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在美國工作有一段時間了，後來經過考慮，在美國買了房：一方面以後想讓自己的孩子在美國讀書；另一方面，交房屋貸款利息的話，就不用交個人所得稅了，反正都要花錢，還不如花在自己的房子上。
回想買房的那段時間，自己也踩了很多坑，趁著有空整理出來，讓大家少走一些彎路。
一般來說，美國買房有幾個關鍵的節點：看房選房、寫offer、首付貸款、房屋保險、過戶交接、政府備案。
一、看房一定要看的兩份文件
看房子除了逛逛房子本身，還要看和房子有關的文件。
（1）賣家披露（Seller disclosure）
這是賣家要填寫的表格，裡面提及房屋的詳細狀況：房屋年份，是否附贈家電，熱水器等電器的使用時長，還有房屋通過檢測之後有沒有含有有害裝修物質，附近環境的汙染情況，是否在自然災害影響區等。
（2）如果房子是公寓房或者商業房等，還有HOA（業主協會章程）
章程很長，幾十頁到幾百頁，裡面有物業費、是否允許房屋出租、是否允許養寵物等進行詳細的規定，瞭解之後可以避免不必要的麻煩。
看房時有些坑一定要避免：
1.有的賣家或中介會故意把價格寫的很低，吸引買家去看房，造成房源特別火爆的狀況，讓買家之間競爭，哄抬價格。
這種價格叫“釣魚價”，如果不是特別急著買房子，不要加入這種搶房大戰，為了搶房報高價格，不然以後你會後悔。
2.出價方面可以諮詢中介，但一般來說，中介會提高價格。
中介為了提高成功率，讓自己的佣金多，會提議一個比較高的價格，你可以根據掛牌價和中介價，刷一刷像Zillow、trulia、Realto、RentoMeter等美國房屋估價網站，選一個比較中立的價格。
二、寫買家offer
看起來各方面都滿意的房子，就可以寫買家offer了。買家offer一般包括：報價、付款方式、額外的約束條款、預計交易時間。
1.關於買房時機
冬天（10月以後）的時候，是買房比較好的時機。這時候賣房的人，一般比較急，而且冬天看房的人會少，這時候房價會低一些。等到春天（3月以後），價格又會重新抬高。
2.付款方式
付款方式有兩種，貸款和現金。
大部分賣家喜歡現金，這樣不麻煩，流程也快。對於比較急用錢的賣家，現金支付還可以商量著降低一部分房價。現金買房的話，一定要在offer里加上全款買房的證明覆印件（證明你有能力全款買房）。
3.附加條件
附加條件對買賣雙方起到保護作用，這裡有兩個附加條件一定要提！
（1）房屋檢查條件（Home Inspection Contingency）：如果你的offer被賣家接受了，你就需要另行支付出價3%左右的定金，放在第三方託管賬戶escrow account裡。如果你臨時反悔，定金就會打給賣家，作為“違約金”。
新手買房，很容易忽略房屋隱患、建築結構等需要翻修的地方。可以花幾百刀找專業的驗房師驗房，給出詳細的房屋報告：屋頂、門窗、管道等使用修理情況。
加了這個附加條件，會有兩週左右的過渡期，來檢查房屋和申請貸款，如果房子或者貸款有問題，並沒有滿足原來約定好的條件，可以重新商議價格，或者退回定金，結束交易，而不需要交違約金。
（2）估價條件（appraisal Contingency）：當銀行了解你要買的房子和報價以後，會派第三方的獨立房屋估價師上門，評估房屋的價值。如果估價低於你給出的報價，你要自己掏錢補上貸款的差值。
比如你要買一個100萬的房子，按80%貸款，想貸款80萬。結果估價師覺得房子只值90萬，按80%貸款，只能貸款72萬，剩下的8萬要你自己補全。
如果你提出了這個附加條件，遇到這種估價不統一的情況，就可以和賣家商量著還價，還可以取消交易。
三、關於首付
美國FHA（美國聯邦住房管理局提供的貸款方案）的房子首付最低可以達到3.5%，要求有一定的信用分，不過低首付的貸款利息更高，還要花幾十到幾百刀買貸款保險。
除此之外，一般房子的首付都是20%（針對美國本地人），而外國人在美國買房，首付要40%左右。
首付可以是自己銀行賬號裡的錢，如果是國內轉賬過去的，最好放幾個月再買房，這樣美國銀行審批的時候不會問你資金來源，減少麻煩。當然，如果你是直接現金支付，不存在這些銀行審批的問題。
四、貸款
在美國沒有綠卡或者沒有公民化，可以申請貸款嘛？如果你在美國工作，有合法的工作簽證，且信用良好、工作穩定，是可以申請貸款的，並且和本地人申請情況差不多。
如果你是在OPT工作期間，有穩定的收入，或者是有收入的博士，有工資單和稅單，信用分高，也可以申請貸款。
不過一般美國的銀行不給批，可以找華人銀行，比如華美、國泰、匯豐銀行等，不過這種情況首付要求在40%以上，利息相對高，貸款年限也比較短。
如果你是在國內的高收入人群，想在美國買房的話，也可以找華人銀行貸款，而且不需要美國的信用分和在美國的收入。只要提供護照，中英文版國內收入證明，銀行存款證明等。這種情況也是高首付，利率會高2%左右，審批時間也很長，大概有2個月。
如果你是現金買房，只要有錢，沒什麼限制。
（1）貸款需要的材料
近兩個月的銀行賬單存款證明（證明有首付能力），最近兩個月的工資單（證明有還款能力），護照、簽證的複印件或照片、信用記錄（這個銀行自己查也行）、房屋買賣意向合同、目前居住地證明（比如寫著你名字的水電費賬單）。
這些材料可以打印，也可以是pdf電子版，然後發給你的貸款專員。
（2）貸款利率
貸款常見的是15年和30年，也有短至1年的。貸款週期越短，利率也越低。
像15年或者30年這種長期貸款，一般是固定利率，每個月按照固定的利率還錢就行。還有一種是浮動利率，剛開始貸款利率會比固定利率低，但是5年或者7年之後，會根據那時的利率做調整，利率可能會提高很多。
如果你只想做短期投資，在5到7年就轉手，就可以選浮動利率。如果你想自住或者長期出租，又害怕風險的話，可以選固定利率。
如果你願意一次性多支付幾千刀，還可以買“貸款折扣點數”，得到比較低的“折扣利率”。
（3）貸款信用分
信用分很重要，關係到你的貸款是否會獲得批准，信用分越高，一般利率也會越低。
所以，720以上的信用分很重要。平常在美國，水電費、電話費什麼的都要及時交，不然會影響你的信用。
五、房屋保險
貸款審批或者過戶的過程中，就可以考慮買房屋保險了，主要保障在意外情況下造成的房屋財產損失，每月保險費大概是幾百刀。
這個保險建議大家買，一般貸款到後期的時候，銀行也會要求你出具房屋保險證明，早做早好。
六、過戶
交易過戶會有產權公司作為第三方，來保證交易的安全性。在交易過戶的前一天，最好再去看一下房子，以防房子發生什麼變化，這也是你取消交易的最後機會。
過戶之前，買家會收到一張結算單，除了首付以外，還有過戶的手續費等雜項。另外，首付如果是20萬，實際會多幾萬，包含了地產稅、銀行手續費、文件費、房屋評估費、房屋保險等費用。
為了安全，交易首付、過戶的錢並不是直接發到賣家的賬號，而是放在第三方託管賬戶escrow account裡，產權公司確認資金到位之後，會讓買賣雙方簽署產權轉讓合同，並且填寫“過戶信息表”，然後直接委託產權公司幫你在政府備案，解決房產稅等問題。
買房是個大事，一定要充分了解，不要前期嫌麻煩，後期麻煩不斷。最後祝大家都能買到自己心儀的好房子~
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