實習記者 田付 華夏時報（chinatimes.net.cn）記者楊仕省 深圳報道
22年前，新中國歷史上土地拍賣的第一錘在深圳定音，到如今珠三角地區逐漸成了房地產領軍企業的搖籃。
日前，《粵港澳大灣區發展規劃綱要》(下稱“規劃綱要”)正式公佈，香港、廣州、深圳……這些曾在中國經濟發展史上書寫下諸多奇蹟的名字，如同被裝上“大灣區”牌的新型馬達，帶動這片土地再次進發。
隨著年報披露完畢，上市房企在大灣區佈局輪廓初現，在其紛紛摩拳擦掌看好大灣區的同時，如何開發也成為擺在面前的難題。一位官方背景的匿名人士向《華夏時報》記者表示，大灣區城市開發成熟度高、人口密度高，為片區煥發新貌增加了難度；中央反覆強調的“房住不炒”原則，給城市管理者劃定了剛性紅線。這就要求粵港澳大灣區建設在引領經濟結構轉型升級的同時，需要確保城市群落健康發展、實現宜居宜業的目標。
從房企搖籃到巨頭戰場
粵港澳大灣區對標紐約灣區、舊金山灣區等世界級大灣區，交通基建成為大灣區早期的重點建設任務。
2019中國房地產開發企業500強排行榜顯示，以總部所在地計算，全國十強中，粵港澳大灣區包攬了半數。包括多項業績排名第一的恆大、品牌企業萬科、堪稱二線城市奇蹟的碧桂園，也有新進之秀富力地產。
今年房地產行業的集中度持續提升，龍頭房企繼續發揮規模優勢，排名前十的企業購得全行業51%的儲備土地，大灣區片區從房地產企業的發家地演變成了比拼場。
《華夏時報》記者觀察到，自2016年以來，包括恆大等多家房地產企業開始公佈在深圳的土地儲備。
今年2月21日，克而瑞研究發佈報告顯示，截至2018年底，房地產企業在粵港澳大灣區土地儲備貨值TOP30總貨值達5.73萬億元和26億平方米；其中，碧桂園以5713.4億元貨值和5000萬平方米土地儲備位列第一，恆大、中海、保利、招商等房企緊隨其後。
融創董事局孫宏斌在不久前就曾表示，包括恆大、碧桂園、華潤、萬科等大公司都誕生於大灣區內，大灣區的競爭非常激烈。融創雖然發家於北方，但早有佈局華南之意，在收購佳兆業失敗後，於2015年成立了廣深區域公司，3年時間，土地儲備貨值已達到1846.2億元。
今年第一季度，房地產企業單個項目成交金額前十榜單中，華潤置地成為唯一一個有兩個項目進入前十的企業，即深圳華潤城和深圳灣瑞府。如果加上萬科星城，深圳共有3個項目進入前十，3個項目總額約97億元，遠高於上海、北京。這三個單體項目的高價明顯來自粵港澳大灣區的區域利好，以及科技產業的集聚效應。
在主營業務搶佔大灣區的同時，多家房企均顯示出多元化的佈局和業務發展趨勢，並且與大灣區的宜居宜業、生態環保等定位具有高契合度。例如，融創通過收購，現有文旅團隊7000多人，將文旅定位為多元化經營的重要板塊，在廣州的文旅城將成為今年的重點項目；佳兆業足球隊實現衝超目標，為其打造體育小鎮奠定了基礎；在“地產+科技”的樣本打造上，碧桂園在惠州潼湖的科技小鎮已經落地。
爭搶舊改市場“大蛋糕”
對於未來粵港澳大灣區的建設目標，規劃綱要明確提出，在空間佈局上，粵港澳大灣區要建設四個核心城市、七個重要節點城市，要通過城市更新、改造城中村等，來實現城市的升級。
目前的大灣區，以全國0.6%的佔地面積，貢獻了全國12%的GDP。未來的大灣區，必須向有限的土地要更高的GDP產出。但是，當前大灣區城市普遍開發程度較高，根據地產研究機構克而瑞的研究報告，2018年深圳和東莞的開發程度已接近50%，遠遠超出國際城市開發警戒線30%；珠海、佛山也已超過35%。
土地警戒線告急，經濟發展與人口增長對城市空間的需求迫切，給城市更新和“三舊”改造帶來巨大的市場，不少開發商已經為大灣區的舊改進行儲備。
《華夏時報》記者瞭解到，以深圳為大本營的佳兆業，其在大灣區的土儲貨值近3400億元，佔全部貨值的73%，其中深圳貨值高達1600億元，將近大灣區貨值半數。在不久前的年度業績發佈會上，佳兆業董事局主席郭英成表示，佳兆業的舊改業務將主要集中在深圳、廣州兩個核心城市，以及惠州、中山等珠三角城市。
此外，在恆大2018年業績發佈會上，恆大董事局副主席夏海鈞也表示，恆大在深圳已取得開發權的土地2900萬平方米，未來以舊改為主。
在城市之外，規劃綱要提出，大灣區要通過改造城中村、合併小型村等建設一批特色城鎮、特大鎮，實現超級城市群落的佈局。
近年來城鎮化建設的熱詞為“特色小鎮”。雖然不同主管部門的表述略有不同，但始終未改其以產業為核心、以城鎮化為目的、以提升整體面貌為硬性指標的宗旨。珠三角九市原本就城鎮數量多、體量大，並且天生形成產業片區、產業帶。來往於珠三角地區，無論是駕車還是乘坐高鐵，往往在連片的工業園區和農民房中，不知不覺就從一個城市到了另一個城市。然而，從全國兩批特色小鎮名錄來看，珠三角地區並沒顯示出其區域性優勢。既因為特色小鎮的樣本發源於長三角地區，又因為受制於面積等硬性指標。
特色城鎮建設將成為粵港澳大灣區量身定做的集群發展著力點。特別是房地產與新興熱點行業的結合，被眾多房地產企業看好。大灣區定位之一是建設國際科技創新中心，人工智能就是碧桂園戰略佈局的重要業務，集團計劃5年內在機器人領域至少投入800億元。
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