導語：物流地產發展至今已有多年，隨著物流地產商的不斷競爭發展，優勝劣汰。目前，中國物流地產已形成了百花齊放的局面，各大物流地廠商的資本性質以及盈利模式各有千秋，隨著國家政策的不斷實施以及市場的逐漸飽和，如何利用自身優勢去建立特色的經營模式是保持競爭力的核心要素。
”目前，中國物流地產依然處於普洛斯一家獨大的市場狀態，大部分市場被外資企業所佔據，但其中也不乏像宇培、寶灣等中國本土企業，利用自身經營模式爭奪一席之地。隨著科技、互聯網的不斷髮展，社會對於物流園區的需求也隨之增大，在這樣的市場環境下，各大資本紛紛涉足物流地產想分得一杯羹，在搶佔機遇的同時帶來的挑戰也不容小覷。競爭對手的逐漸增加、土地獲取難度大、以及同質化等問題都是阻礙物流地產發展的重要原因。各大物流地產商找準方向用準力，建立特色經營模式，逐漸形成差異化發展，才是取勝之匙。
下面本刊就對目前中國各大物流地產商展開系列的盤點講解，讓讀者能夠更直觀地瞭解中國物流地產現狀。首先看看它們在中國的物流園區數量以及面積，見圖1、圖2。
圖1（注：圖中數據均來自於各企業官網進行統計得出。園區數量統計按：普洛斯截止時間2018年8月、安博截止時間2018年9月30日、宇培截至時間2018年6月、豐樹截止時間2018年3月31日。沒有註明截止時間的按照目前企業官網實時數據統計）
圖2（注：各企業中國物流園區面積均按照官網實時數據進行統計。宇培（包含在建及待開發）、寶灣（高端倉儲設施220、在建250）。各公司截止時間同（物流地產商中國園區數量表）對應）。
外資企業
普洛斯：扶搖直上，穩居不下
普洛斯是中國市場最早啟動智慧物流及相關產業生態系統建設的先行者，目前依舊保持著中國最大現代產業園提供商和服務商的角色，通過多租戶物流設施開發、定製開發、收購與回租、融資租賃為供應鏈的高效建設提供著強大支撐。隨著新型商業模式的發展，電商、第三方物流等對於物流園區的建設提出了更高要求，普洛斯憑藉在中國多年的管理規劃經驗，用好的商業模式提高投資回報率，用好的金融模式打造規模效應，為客戶提供專業的現代化物流倉儲需求。
嘉民：優質服務，不斷進取
嘉民於2005年以高端定製的服務模式踏入中國市場，2009年獲得中投集團資金支持併成為了嘉民最大的股東，緊接著2012年又得到加拿大養老金計劃投資委員會的入股，使其在中國物流地產領域強勁發展。嘉民在規模上很難與普洛斯匹敵，但通過項目開發、物業出租、物業管理、投資基金相關運作模式，以建立更高品質的物業，優質的服務以及精細化的管理贏得客戶的認可。
安博：保守謹慎，穩步發展
安博在工業物流領域有著成熟的管理經驗，相比於普洛斯和嘉民，安博在中國市場十分穩定，雖說在發展速度上遠遠不及前兩者，卻未發生頻繁易主及危機問題，這與其謹慎保守的作風有著直接關係。安博通過工程專長、租賃管理、物業管理運作模式，為廣大客戶提供通用型物流設施建造和定製建造等解決方案。
豐樹：不斷開闢，持續擴張
豐樹近幾年來通過發揮其資產管理與房地產開發優勢，開拓了不少的物流地產業務。豐樹通過各種房地產資產類別，為投資者取得穩定高額回報，持續擴增集團位於全球的創收型資產組合，以開闢全新收入來源和實現業務多元化。目前，豐樹的房地產項目遍及包括中國、美國、新加坡、日本、越南等12個國家及地區。
其他
維龍是意大利最大的工業地產物流倉儲設施提供商，2018年第二季度唯品會在其華北瀋陽於洪物流園擴租1.9萬平方米，目前唯品會已在該園區拿下3萬平方米倉儲空間，該園區也成為其覆蓋中國北部最大的區域物流中心。蓋世理作為歐洲領先的物流地產開發商，主要為跨國公司、第三方物流、製造商等提供相關物流服務，其在中國的發展可謂是一波三折，頻繁的股東變動使其發展緩慢，不過依靠精細化的服務以及高品質的環保倉儲，在中國物流地產領域穩住了腳步。
中國本土企業
宇培：標準化建設，深入客戶關係
宇培主要涉及物流地產、電子商務及冷鏈物流等業務，通過標準化實施開發、訂製開發、收購與回租運營模式，搭建了覆蓋全國的高效物流設施網絡。宇培通過提供用戶標準化現代物流倉庫、項目施工能力、租賃諮詢、物業管理等增值服務，擁有著像京東，菜鳥、唯品會、小米、本來生活、百世、韻達、順豐等核心客戶。
表1
公司名稱
營收狀況
普洛斯
截止2018年3月31日，普洛斯在中國市場總資產為213億美元，年利潤16.49億美元，較上年的5.81億美元增加10.68億美元，同比增長183.8%。2018年第一季度收入為8.97億美元，較2017年同期的5.88億美元增長了52%。
豐樹
截至2017年3月31日（即2016/17財年），經營管理資產總額達395億新元，總收入增至23億新元，利潤達14.137億新元，與上一財年的9.652億新元相比，增加了46%。截至2018年3月31日（即2017/18財年），集團經營管理資產總額達463億新元，總收入增至31.944億新元，利潤高達19.586億新元，較上一財年的14.137億新元增長39%。
（注：表中數據來源於各企業官網財務報告，普洛斯作為外資企業中物流地產行業的領跑者；豐樹則作為中游企業擠佔於中國市場，本刊特蒐集了兩家企業的相關財務數據供讀者參考。）
寶灣：不斷完善擴張，滿足客戶需求
寶灣作為行業領先的國際物流園區開發商和運營商，通過園區功能、定製服務、增值服務以及物流核心業務，服務在物流運營管理、標準設施開發與運營、定製倉儲設施、運輸與配送、電商倉儲、供應鏈金融、冷鏈物流、醫藥物流等領域。為第三方物流、電商、商貿零售和製造企業提供高效優質的物流設施服務、運輸服務及多種增值服務。
易商紅木：資本運作，維繫運營與開發
易商集團與紅木集團合併組建的易商紅木，通過標準開發、定製開發、物業服務、售後回租運營模式，藉助項目與基金的模式實現短時間規模的爆發式增長。此外，易商紅木始終堅持拓展更多的發展渠道，雖然外部投融資異常活躍，但是易商紅木內部的資本運作同樣佔據相當比重，通過內外的不斷平衡聯動，促進自身的穩定運營與新渠道開發。
百利威：多方發展，保持競爭力
百利威擁有強大的園區拓展能力、成熟的資管團隊以及全面的增值服務，與宇培、易商紅木不同的是，百利威致力為電商及傳統企業提供專業、集成、高效的第三方現代倉儲物流服務。在倉儲、物流、代運營等供應鏈環節上充分利用網絡優勢、品牌效應和運營經驗，引入先進的技術設備及管理模式有效整合各類資源，提供客戶一體化供應鏈解決方案。
其他：
除了傳統的物流地產商，像萬科、綠地、華夏幸福等房地產企業，也在通過自身土地資源以及資金優勢在物流地產行業拓展布局；阿里巴巴、京東、蘇寧等電商企業，通過自主建設物流倉庫、網點以及門店等物流設施進軍物流地產領域。另外，隨著順豐、三通一達、百世、德邦快遞企業的成功上市，在倉配業務轉型升級以及強化運輸效率的需求下，也紛紛涉足物流地產。像厚朴、平安不動產等金融機構也是朝著物流地產方向大步邁進，平安不動產作為物流地產領域的後起之秀，通過房地產開發和資金配置穩固自身物流建設發展，雖然與普洛斯、宇培等巨頭有很大差距，卻也保持著穩步發展，相信未來也會佔據更大市場。
整體看來，中國物流地產的發展仍是普洛斯、安博等外資企業佔據主導地位，同時宇培、易商紅木等中國本土企業也在加大步伐，迅速地壯大發展。外資企業的優勢在於，國外的物流設施建設起步早，對於倉庫的建設標準高，最重要的是擁有一套可以快速複製的建設標準體系，這也是外資企業能在中國市場盤踞的重要原因。對於中國本土物流地產商而言，短板在於起步晚、倉庫建築設施老舊，另外大部分是從房地產等行業轉向物流地產領域，導致企業對於物流建設信息以及技術知識的嚴重匱乏。不過從相關數據可以看出，中國企業近幾年的發展勢頭也很旺盛。本土企業的優勢在於，相比於外資企業更能明白客戶的需求，所謂“一方水土養一方人”，對客戶需求會有更精準的定位；另外像易商紅木等對於外資企業的運行模式也很是瞭解，未來本土企業的發展前景同樣值得期待。
表2：中國本土企業
公司名稱
營收狀況
宇培
宇培2016年總收入2.71億元（單位：人民幣，下同），2017年4.04億元，增長49.1%；盈利額由1.82億元增至2.76億元，增長51.5%。2018年上半年收入由去年同期的1.66億元增至2.74億元，同比增長65.2%；盈利額同比上升88.5%達1.99億元。
平安不動產
截至2017年底，平安不動產商業地產業務資產管理規模已超過600億元。2017年，公司營業收入同比強勁增長44.3%，歸屬於母公司所有者的淨利潤增長22.5%；公司總資產同比增長16.2%，資產管理規模突破3000億元，同比增長36.1%；歸屬於母公司所有者權益同比增長7.1%。
（注：文中平安不動產數據來源於東方財富網，宇培數據來源於企業官網財務報告。宇培作為中國本土物流地產商代表之一，而平安不動產作為從金融行業涉足物流地產的企業，本刊特蒐集了兩家企業的財務數據，以供讀者參考）
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