”
這些需求構成了一二線城市租房金字塔的龐大底端，但隨著各大城市對隔斷房、群租房以及城中村整治力度的加大，底端供應被迅速壓縮。
另一方面，與群租房幾乎“綁定”在一起的是各大城市的城中村，杭州豪世華邦的一位中介對記者表示：“城中村房屋條件基本上不太好，大多數拿來出租，而且都是等拆遷的，根本不在乎房子被租出去以後怎麼用，所以大部分群租、隔斷房都在城中村。”
2013年，國務院下發《國務院關於加快棚戶區改造工作的意見》，全國各城市加快了棚改速度，根據歷年人大政府工作報告數據統計，2014年-2018年，全國完成棚戶區住房改造2600多萬套。2017年，僅一年時間，杭州一城就完成了69個村的棚改，徵遷超5000戶。
與此同時，數以萬計的“張杏月”搬離了價格低廉的租房。
變異的橄欖
“業主想確認一下你們是幾個人住，而且偶爾可能會過來看一下，不知道這點你們能接受麼？”杭州我愛我家中介小金通過電話與一位意向租戶進行了溝通，但結果令他很難做。
小金對記者說，這單很大概率是沒法完成了，“租戶是一些同事合租兩居室，人數有點多，大概有六個人，但是業主希望租給夫妻、一家三口那樣的，能夠愛護房子，而且就我瞭解，這個租戶很大概率最後住的不止六個人，有可能是好幾家合租。”
這種現象，大部分中介都不奇怪，杭州鏈家一位中介表示，租戶自主“拼房”的現象越來越頻繁，好幾家人一起出錢整租一個二居室或是三居室，“有條件的自己會安一些簡易的隔斷，沒條件的就拉個簾子把區域劃出來，一個70平左右的房子，餐廳、客廳、主臥、次臥擠一擠能住得下四五家。”
這是一種不同於原本中介、房東自己劃出隔斷分開出租的新“群租”方式，幾家人以整租的價格拿下房源，再自行分配區域、分攤租金，以小金在杭州三墩租出的一套房為例，總租金為3200元/月，入住了4個家庭，共計9個人，平均每人的月租金約為356元。
多位中介介紹，以這種方式租房的大多都是從原本城中村、隔斷房被擠壓出來的需求，他們有的是同事，有的是老鄉，在大量的違建被拆除後，他們轉而盯準了租金相對低、面積相對大的老小區房源，並且完全不在乎裝修的狀況及小區環境等因素。
記者前往其中幾套租房希望深入採訪，均被拒絕，一位租戶說，“誰知道政府會不會來趕人了。”
一邊是底層需求的向上滲透，一邊是中端品質需求繼續提升，兩個群體使得中端租房市場需求在膨脹的同時出現了切割。
杭州教育行業創業者汪凱辰近期在濱江區尋找租房房源，但房源的租金上漲幅度令他感到吃驚，“我本來的預算是每月4500元左右，結果發現在濱江這個價位的兩居室只能租到老破小了，我朋友五月份濱江4600元續租的兩居室，現在轉租掛出去是5500元，按中介的說法，8月是畢業季，本來就會比較貴一點。”
然而，即使租金水平大漲，汪凱辰還是不願意降低生活品質，“租過精裝修的房子後，沒法再忍受老破小，即使租金高一截，還是希望住得舒適。”
與汪凱辰想法類似的租客數量不在少數，多位租房中介對記者表示，租客對房源品質的要求越來越高，尤其是目前精裝修品牌公寓以及商住兩用的公寓大量投放市場後，租客對普裝、居家裝修的接受度大大減少，精裝、豪裝房源即使價格稍貴也更加搶手，這直接導致了不少業主願意花錢對房源再裝修以提升房租水平。
小金對記者表示：“一般來說，業主花個五六千，換一些小家電，整體弄得清爽一些，每個月至少能多租四五百，而且房源更受歡迎，裝修的錢一年的租金就補回來了。”
資本多米諾
品牌公寓在市場的佔比並不高，但影響卻遠非規模的比例可以簡單概括，尤其是對中高端市場，資本與品牌公寓的入局幾乎徹底改變了“玩法”。“以前，絕大多數房源都是各家中介通用的，鏈家找我愛我家借鑰匙，我愛我家找鏈家問密碼，都是很常見的事，包括現在，一些普通的房源我們還是這麼操作的。”杭州鏈家一位從業了五年多的店長對記者說。
在該店長看來，以前各個中介平臺也有競爭，但主要是客源上的競爭，在房源上則相對開放，“同樣的一套房，誰先租出去了就是誰的本事，比的是效率，靠的是本事。”
隨著長租公寓品牌的紛紛入局，競爭的核心點出現了變化，“長租公寓品牌是怎麼玩呢，這家先以一個價位在這個小區拿到一個或者幾個房源，把這片做活了，整個小區的房源價格噌地一下就上去了，後面的品牌再想進來，業主的心理預期就是漲上去的價位。所以現在好的項目好幾家一起搶，誰先拿、拿得多，誰有優勢。”
各個熱門板塊優質房源的租金水平被迅速激活，位於同一小區甚至同一板塊的業主心理預期水漲船高。“業主當時是這麼說的，‘旁邊的酒店公寓，40多平的統一精裝修一居室能租到4800，我這個全套實木傢俱的豪華裝修193平方米，按面積算也該租24000一個月吧？’一下子一套原來掛 19000的房源就換成了23000。”杭州我愛我家的一名專注高需求租房客戶的中介稱。
該中介表示，高端租賃市場由於本身房源價格就比較高，同時租賃人群有限，價格一直處於相對穩定的狀態，即使租金上漲，漲幅也不會太高，但近一年來，這種平衡被打破了。
大型品牌公寓的入場是重要的催化劑，該中介稱，其手中一套近200平方米位於東方福邸小區的高端房源，緊鄰大型酒店式公寓項目藍鑽天成，由於該項目裝修精良、位置優越、房源熱門，大量品牌公寓在該項目中配置了長租公寓。而東方福邸房源業主的定價模式十分簡單，參考隔壁品牌公寓的每平方米定價。“業主都是精明人，在他們看來，隔壁的公寓裝修不如我、面積不如我、房價更不如我，憑什麼反而租金的單價比我高？說白了，以前這些豪宅該怎麼定價沒有一個很好的標準，大部分都是模糊地有個數，能租出去就租出去了，但現在情況不一樣，可以比照的中高端品牌公寓太多了。”中介平臺並不排斥這一趨勢，一方面，他們收取的中介費更高，另一方面，高端租戶也有了心理準備。“其實房租一直在漲，只是最近各種因素集中爆發，大家關注到了而已，畢竟房價在那裡擺著，業主本身也是會動漲價念頭的，我覺得品牌公寓只是加快了這個節奏而已，不應該被妖魔化。”該中介說。
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