中國房地產正從開發時代進入"城市更新"時代
別人的白銀時代，佳兆業的黃金時代
文\潘永堂
百強之中，誰土儲最多？
首先想到的是四巨頭：恆大3.44萬億，碧桂園3.13萬億，融創3.55萬億，萬科數據年報沒公佈，目前來看，他們2019年銷售額平均下來在6000億左右，土儲基本夠5到6年開發。
再看第二梯隊，中型房企土儲\業績比一般在3、4倍，比如
旭輝總土儲貨值8000億，2019年銷售額1900億，大概4.2倍
正榮總土儲貨值4200億，2019年銷售額1300億，大概3.2倍
土儲銷售比過高，意味著拿地偏多，會帶來較高負債率，企業風險加大，但土儲銷售比太小，又不足以支撐企業未來成長，所以
一般房企會結合自己不同的發展階段，會有一定的控制。有一家獨特的房企，它2018年銷售701億，但其土儲量卻是多的驚人，高達1.8萬億舊改貨值，再加上已計容的4650億，總土儲貨值高達2.265萬億！
按照這個巨量土儲，以佳兆業2019年目標銷售額875億來算，即為2.265萬億\875億=25.9倍。即使按照未來千億銷售額算，也是23倍，而且這還是在佳兆業未來不拿地的前提下。
與此同時，佳兆業也把舊改的“強供應”，作為2019年四大關鍵戰略之一。
佳兆業的“霸氣糧倉”
的確，佳兆業的土儲與他的當下銷售，形成了巨大的“反差”。
先看成績單。
應該說，佳兆業2018年成績單，表現出“均好、穩健”高質量發展的特質！
合約銷售701億元，同比增長57%；
合約銷售均價約18300元，同比增長14%；
毛利同比增長25%，高達111億元，毛利率為29%
值得點讚的是，核心淨利潤率由去年3.6%上升至2018年的12.2%
同時佳兆業最為關注的負債和債務問題，淨負債率由2017年底的300%降低至2018年的236%；同時，速動比率已由去年年底的1倍上升至目前的1.3倍，這兩個數據顯示，佳兆業償債能力進一步提升！
以上綜合來看，佳兆業“銷售、盈利和負債”的“鐵三角”經營管控的還不錯，且進步性很大，同時業內最關注的佳兆業現金流特別是短期償債能力也是健康的。
至於淨負債率稍微偏大，其實也不是個過大問題，這個點老潘文末會深入談談。
接下來，老潘重點解讀一下佳兆業的霸氣糧倉！
佳兆業的“霸氣土儲”分兩塊：
其一，集團土儲建面約2400萬，其中80%位於一線及重點二線城市，集團在大灣區的土儲近1300萬平米，佔比達54%。
以貨值劃分，總數4640億土儲貨值中，73%位於大灣區，其中深圳和廣州總貨值佔比超過一半。這是已經明確的土儲，從年報敘述來看，三組關鍵詞“一線和重點二線，深圳廣州、大灣區”——其實足夠表明佳兆業土儲的“超高含金量”！
其二，第二塊巨量土儲是來自舊改，也就是城市更新拓展方面。
這是一個讓大多人頭疼的領域，但對佳兆業20年的舊改大師，卻是相對的“遊刃有餘”。
目前佳兆業擁有舊改佔地面積約3000萬平米，總貨值是1.8萬億。老潘要提醒看官注意的是。
一則這3000萬隻是儲備佔地面積，與2400萬平方米的土儲不重合；
二則1.8萬億貨值99%位於大灣區，深圳及廣州佔比達60%；
三則，按項目劃分，佳兆業舊改項目個數逆天了，竟有119個項目，僅僅深圳就有81個，廣州12個，中山16個，而後佛山、珠海、東莞、惠州等地有少量舊改。
其三，以短期指標來看，2018年新增土儲420萬方，拿地以舊改供應和收併購為主， 出手158億。新增土儲有2點值得關注，一則平均土地成本約4700元\平米，相對佳兆業18300元\平米的售價來說，利潤空間可期；二則新增土儲大灣區佔比56%。
而在所有土儲區域來看，老潘過去一直以為佳兆業佈局偏分散了一些，但如今看來未必如此。
其一，表面上看，作為一個700億量級的房企，其實很多房企大多聚焦一個長三角、珠三角兩個圈一個，其實就夠成長了，這兩個經濟圈的房地產容量未來都在3到5萬億左右，其實足夠一家中型房企短期做大。而目前佳兆業全國45個城市，152個項目，700億銷售，也就是說單城市銷售平均15.6億，而單項目平均銷售4.6億……這兩個指標偏低。
其二，事實上，從當下土儲結構來講，其實重倉還是在大灣區，在深圳廣州，這反而說明佳兆業可能有兩點考量：
第一，佳兆業還是希望成為一家真正全國化房企，而不是區域本土中型龍頭房企 ，目前佈局涉及大灣區、長三角、華中、環渤海、華西全國5大區域，可以說架子已經搭起來了。
第二，目前從土儲、銷售來講，大灣區一股獨大，一個區域就佔據大半壁江山，比如2018年701億銷售中有60%來自大灣區，包括2018年新增土儲都大半集中在大灣區，應該說中短期來講，全國化佈局的佳兆業也能享受熱點區域化的未來巨大預期紅利。
短期的大灣區蓄勢待發，與中長期全國化5大區域的風險分散和中國經濟與樓市的區域輪動，這整體讓佳兆業在未來更長週期，腹地遼闊，戰略的骨架舒展，未來想象空間巨大。
舊改變現清單：1.8萬億糧倉開倉的節奏？
佳兆業2.265萬億巨量土儲，絕大多數是舊改，那麼關鍵問題來了。
最重要、最敏感的1.8萬億舊改土儲貨值，未來幾年能否順利“變現出來”？這是投資者最為關心的問題。對這個問題，佳兆業有自己的縝密“計劃”！
不僅僅是按照企業視角去盲目“開倉放糧”，而是立足大灣區中長期規劃的節奏、力度去決定佳兆業舊改的節奏、力度。具體而言，佳兆業糧倉開放有三個落位：即依據大灣區3年甚至15年的未來之變、落位到土地供應的未來之變，然後再具體落位到佳兆業的舊改供給未來之變。
目前《粵港澳大灣區發展規劃綱要》已於2019年2月18日出臺，綱要規劃至2022年，展望至2035年。這個綱要對未來大灣區16年做了一個初步定性，即以產業優勢互補，城市特色發展的策略，打造更加宜商、更加宜居、更加宜學、更加宜旅的灣區一體化經濟圈；
那麼，這個定性和綱要就對大灣區整體和核心城市、核心地段的土地供應提出了新要求和節奏安排，也因此，作為大多佔據城市關鍵位置的舊改項目，自然要在這一城市升級進程中發揮比以往更緊迫、更重要的作用。
對此，佳兆業經過縝密研究後，制定了1.8萬億舊改供地的節奏、力度的短中長期供地計劃。
短期，在2018年已轉化供貨330億基礎上，未來1-2年，佳兆業將有10箇舊改項目計劃供地供貨，可售面積超160萬平米，貨值近1000億元。2019年預計舊改帶來的貨值大概600億左右。
中期，共有14個項目供貨，可售面積近850萬平米，貨值約4500億元。
相對遠期,將有佔2000萬平方米的舊改項目陸續供應市場，貨值約1.3萬億。
從佳兆業這個舊改節奏清單來看，策略是非常從容的慢慢綻放，即前少後多的節奏，這個邏輯靠譜。
一則認識到舊改釋放本身的天然難度，二則新規劃大灣區非一年之功，沒有10年、15年很難大功告成。事實上，眾多專家稱，到2030年，粵港澳大灣區經濟總量或將翻一番以上，突破2017年的1.5萬億美元達到3.2-4.1萬億美元，相當於全球GDP第五大經濟體，且逐步成長為世界第一大灣區。
而且人口從7000萬到1億人口。如此以來，大灣區這片肥沃的熱度，未來土地價值將會持續釋放，上漲，從容的佳兆業，未來因為1.8萬億的舊改儲備，顯然，佔盡大灣區天時、地利，顯然，這是戰略佈局的勝利。
分解到每年，在大灣區，過去三年每年供地在50萬平米，希望2019年的供地在70萬平方米以上，希望舊改每年都有20%到30%的增長。
除了舊改清單之外，佳兆業還在繼續補充土儲。比如2019年預計拿地在400億左右，但整個拿地策略性、紀律性很強，老潘總結下來有三點。
首先，從區域來講，繼續保持一個類似2018年56%的高比例在大灣區片區；
其次，從拿地方式來講，2019年會繼續側重舊改和收併購為主的模式，特別是在2019年年初土地市場瘋搶，就更有必要；
其三，拿地核心偏好三類土地，即核心區域地段的土地，相對比較大想象空間的土地以及變現特別快，趕緊、純粹的土地。
“舊改之王”的5大優勢
關於舊改，其實是過去叫舊改，現在叫城市更新！
佳兆業1999年就做舊改，如今已是20年的“老司機”了。
正如佳兆業總裁麥帆說，現在大家都在做舊改，也說明當初佳兆業的選擇是對的！
事實上，舊改對其他房企是個頭痛點，但對佳兆業掌舵人郭英成而言，是個興奮點。
郭英成說：“說到舊改我很興奮，這個工作不那麼容易，但它是佳兆業比較有競爭力的板塊。”
事實上，佳兆業謙虛了，佳兆業在舊改的競爭優勢非常明顯，但也一直鮮為人所知。老潘今天也嘗試總結一下舊改王的5大優勢。
首先，舊改要擁有相當強的能力和相當強的職業道德，這是舊改的“道”！
在佳兆業每個舊改項目推動中，始終以三個目標為首要：即堅持對城市更新發展過程中對城市的貢獻、對拆遷戶的貢獻、對村民的貢獻，這三大貢獻目標始終是放在首位和初心。20年來，佳兆業坦言，自己基本做到了
，仁者無敵，舊改要非常和諧，非常有職業道德來推動，否則舊改任何“術”都是支撐不了舊改大業的。其次，路線正確，佳兆業舊改始終是堅持“先業主後買地”的路線。
即佳兆業20年做舊改，始終堅持首先跟業主打交道，永遠都跟業主打交道為先，取得業主的信任、理解和支持。而其他的土地開發，更多是先買地，再等業主，佳兆業完全反過來，第一時間就跟業主打交道。
其三、佳兆業以控股（參股）6大上市平臺為代表的多元化佈局，對佳兆業舊改推動發揮了巨大支撐和貢獻。比如6大上市公司與舊改土地的內容、供地功能有很好的承接、呼應。比如城市要面向越來越多的老人提速健康產業，而佳兆業在健康產業初步有了成效。比如佳兆業在杭州拿了一個康養用地，未來也能夠為老人服務、特別是60歲以上的做專業的健康服務。
其四，人才非常關鍵。 舊改比較難，特別是政策不明朗的情況下、社會變化的情況下舊改是很難的，很好的是，佳兆業有二十年左右舊改歷史和經驗，特別是舊改人才是20年的培養，目前專業的舊改人才市場上很少，通過招聘渠道獲取很難，但佳兆業從專業舊改人才儲備來說，競爭優勢非常顯著。
其五，做熟不做生。佳兆業對舊改城市的選擇，對舊改風險、利潤、城市規劃把控的比較成熟。佳兆業做舊改，時間長、規範化、專業化，特別是在風險把控上，城市規劃這塊做得還是有競爭力的。比如在整體項目的拆遷和手續完善，和城市規劃、項目研究這塊，佳兆業具備相當強的競爭力。
的確，舊改其實是很難的。每個城市的土地政策，舊改政策、整體規劃都不一樣，而且文化、人文、社會、階段、政策穩定性都不一樣，所以佳兆業的舊改目前核心還是集中大灣區，很少去外省。
目前佳兆業主要聚焦在深圳、廣州、中山、珠海、惠州這幾個城市，這些地域，佳兆業對政策、市場、土地、客戶都理解得比較深入。比如
深圳舊改一般不用招拍掛，但廣州的舊改則要“公開”競爭；
深圳土地一般是集約性供應，核心解決村和舊廠房為主；而廣州歷史以來“村面積”很大，一般強調綜合性、宜居、生態、產業相結合。
中山舊改更注重的是置換舊的產業……
所以未來大灣區各個城市的舊改，其實更多是城市綜合運營的特徵，而不是產業為產業，住宅為住宅，更多還是兩者的深度融合。
多元化的"融合之道"
下半場，每家房企都要有自己的殺手鐧！
房企的轉型與升級，最終都是要構建自己可持續發展和地產下半場的競爭優勢。
對此，關於轉型，關於多元化，關於競爭優勢，佳兆業有自己的獨特選擇和判斷。
首先，佳兆業從一開始就是多元化佈局，而且從經營來說，是成熟一塊就分拆一塊，目前佳兆業集團已經控股5個、參股1個上市平臺公司。
為何能做到如此成功的多元化？
核心原因是佳兆業一直崇尚專業板塊要用專業公司，且必須獨立發展，而不是依附主業。比如在佳兆業目前的控股或參股的上市平臺公司，都有比較成熟的董事會管制，每個專業公司都有董事會，都希望每一個產業板塊都能持續構建各自的核心競爭力，在未來持續做大做強。
其次，佳兆業的多元化在老潘看來，有2個先天性特點。
第一是因為佳兆業從1999年就開始做舊改，舊改不少的土地不僅有住宅，還要嫁接別的科技產業，比如健康、科技，文旅等等；
第二，佳兆業一直在深圳做舊改，深圳這座城市的產業非常發達，產業結構轉型在全國一直是遙遙領先，所以佳兆業在深圳舊改過程中而言，機會相對其他的城市會更多一些。以文體產業為例，深圳文化產業就是深圳四大支柱產業之一，佳兆業文體在未來會有不錯的表現。
其三，多元化整體的頂層設計，佳兆業有自己的安排。
老潘這裡總結幾點。
第一，慎重多元化，佳兆業沒必要過多多元化，未來聚焦2到4個主業，最核心還是城市更新和住宅產業。
第二，多元化其實很難，未來佳兆業肯定是做大地產主業，但同時在未來5年，佳兆業希望在其他多元化板塊業務能夠佔到30%或40%，比如未來城市項目規劃，住宅是佔70%，產業佔30%左右，產業包括商業、酒店、科技、康養之類等；
第三，佳兆業多元化產業也要做到協同，比如因為佳兆業有獨立的康養板塊，而且未來會有很大的增長點，那麼在杭州拿地，就可以有效產業協同，最終整個土地獲取價格是住宅的10%左右。比如佳雲科技核心是做互聯網廣告，與佳兆業其他產業有很多互補性。
既獨立發展，又產業協同，專業化的公司專業化的團隊，市場化去做大做強所有多元化產業，成熟一個分拆一個，佳兆業目前基於舊改土壤，基於企業多元發展，佳兆業上市平臺公司都在各自發力生長。
當然未來伴隨大灣區和產業發展，或許還有合適佳兆業的多元板塊，假如成熟或者有競爭力的情況下，佳兆業也會介入這個市場。
在其他房企都是相關多元化時，佳兆業多元化看似有點分散，但實質與佳兆業20年來堅守的舊改主業有很好的互補性，從這個意義來講，佳兆業舊改與多元化相得益彰！
對佳兆業高負債率誤解的3點看法
房地產無非是兩個問題，一個是錢，一個是地。
說了土地的事，當然也的說錢的問題。
而錢，尤其是佳兆業高負債問題這裡也一併聊一聊！
的確，佳兆業如今淨負債率從2017年300%降到236%，客觀來說，哪怕降了，但還是很高，也因此，會有很多媒體抨擊，但對佳兆業的高負債，老潘也客觀評論幾句。
其一，大家都認為高負債不太安全，但事實上，對於一個房企經營風險而言，最核心還是現金流風險，而不是高負債風險。
因為現金流斷流了，就會引發信用風險，且引發銀行擠兌、夥伴撤離等一連鎖的暴風雨式的影響，最終導致企業破產，這在當初百強光耀集團破產，當初說誰只要借1個億，我就能扭轉格局，讓人感嘆現金流斷流之殘酷。
其二，在現金流管控上，核心是流動性現金和負債償還的問題，這是評價現金流風險一個關鍵指標。這一點，目前佳兆業從2017年的1倍上升到1.3倍，安全性提升了。其次，佳兆業現在總借款額1090億，1年內到期170億，但只佔總負債16%，1-2年內到期的佔32%，2-5年內到期的佔30%，5年以上的佔22%。
整個償債年限分佈很平滑，不會集中在某年爆發造成風險，事實上，2018年在資金緊張時，佳兆業貸款平均年期為3年，也表現不錯。其三，對於高負債問題，要辯證的去看。
一則其實佳兆業作為一家700億量級的房企，目前在萬億時代和行業集中度提升時，衝規模，進入1000億，2000億的規模安全線是必然目標，也是活下去的必須目標，如此以來，這個中短期階段放大一定槓桿，是必要的。
二則佳兆業有自己的獨特性，佳兆業目前有100多箇舊改項目，每個舊改項目前期的投入是5到7年左右，平均下來5年左右，這就導致前期資金投入是巨大的，且舊改資產也不能進行資產評估增值，所以對於當下佳兆業手握1.8萬億貨值的舊改現狀而言，舊改前期大量資金投入還是有一段週期，因此較高負債率在所難免，或者也是佳兆業這個衝規模，推舊改的必然選擇。
當然，對於舊改投資，佳兆業管理層也表示，未來會在舊改投資、銷售、回款三者之間取得一個動態的平衡 ，目前佳兆業在加速提升這一塊的能力。
事實上，對於2019年，佳兆業也明確提出了降負債目標，即初設目標下降到200%以下，同時，力爭降低到180%到150%之間。
小結
2.265萬億霸氣糧倉，2019年繼續出資400億拿地，可以想象，未來佳兆業，憑藉舊改王的核心競爭力，搭乘大灣區崛起的東風，搭乘地產從開發時代進入城市更新時代的風口，再加上佳兆業全國5大區域深耕經營紅利的不斷彰顯， 未來5年的佳兆業，或將迎來屬於它的“黃金時代”！
END
專注地產50強之變
地產總裁內參
努力為地產總裁提供“有嚼頭”的內容！
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