分化，接下來將成為中國樓市的關鍵詞。
一直以來，樓市分為空軍和多軍，看多的人認為樓市前景光明，未來看漲；而空軍認為，未來房價如蔥，樓市或崩盤；
而我認為，未來這兩種現象將 會和諧的共存。
先別急著噴我，慢慢往下看。
01
重磅！國家下任務了！武漢落戶政策將有新變化
4月8日，國家發展改革委發佈了一份《2019年新型城鎮化建設重點任務》的重要通知，要求繼續加大戶籍制度改革力度，近百個大城市落戶限制取消或將放開放寬。
通知指出：
超大特大城市 ：調整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規模、精簡積分項目，確保社保繳納年限和居住年限分數佔主要比例。
城區常住人口300萬—500萬的Ⅰ型大城市 ： 全面放開放寬落戶條件，並全面取消重點群體落戶限制。
城區常住人口100萬—300萬的Ⅱ型大城市 ：全面取消落戶限制。
不過根據長江日報公佈的武漢統計局最新數據，截至2018年，武漢市全市常住人口首次突破1100萬，也就意味著武漢屬於超大特大城市。
根據這份通知的要求，武漢也需大幅增加落戶規模，並非如網友傳言的那樣全面放開落戶，不過後續落戶政策會如何調整還尚未了解。
02
大城市將全面取消落戶限制！
房價將會面臨嚴峻考驗
按照國務院制定的《國家人口發展規劃（2016-2030年）》，我們的常駐人口城鎮化率會在2030年達到70%，因此加大戶籍制度改革力度也迫在眉睫。
從這份通知中可以看出，Ⅰ型大城市和Ⅱ型大城市的落戶政策將會面臨重大調整。
2019年以來，人才爭奪戰在全國多個城市上演，發佈各種人才引進與落戶政策的城市有近30個，其中不少城市屬於再度放寬，2019年人才爭奪戰詳情可點擊查看往期文章這場大戰，武漢該怎麼打？
西安、南京、廣州、海口、常州、大連都紛紛加入了搶佔大戰，就連杭州也在近期放寬了落戶政策。
眾所周知，落戶政策和房價是緊密聯繫的。
過去兩年，全國多個城市房價出現反彈，尤其是一些二線城市房價飛速上漲，其中一個重要原因就是搶人新政變相放寬了限購政策，那麼此次的落戶政策重大調整又會給樓市帶來什麼樣的衝擊呢？
從一些執行了落戶寬鬆政策的城市數據來看，落戶政策的放鬆的確為市場帶來了一定的影響。
拿西安為例，過去兩年，西安不斷調整落戶政策，截止到今年2月份，西安發佈了史上最低門檻的落戶政策，這也是西安第七次升級落戶政策。
再來看一下西安的房價。
根據國家統計局公佈2018年12月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示，2018年西安新房價格同比去年上漲22.4%，漲幅排名第一。
除此之外，西安市房價已經連續34個月出現上漲，也就是幾乎上漲了三年時間。
支撐西安市新房價格上漲的最大因素就是人口。
中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛指出，隨著相關政策的落地，人口流動總體上將向大都市和大都市周邊聚集，或許會對區域房價帶來一定影響。
還有分析指出，大部分城市的人才政策都可以直接落戶，隨著落戶的人越來越多，擁有購房資格的人也越來越多，這不免會給當地房地產市場帶來影響。
各地的落戶寬鬆政策主要還是為了實現人口結構的迭代升級，但是這麼多城市同時拋出橄欖枝，到底哪些城市未來更具發展潛力呢？
03
哪些城市未來最具有發展潛力？
怎麼判斷這個城市未來的發展潛力以及具備投資價值呢？
考察這個城市的人口、經濟、科技、GDP。
城市的未來的潛力，是由所有資源聚集的程度和多寡決定的，很顯然，省會城市和“都市圈”在這方面更具備優勢。
都市圈是指在城市群中出現的以大城市為核心，高度密集，人口規模巨大，是一個國家和地區經濟最活躍、最重要區域。
深圳瑞誠董事長王大國總結的中國目前幾大都市圈雛形，可以為樓市投資作參考。
1）粵港澳大灣區：香港、澳門、廣州、深圳、珠海、佛山、中山、東莞、肇慶、江門、惠州。
2）長三角都市圈：上海、杭州、南京、蘇州、無錫、揚州、南通、嘉興、湖州、紹興、寧波、滁州、蕪湖、馬鞍山等城市。
3）京津冀都市圈：北京、天津、石家莊、唐山、廊坊、保定、滄州、雄安等城市。
4）成渝都市圈：成都、重慶、資陽、內江等城市。
5）鄭州都市圈
6）武漢都市圈
按理來說，人才、資金、政策都會全部傾斜都市圈。
除了看人口聚集程度，城市GDP增速也能看出這個城市未來的潛力如何。
打個比方，瀋陽在人口規模上屬於超大城市，而西安、寧波僅屬於Ⅰ型大城市，但是前者和這倆城市相比，很明顯西安和寧波更具又競爭力，未來潛力更勝一籌。
從2018年36城的GDP增速排名中可以看出，西安、寧波的排名遠超於瀋陽。GDP增速可以看出這個城市的活力，瀋陽雖然屬於超大型城市，但近些年來人口淨流出嚴重，又缺乏產業支撐，經濟比較蕭條疲軟，自然比不上西安和寧波。
重點城市GDP排名
04
三四五線小城市未來堪憂！未來白菜價買房！
回到開始說分化這個問題。
近百個大城市落戶限制取消或將放開放寬對於有競爭力的大城市而言當然是好事，尤其是一二線城市的樓市，各種回暖消息，鋪天蓋地。
那麼缺少產業支撐、人口淨流出的三四線小城市呢？
一個充滿活力、就業機會多、收入高的城市和一個經濟發展停滯不前的城市，大部分人都會選擇前者。
三四線城市最近幾年由於棚改房價也一飛沖天，甚至直逼周邊的大城市，毫無親和力可言。
不過據最新消息，2019年全國棚改工作量已經在逐步下滑，棚改也進入尾聲，就連深耕三四線小城市的碧桂園等開發商也逐漸拋棄了它們。
人口淨流出，棚改工作結束，三四線城市房價拿什麼來支撐？
如今落戶新政一出，這些三四線城市更無還手之力，人口流出更加嚴重，長遠來看樓市缺乏購買力，房價下跌也是可預見性的。
住在東北某重工業城市的前同事小A說，父母在老家花了9萬塊給自己買了一套70平的小兩居！！
也許有人覺得很驚訝，不過缺少產業和人口，棚改大潮過後，遍地的還建房，你覺得這些城市房價還能堅挺嗎？
也許在不久的將來，樓市分化為兩撥，那些在搶人大戰中勝出的城市房價翻翻，而那些敗下陣的城市"房價如蔥"。
10萬元一平和1000元一平也許相隔並不遠。
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