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商業地產有一些共性，這個共性就是他的價值，來源於哪裡，商鋪的價值來源於租金，金融，還有房子本身增值，這就是它的價值，如果再去挖掘，還有其他的價值，也還有很多，基本上我們說的就是迴歸商鋪自己的價值，以及直接衍生的價值。
既然是租金價值，那就要說到回報率，回報率越高的商鋪，價值也越高，可以這麼理解，但是在實際操作小區底商，商業街商鋪，還有商場商鋪，有著很多的區別性，因為這些商鋪，經營者不一樣，商圈不一樣，銷售的時候方法也不一樣，模式也會有很大的區別，接下來就說一下，怎麼選商鋪？
第一種商鋪就是小區底商，這種商鋪有著很高的，自用價值，可以出租也可以自己使用，有著真實的產權，經營門類，租給誰，完全自由，這是最自由的商鋪之一，也非常適合個人投資，而且買賣上，也沒有任何其他的說法，正常的槓桿正常的買賣。
第二種商品就是商業街，商業街一般會對商鋪的經營品類，有一些限制，人家是服裝一條街，你總不能給人家賣電器吧，商業街對經營品類會有一些限制，商業街不是純一層商鋪，會有二層三層四層，這樣的一些區別，但是會更加專業一些，商業街的經營主要是控制品類，基本上不做硬性管理，商業街的好處就是，本身的品類會吸引更多人，人氣是非常重要的，這裡商鋪價格並不低。
第三種就是，商場的商鋪，商場的商鋪基本上都是統一經營，統一管理，你買到的商鋪，有可能就是屬於產權商鋪，沒有具體的哪個位置，屬於你，只有一隻產權，沒有實體商鋪，只能投資，沒有太多的自用價值，而且收益，全靠品牌經營方，品牌經營方經營的好，就能給你收益率，經營的一般般，你的收益率就會變低，就這麼一種形式，過多的依靠的就是經營方，而自己沒有完全的自由選擇。
針對這三種商鋪，最不容易出手的，就是商場的商鋪，基本上是最後一波接盤的，最容易出手的應該是社區商鋪，金融價值最高的，也是社區商鋪，另外就是增值，增值最快的應該是人氣比較旺的商業街，沒有增值的就是商場的商鋪，社區商鋪處於中間，增值一切靠時間，大概就這樣一個情況。
好了，就說這麼多吧！關於投資購房，還有什麼其他的疑問可以隨時關注公眾號，樂福居，這裡會有一系列關於購房的一些小常識，等你來哦。
樂福居
這問題我最有權回答，因為我有四種鋪在手。
第一種是我們老家鎮上的買地起的，04年買的地皮140個平方起好三層一共花了60萬，現在租金8800一個月租兩層給他們，留一層過年回家住幾天。但是這種地皮是可遇不可求的，因為是我們鎮上最中心的位置，那時是晚上放消息出來不到2個小時就全部訂完了一排十幾塊地皮。
第二種是市裡商場裡面的格子鋪一樓，09年買的，當時開發商承諾包租三年每年8%反租，可是剛一年商場經營不善倒閉了，開發商老闆也跑路了，房產證都辦不下來。商場就丟空了幾年，到去年才租出去，但是價格極低。可以說是血本無歸，虧死了。
第三種是商業街的鋪，這種鋪物業是最黑的，本來現在生意不好做，我們的鋪租也很低才能有商家來租，物業可不管你死活，物業費12塊一平，水費公攤9塊一平，電費公攤15塊平，還有什麼宣傳費，衛生費，進場費等等，每個月收的費比我們鋪租還高。現在這商業街很多鋪就這樣租不出去，我自己的能租出去，可是就算租50年也回不了本，這種鋪也是血本無歸，虧死。
還有一種就是小區底商，這種也要看地段和位置，還有就是一定要重餐飲。我在南寧有兩個這種鋪，一個鋪250萬126平米，年租金15萬每年遞增5%。另外一個小鋪去年買的45萬，現在年租金27600年遞增8%，兩個都是做餐飲的。
所以按我的投資經驗肯定是小區底商首選，其它商業街和商場格子鋪不靠譜，沒有自主權，風險不是一般的大，大部份是血本無歸的，我可是交了鉅額學費才明白的。
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投資本著兩個原則：一、遠景如何？二、持續盈利能力！
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從投資遠景的角度看：
小區底鋪沒有太好的發展，畢竟消費人群有限，尤其隨著時間遷移，上門服務越來越重，商圈消費會越來越集中，小區底鋪的價值就越來越輕。商業街商鋪的投資比較大，但是好在管理松，可操作性強，不會有太多限制。唯獨地點不好找，一般的地方都已經飽和，所以能否投到靠運氣。
相對來說，商場商鋪的投資會省心些，雖然管理嚴格，但好在不用操心。
從持續盈利能力角度看：
小區底商的穩定性從前是特別穩定的，但是時代不同了。商業街的持續性相對也要若一些。因為商業街商鋪普遍貴、大，天氣也影響也非常大！
相對來說，商場商鋪還是首選。
總結一下：
如果有實力、能找到好地點，選商業街地鋪，如果實力一般，選商場。總體不建議樓底商。
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投資商鋪關鍵是要選好位置。個人認為，選擇小區底商比選擇商業街和商場商鋪更具投資價值：
現在人們的生活節奏變得越來越快，消費習慣也在不斷髮生改變，很多人平常工作生活很忙，無暇抽出時間去逛街逛商場，年輕人大都形成網購習慣，小區居民也都選擇在小區周圍消費購物。在小區周圍投資商鋪，經營一些貼近居民日常所需的生活服務類項目，具有非常好的投資前景。
我們知道，商鋪的經營權限只有短短的40年，一旦所投資的商鋪在經營期內遭淘汰，就無法收回投資成本，帶來很大的財產損失。而小區底商是跟隨小區同時建設，未來自會隨著小區拆遷才會被拆遷。商品房居住年限為70年，即便商鋪經營到期，只要到期後補交一定的土體使用金，商鋪仍然可以繼續營業。大的社區居民集中人流量大，只要能及時掌握市場動態和需求，隨時調整經營方向並用心經營，商鋪不愁沒有穩定的客源。
當然，這並非說選擇商業街和商場的商鋪就不好。相比之下，商業街和商場也有自己的優勢和特色。比如商品的種類更加齊全，消費人群不受區域限制，城市中心位置人流量大等。
商業街和商場最大的缺陷就是城市變遷。城市的管理者在不斷更換，對城市的發展規劃以及城市定位也會隨之改變。政策的不斷調整和城市建設速度加快，新的商圈會不斷出新，舊的商圈會被取代，時間短的商街甚至三兩年。由於很多商業街和商場無法保持長期優勢，今天紅紅火火也許明天就會冷清下來。投資商業街和商場的風險比投資小區底商顯然大得多。
而投資商場內的商鋪風險更大。投資商場內鋪，受經營環境侷限，不得不與商場形成命運共同體，受商場整體經營狀況影響，一榮俱榮，一損俱損。一旦商場陷入虧損或被新的商場所取代，很難找人接盤。
抽時間來看看
投資商鋪個人建議可以考慮體量較大的樓盤底商，因為未來人的惰性越來越強！購物首先是網購其次就是就近購買原則！近幾年主幹道商鋪頹勢已經很明顯，個人認為不能迷戀主幹道商鋪，人流量大但是停下來購物的少，樓盤底商可能沒有特別高點回報率但是風險也很小，不容易爛掉！另外個人一點觀點就是買商鋪一定要買位置最佳的，可能價格會比周邊貴但是以後的回報也會比他們高！另外你問中所提商業街和商場商鋪個人建議慎重考慮，因為這兩者你的商鋪命運前途是交給他們的，一榮俱榮、一損俱損的關係！僅供參考！
諸葛找房網盛可軍
投資商鋪個人覺得還是投資小區商鋪比較合適，因為現在的電商對實體店衝擊比較大，友協商場和商業街人煙稀少，倒是一些小區的底商客流還比較穩定。我們可以從下面幾個方面來看為什麼小區底商比較具有投資價值:
1.每個小區都有底商，它所針對的客戶群就是這個小區的人，亦或者是與這個小區比較近的其他小區的人，人口比較集中，客流比較穩定。
2.柴米油鹽醬醋茶，這是每個家庭必須得生活用品，這些東西說沒就沒了，網上買一下到不了，所以只能在就近商店去購買，這樣的話，小區底商就不缺人流量；
3.小區底商價格適中，比起商業街來說價格便宜，更容易投資。
以上便是我對這個問題的理解，歡迎評論補充！
全案聚焦
社區商鋪優勢在於有固定消費人群，非常的穩定租金回報，位置不太偏的話很少會出現空置的狀況，劣勢：增值比較緩慢，成長性不是非常大比較適合保守一點的人投資！
商業街商場鋪子是非常有學問的，新手投資一定要非常謹慎，不然血本無歸，商業街商場的鋪子一般都是要開發商統一運營統一管理的，那麼首先要看這個開發商是不是用心做好商業，有沒有自持比超過百分之30如果沒有絕對的買了就坑，開發商有沒有做過商業的運營經驗，成功項目案例，開發商的自持區域跟出售區域位置上差別太大也不行，好的都自持，差的都賣掉，萬達就是典型，要買就買自持跟出售不分人流動線可以緊密鏈接在一起的，商業街運營的好回報率非常的可觀，可能做火了兩年回本一次也正常，由於它的高成長性，所以很多人都喜歡下手商業街商場鋪子，但我建議，你一定要做好買入前的準備，市場調研！
長沙住房商鋪諮詢段雄
我一年前買的一個小區商業街底商，86平方，剛交房兩年後能成熟，現在租出去6萬，我個人感覺單層底商好一點，大家看呢？
為柱320
還是底商比較好，租金多少借給誰做什麼都能自己做主。投資商場內的商鋪雖然商鋪是自己的但如果碰到無賴型的商場管理方那你自己的鋪位不是你自己能做主的了！在上海靜安區七浦路聯富市場就是個無賴在管理市場，商鋪只能通過市場借業主無權自行借，商戶必須無條件服從市場管理，否則拉電關門不讓商戶開門營業，業主自行經營也必須無條件服從市場管理，否則一樣拉電不讓業主開門營業！
上海熱心市民
我建議看到本條信息的不管你們是任何人群，一個人都不要買，讓那些商鋪成為爛尾鋪，再說了現在的商鋪動不動就幾萬，十幾萬，甚至上幾十萬一平米，最終投資回報率低的想找個老鼠洞鑽進去，還沒算上空置率呢？現在的實體經濟如果出現空置率也很正常，大部分臨街商鋪生意冷冷清清，打蒼蠅的，打呼嚕的，打遊戲的，應有盡有！還有就是現在商鋪的返現套路早就被相關部門盯上了，開發商已經不可以這樣操作了，屬於欺騙業主的行為。
