一朵簪花

投資公寓好還是投資商鋪好，最主要的是看哪一個的投資收益更高。以下通過幾個關鍵考慮要素來解釋如何挑選公寓還是商鋪。

1.是要靠房子升值賺錢還是靠租金賺錢？

投資公寓和商鋪是想靠房產本身升值，賣出去賺錢，還是靠收租金賺錢？這是兩個不同的策略，前者的話就要評估持有幾年出手？後者則主要計算每年出租收益率。簡單的說，就是要在購房人算好賬。

2.好地段決定了房子的好未來。

地段地段地段，重要的事情說三遍！公寓和商鋪都不具有諸如學位等優勢，唯一重點考慮的就是地段。例如，是否在地鐵周邊，附近配套好，人流量大等。好的地段是出租和轉讓的基本條件。

3.公寓、商鋪通常都不限購，一定要選好的城市。

對於樓市投資，已經過了黃金時期，白銀時期和青銅時期，保值微增值是未來的主旋律，賺大錢的機會可以說不再有。所以對於城市的選擇尤為重要。

因為大部分城市是不限購公寓和商鋪的，所以要選擇未來人口流入的城市，而不要在三四五線，十八線城市購買。沒有人，出租和轉讓套現都是很難實現的。

總體來說，對於投公寓還是投商鋪，重要的是地段和城市，要以終為始想好退出方式。

當前環境下，二者都不是好投資品種，非要選建議選擇公寓。

大南山伯爵，NUS博士後，資深金融科技人士，用專業的知識、大白話的方式為您科普投資理財，讓天下沒有難懂的金融！歡迎關注、留言交流。

大南山伯爵

公寓適合投資嗎？

說到公寓，大家總是容易被吸引，好地段，高租金收益，統一管理，還有些有返祖，最關鍵是不限購。這對於廣大有需要投資房產的人來說，無疑是具備極大吸引力的。但是，公寓真的適合投資嗎？我們來說說這幾點你未必會考慮到的。

第一，公寓的升值幅度和潛力

公寓的升值幅度和潛力要遠遠跑輸住宅，這是為什麼？因為公寓是商用水電，水費電費更貴，另外商用公寓無法落戶，不能享受城市配套的教育資源。

第二，公寓的交易需要繳納高額稅費

二手公寓交易，賣家應交稅費如下：

1、增值稅：增值部分（賣出價-購置價格）5.5%

2、印花稅：成交價0.05%

3、土地增值稅： 增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。

增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％。

增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％。

增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。

4、所得稅：

企業所得稅：

（賣出價-購置成本）*25% （公司） 個人所得稅： （賣出價-購置成本）*20% （有限合夥公司、個人）

買家應交稅費如下：

1、 契稅：賣出價3%

2、 印花稅：賣出價0.05%PS. 公司、有限合夥公司、個人所交稅費一樣

綜上，我們知道，只要公寓還無法跟城市配套資源搭上關係，還無法降低交易稅費，那麼公寓的投資就是不划算的。

廣深房產通

公寓的優點：

首先是價格低。現在很多地方的公寓價格甚至遠低於住宅，更不要說跟商鋪來比較了。所以，通常情況下，公寓的租金回報率是最高的，商鋪其次，住宅最低。單純從投資回報這個角度看，投資公寓顯然更有價值。

其次是多功能。最初，公寓的設計用途是商業性居住，就是類似酒店賓館的作用，因此，公寓就具備了居住功能。另外，公寓一般都是寫字樓形式，往往又被當做公司的辦公地點，具備了商務功能。條件合適的情況下，用來開個咖啡廳開家超市也是可以的，具備商鋪的功能。近幾年，個別地方為了推廣滯銷的公寓，還在加強公寓的居住屬性上推出了一些政策，比如，可以上學、落戶，執行居住水電價格等等，使得公寓功能更加豐富。

商鋪的優點：

首先是風險相對公寓更小。公寓附屬於某一棟大樓而存在，這棟大樓的地點、管理水平等都決定了公寓的價值，大樓不行的話，這套公寓再好也白搭。所以，公寓面臨的風險是比較高的。而商鋪往往是單體狀態的存在，不容易受到這些因素的影響，收益率相對穩定。

其次是挑選相對公寓更容易。公寓的好壞，在投資的時候判斷起來非常困難，基本上屬於猜猜猜的狀態，賭性偏高。而商鋪就相對好比較一些，看一下鋪子本身，周邊環境，出租情況，等等，基本上就八九不離十了。

結論：

如果你有相當大的把握判斷這是優質的公寓，那麼投資公寓好，如果不行，一般還是選擇商鋪。

沉默的投資者

地段選好

投資公寓首先要選好地段，周圍有地鐵、有商業的優先，交通方便了，又有消費市場就會吸引人流，其次也可以選擇創業園、工廠和學校附近的公寓投資，背靠這三種人流聚集地，也不會缺少租客。

水電氣三通

很多公寓不通氣，這類公寓電費水費一般按照商用價格計算，生活成本偏高，而水電氣三通的公寓，一般是按照民用價格收費，生活成本較低，出租也更受歡迎。

戶型採光

雖然說公寓都是偏採光不好，但是有些戶型採光還是不錯的，尤其是有些公寓能看到公園、湖泊這種，就更具有投資價值，視野開闊不會造成壓抑感。

產權問題

投資公寓無非最在意的就是產權問題了，40年的商業公寓儘管中介吹噓可以續期，但是政策上沒有明確規定（明確的只有70年住宅用地可以自動續），但是按照目前消息來看，40年商業公寓到期後，如果政府不另做規劃是可以續，只是可能價格會高一些，不續的話土地到期了也只是不能買賣，可以長期出租，就算要拆，房屋產權是你的，也會賠償的。

極品選擇

其實除了40年的商業公寓，有些商住混用的公寓裡，還有70年住宅用地的公寓，這類公寓價格比周圍的住宅低，比同一棟樓的商業公寓價格高，這類住宅公寓可以說是投資的一個不錯選擇，因為它是可以遷戶口到上面的，比如你的戶口在本市的集體戶和人才中心，就可以落在這種公寓上，孩子也可以享受公立學校。當然，你是投資的話，雖然會佔用你的限購名額，不過長期持有，升值空間大，不僅可以出租，還會自動續期，而且總有剛需接盤。

千機問問

一、目前商鋪的投資形式

從李嘉誠拋售內地房產和最近傳出王健林出售萬達廣場一說，似乎給我們傳遞一個信號，房地產業似乎已經走到盡頭，這兩年隨著電商的發展大家可以看出，許多商場店鋪也不如前些年那麼火暴，甚至出來了商場內客流冷清、經營低迷的景象。就拿我所投資的一個商鋪來說，以前該商場客流量巨大，每年租金水漲船高，商鋪兌費（就是某商鋪放棄經營權給其他人經營的好處費）也炒到了很高地步。但隨著近幾年商場經營低迷，商場內對於店鋪租金已經兩年沒有提高，但仍有大量店鋪經營不善倒閉，商場也在勉強維持運轉，所以現在並不是投資商鋪的好時機。並且商鋪的價格已經到了至高點，投資商鋪的目的是為了賺錢，在投資前需要進行投資預算及盈利預算，就是你投的資金需要多少年回本，多少年之後可以賺錢，如果花費鉅額投資一個商鋪，十年甚至幾十年回不了本，那麼就不如將這部分資金投到其他行業中。

二、目前公寓的投資形式

相比於商鋪來說，公寓的投資要小許多，而且風險還是較小的。近日，馬雲在杭州舉行的全球峰會上發表主題演講說到：未來房子如蔥。他說，過去8年內，中國的房子整體上處於大幅上升的狀態。8年後，中國最便宜的東西可能就是房子。而王思聰也提醒年輕人不建議買房，可以暫時租房住。其實從以上言論可以看出，將來的房價也許會有所降低，年輕人的觀念也會隨著改變，極有可能將來租房住，那麼如果投資幾處公寓將來會有一定的前景的。現在的年輕人不只是家庭租住公寓和房屋，並且娛樂、旅遊也喜歡租住家庭公寓。如每到春節的時候，年輕人回鄉都會聚到一塊租住公寓打麻將，通常現在的公寓都帶有自動麻將桌，而且可以自己購買食品，自已做自己吃，非常方便；另一點，每年旅遊季節，幾乎所有的公寓爆滿，現在互聯網發達，訂購房間可以網上直接下單，為公寓的生意的繁榮錦上添花。

總之，公寓的投資小，風險小，也是未來年輕人選擇家庭居住、情侶住宿、旅遊及節假日娛樂住宿的一種方式。如果有一定閒錢可以考慮在旅遊區、打工族密集地區、及市內繁華區選擇投資地點。

坤鵬論

公寓是商業居住屬性，或者類似辦公屬性，商鋪是屬於商業屬性，投資公寓還是投資商鋪，這裡面會存在一些共性，以後存在一些差異性，而且在這個方面有很大的吸引力，當然也會根據地區不同，也會有不同的效果，三五年以後就會拉開差距。

先說說他們的共性，都是屬於商業性，土地產權都是40年，都是使用的商業水電，價格偏高，交易的稅費也都比較偏高，二次出手的可能性，或者拉鋸的時間會比較長，而且售價單價比較偏高，以上這些事不利的屬性，有利的屬性，都有自己的特色和特點，位置比較好，總價比較低，有的甚至可以按照住宅的方式去按揭，不限購，在現階段，住宅限購的時候，這些商業地產，就變成了香餑餑。

對於在這兩者之間選擇，有很多區別，比如說旅遊城市，那麼購買住宅公寓，可能會更好點，他可以未來發展成民宿，但是如果開發商也這麼想，開發公寓的開發商越來越多，勢必會造成泡沫，如果是底商，價格偏高，一般老百姓拿不動，自然就會選擇了公寓，公寓的功能比較單一，就是判斷有沒有人來住，之後再考慮一下市場，就OK了，那麼商鋪的投資就比較複雜，他會考慮到格局，適合做什麼，層高，位置，社區商鋪，商業街，還是大型購物中心，這些都有區別，在選擇時，最大聲腦筋的就是未來這個商鋪，做生意的人，或者運營生意的人會不會把生意運營好，要綜合的參考。

不論怎麼樣，購買公寓也好，商鋪也好，都要考慮它的回報率，回報率過低，不投也罷，投資商業地產一定是一個可怨不可求的事情，第一要素就是要計算它的回報率，第二要素就是要看他的長遠發展能力，最終還是反饋在回報率上，第三就是看它的資產增值能力，關於商業地產資產增值能力，很多做企業的人應該清楚，可以作為資產，去做很多的融資流動，普通人投資商鋪或者公寓，總之就要考慮它的回報率，這是唯一的參考，標準。

好了，就說這麼多吧！關於投資購房，還有什麼其他的疑問可以隨時關注公眾號，樂福居，這裡會有一系列關於購房的一些小常識，等你來哦。

樂福居

其實這個問題在現在這個市場下，投資公寓和投資商鋪我都不是很看好，因為公寓和商鋪基本上都靠租金收益，而現在公寓和商鋪的租金收益真的都不高，如果要選一個，我就選公寓。

公寓投資:因為限購的原因，成都公寓的銷量才直線上升，價格也直線上升，基本較限購之前上漲了一倍多，在這之前你說要一個客戶買二手公寓還真不好賣，剛需人群基本都不會買40年產權的，現在成都限購區域的公寓基本上單價在8000以上，什麼概念？你如果沒資格買70年產權的，你買個80平的公寓，基本上要3，4十萬的首付，還不好買！而且很多還不通氣，水電商用，有通氣的也是商用，所以現在投資公寓回報真不好說，租金回報肯定不高，當然市場上還是有水電氣民用的公寓，標間公寓，大概就是3，4十平方，總價也不高，基本上現在市場上標間的租金價格都在1000多，如果價格不貴還是可以投資的，所以這也是我選擇公寓的原因，因為限購不取消，公寓還是會持續火一段時間的。

商鋪投資:現在成都的大部分商鋪真的沒有多大必要投資，說實話，現在成都的商鋪按照目前這個銷量，庫存至少還能賣10多年，還不包括在修的，以後還要修的，為什麼不看好呢？因為真實回報率太低，基本上都是開發商吹得好，要麼就說包租，要麼就說一次性返租幾年抵扣房款，這些大家用頭腦去想一下，真的能達到7%，8%，9%甚至10%的回報率，開發商還需要大打廣告，到處找人分銷嗎？返租就算真實，到你包租到期，你的商鋪能不能租出去，能租多少錢就說不準了，所以投資商鋪千萬別投資這種，基本上現在1樓的商鋪3萬起步，不管它是什麼地鐵口，什麼偏僻地方，甚至就是一個小縣城，都是這樣的價格，能租多少錢一平？租出去靠租金要多久才能回本？而且二手商鋪如果回報率不高，是很難脫手的，交易的稅費也高，如果想投資商鋪，最好擦亮雙眼，當然，不排除市場上有些值得投資的商鋪哈，但是我敢肯定的是大部分商鋪不值得投資。

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房產直通車

房產投資無非是中國的紅利板塊，無論過去現在未來都是有投資價值的，但是這個紅利已經從大家都有肉吃逐漸轉變為好的才有肉吃階段，過去10年的投資，無論你投資住宅型房產還是商鋪類房產，都會有超乎想象的回報率，但是未來的10年已經不是吃大鍋飯的時機了，我覺得好的選擇最為關鍵。

我們來談談商鋪，由於我的手裡是有2套商鋪並且已經開始收租，而且周圍朋友也有，所以這個我有發言權，親身體驗告訴你。商鋪投資的重中之重就是地理位置和人流，選擇投資商鋪首先要選擇城市，一線二線人流最多的城市才是你下手的地方，其次就是位置，這2個是命脈！具體有哪些注意事項和建議呢？

■投資商鋪儘量選擇一樓位置，沿街門面和十字路口的位置永遠是最搶手也是最好的

■投資商鋪儘量不要選擇商場類鋪子，商場類的鋪子有個缺點就是好的位置他們不賣，差的位置又特別依賴商場人氣，而且此類商鋪特別看重商場運營，如果運營不好很容易全軍覆沒。

■投資商鋪一定要計算好租金回報率，一般來說上海和上海周邊的租金回報率是7-8%好一點的10-15%也有具體看位置，如果是貸款的話租金一定要抵消掉每月貸款

■投資商鋪儘量不要選擇包租的，很多鋪子和甲方都有協議，包租10年每年租金還1:9或者2:8的分給開放商，這類最好不要，因為大多他們會給你便宜出租，並且還會有很多霸王條款。

□商鋪的缺點就是投資時間長需要養，鋪子一般是靠收租來產生收益的，但是一個好的商鋪的形成需要多年的累計，並且商鋪一旦出售所繳納的稅費是十分昂貴的，所以買鋪子要看未來的租金收益，需要滾雪球，要想靠像住宅那樣漲幅來賺錢還是趁早打消主意吧。

1.要買就買新的別買二手的，以後的趨勢二手的住房升值率越來越低

2.要買就買人流量大的城市的住房，房價已經漲了10年了，你讓他在瘋漲，難。如果按照升值空間來說，一定是大城市才有機會。

總結一下：如果你有房子了可以建議你投資下商鋪，分散投資沒有壞處，在看看周圍的油錢富豪，誰身邊沒一幾套商鋪備著？和他們學總不會錯，他們買啥你就跟著買！什麼？身邊沒有錢的朋友？那電影歡樂頌總看過吧 曲筱綃媽媽最後給女兒的一堆產證裡全部都是黃金地段的鋪子。看這總明白了吧。

琅琊榜張大仙備用號

其實兩者各有各的好處。

投資公寓，要在繁華的寫字樓區域。

1. 出租白領

這樣的公寓往往環境好，離工作的地點近，出租白領，不僅能獲得比較可觀的收益，也不用擔心沒有租客。

2. 短租經營

短租經營相對比長租而言，平均收費也相對高一些，但是因為是短租，需要不斷的尋找租客，房源上有一定的閒置。

3. 單身貴族

相對比較小的單身公寓也是時下比較流行的，適合時下比較多單身和獨身人的需求，市場需要也比較大。

投資商鋪，要對商業有個基本的判斷:

1. 出租餐飲

如果是出租用於餐飲行業的商鋪一般在人流比較大的小吃街或者商圈附近，消費的需求大，盈利空間也大。

2. 出租教育娛樂

如果商鋪是出租給教育娛樂行業，那麼該位置應該比較安靜一些，不要過度吵雜，空間相對而言也需要比較大一些。

3. 出租食品店

如果是出租的商鋪用來開食品店，那麼比較適合小區附近的商鋪，還有人流大一些，衛生環境好一些的地方。

我是農民工“懂事長”李合偉（抖音號：hws666888），20多年創業經驗，非著名天使投資人、創業導師。更多有關創業的內容，敬請關注頭條號：合偉說，與我一起聊聊創業那些事!

李合偉說

首選當然是住宅，這個沒什麼好說的。對於不具備專業投資能力的人來說，商業地產能不碰就別去碰。住宅的客群最大，特別是剛需盤。但現在也不能盲目投資了，看深圳就知道了，房價是露頭就打的節奏，三價合一對於交易成本的抬升是十分明顯的。

至於商住房，可選度並不多。

過去一年，北京的商住房市場是挺慘的，但也帶來了一定的機會。看看北京這一年來商住房調控的成果。一年來，北京的商住房成交量跌幅達91%，總成交量不過3000多套。價格方面，已經有商住房的價格跌幅超過40%，這個跌幅對於投資客來說已經具備了一定的吸引力。

現在郊區的房租水平正在快速上漲，一跌一漲，租金回報率已經比之前要好看一點。也就是北京對商住房下狠手了，帶來了一定的投資空間，其他地方的商住房目前不是很看好。

關鍵字: 賺錢 公寓 投資