人口與庫存，是房地產市場的一體兩面，一面是需求，另一面是供給。
有了人，才有居住需求，農民進城定居落戶，才能讓房企有動力不停蓋房子，無休無止。
有人房子，才有回款，源源不斷的資金流入樓市，剛需、炒房客、開發商皆大歡喜。
客觀來說，在城鎮化初期，也就是2008-2014年這個階段，每年住宅的供應，是無法適應人口流入城市體量的，長期來看房價上漲有其必然性。
時至今日，人口流動開始放緩，住宅庫存卻有增無減，供大於求的格局已經開始顯現，說白一點，房子比人都多。
4月7日，知名經濟學家李迅雷發表專欄指出，過去10多年，我國每年新增城鎮人口基本都在2000萬上下波動，但每年銷售的商品住宅面積，卻從7億平米翻倍至接近15億平米！
這是什麼概念？人口每年進城就那麼多，房子卻一直在加蓋，開發商為了擴張，不斷下沉到三四線城市，拿地面積越來越多，住房就像流水線的工業品一樣批量生產出來，幾乎達到要多少有多少的地步，供求關係逆轉也就是早晚的事了。
原住建部副部長仇保興去年說過，從宏觀上看，我們已經不缺房了，人均住房面積達到了40多平米。此前房產專家顧雲昌稱，我們的戶均套數已經達到了1.1套。
不同的說法和口徑，說明了同樣一個事實：當人口步入存量格局，誰還會對房子還抱有執拗的追求呢？
我們不妨再來看一個數據，流動人口的規模。
流動人口自2000年到2014年呈現急速增長，從1.2億人暴增至近2.6億人，然而，從2015年左右創出巔峰開始，規模已經連續下跌3年。
如上文所說，2014年以前城鎮化進程決定了房價漲勢，住宅也會供不應求，2015年以後的房價上漲，根基並不牢靠，因為流動人口規模在下降，大部分人買房都是為了投機獲利，而不是基於自住需求。
按照李迅雷提供的數據，以每年2000萬進城人口增量來計算，10年完成了兩億人的落戶和城鎮化，以前每年7億平米的住宅供應，還稱得上捉襟見肘，現在每年暴增至15億平米，且沒有絲毫放緩之勢，未來樓市的購買力從何而來？
再來看庫存，截至2018年12月底，全國100城新建商品住宅庫存總量為45734萬平方米，去化週期10個月，百城住宅庫存環比連續增長4個月，
這正好能跟專家的數據對上，僅僅100個城市就有4.5億平米的存量，如果把大量的中西部地市、縣城都算上，考慮到這只是10個月的庫存，那未來房地產市場會承受更大的拋壓。
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