4月8日，廣州市住房和城鄉建設局在相關城市更新項目調研中介紹，廣州新塘、新合城中村改造項目（簡稱“小新塘舊改”項目）回遷在望，預計在5月初將舉行首批700套回遷房的搖珠分房。

“小新塘舊改”項目位於廣州天河區東部，深入天河智谷核心區域，改造範圍共十個地塊，沿大觀路和光譜路分佈，串聯起奧體中心、天河軟件園、廣州科學城及沿線產業園。

廣州“小新塘”在改造前是典型的城中村，房屋比較密集、人居環境較差。從項目納入規劃至今，歷時將近10年。2010年，政府批覆項目改造方案，啟動改造工作。2015年，通過公開招標引入保利房地產（集團）股份有限公司作為合作企業，項目加速實施。2016年，回遷住宅地塊全面開工。2019年，積極籌備回遷工作，改造涉及村民2100多戶。

此外，項目規劃有豐富的公建配套，包括【2個託兒所、3個幼兒園、1箇中小學、4個肉菜市場，以及居民健身運動場、衛生服務中心、託老所、老人活動中心】等。相關規劃顯示，改造範圍建築密度從以前的45%減為28%，綠地率增至30%，道路用地由5萬多平方米增加到29萬多平方米。通過舊村改造，將實現經濟與生態協調發展。

“目前正在籌備回遷，首批700套已可入住。”項目的開發建設方、廣東保利更新事業部有關負責人介紹，村民復建物業規劃了50棟住宅樓、9棟返還住宅、11棟集體物業。目前已有56棟開工建設，其中29棟住宅樓已經封頂，正在進行室內精裝修；另有6棟已經完成竣工備案，共700套精裝修住宅已達到居住條件。日前已完成戶型申報的信息核查，正積極籌備下一步分房工作。

在近幾年，舊改，棚改、城市更新項目一直持續火熱，我們也明顯可以看見城市的變化，因為政策的加持，讓各大開發商先後湧入浪潮，但開發商所爭搶的萬億舊改項目，是機遇還是風險。下面，我們就來詳細的評估一下。

樓市已進入存量時代，存量階段更多的是其價值的體現，而不是價格。以北上廣深為代表的特大城市，新增土地供應逐漸的趨於飽和的狀態；面對這種飽和階段，舊改和城市更新，就成為各大房企戰略轉型的重要路徑。

以深圳為例，根據深圳【城市更新十三五規劃】，在2016至2021年期間。深圳預計推進規模為30平方公里、資金預計高達數萬億的用地更新，同時也包括100箇舊工業區複合式更新、100個城中村或舊住宅區、舊商業區綜合整治項目。

又如，根據相應規劃，廣州市也將在2020年爭取完成城市更新85平方公里。數據顯示，2016、2017年，廣州的全面舊改項目分別為14、17個；而2018年，該數據接近50。

據21世紀經濟報道記者統計，目前全國實施舊改、推出舊改的大中城市在20個以上，而介入舊改的大中型開發商，則在50家以上。

轟轟烈烈的城市化行至中盤，房企紛紛搶食“舊改”這塊萬億“蛋糕”，卻不是所有成員都能分得一份羹。

其實，開發商所爭搶的蛋糕並不是沒有任何門檻要求的，舊改往往面臨著較長的開發週期和較高的資金要求，再加上地域的制約和各地政策的變化，更是對開發商構成嚴峻考驗。

房企搶灘舊改市場

2018年12月30日，廣州保利廣場正式開業，趕上了舊改盛年的末班車。其前身為廣州琶洲村舊村，由保利商業於年初接手，在短短9個月內，即以95%招商率、90%開業率落地。

如今，作為“廣州CBD金三角”的重要一環，琶洲的回遷安置房市場價在中介商估值為20000元/平方米，租金為50元至60元/平方米，與改造前相比，翻了至少四倍。

另一邊，獵德作為廣州首個參與舊改、曾是廣州天河最窮困的城中村，在富力地產的介入下，已建有37棟復建房，以及天鑾、天匯廣場igc、天盈廣場等多個大型綜合體，成為第一個在廣州天河CBD改造成功的樣本。

以琶洲和獵德為代表的華麗蛻變，正是各大房企在城市更新進程中的縮影。

2009年，一紙《深圳市城市更新辦法》開啟城市改造序幕。此後，上海、廣州等地紛紛出臺政策，為各大房企在城市更新進程中提供了契機。

截至目前，舊改不再僅由佳兆業、富力等深耕舊改的先行者獨有。據21世紀經濟報道記者統計，目前排名前50的開發商一大半都已佈局舊改業務。就深圳而言，本土開發商佳兆業、招商蛇口、華僑城、華潤以及龍頭企業萬科、恆大、碧桂園等，均進軍舊改領域。

而在各大房企龍爭虎鬥的同時，部分開發商選擇了通力合作的戰略。

1月初，融創攜手中鼎集團拿下廣州金星村舊改項目，正式打入廣州舊改市場。

同時，房企紛紛走出“舒適區”。如碧桂園進軍昆明接手舊改項目，升龍集團赴廣州沿襲舊改戰略等等，皆體現了開發商靠舊改擴大異地佈局之勢。

除了四個一線城市，珠海、廈門、佛山等二線城市的舊改市場亦越發火熱。日前，廣東中山三角鎮公佈舊改規劃，總用地約1101.36公頃的253宗三舊用地資源引得各大開發商垂涎。

與此同時，外資企業也投身於城市更新領域，凱德集團便是其一。

事實上，對於絕大部分開發商而言，介入舊改是在熱點城市進入存量時代、地價高企不下背景下的必然、必須之舉。

三舊改造項目也是開發商提升自身社會地位和社會價值的重要契機

地域性挑戰

多位舊改開發商指出，由於各地城市更新政策的不同，舊改不僅是一個優勝劣汰的過程，也需要依靠，本地政策，政商，業主關係等等。並沒有想象的那麼簡單。

就以深圳來說，其一系列的政策波動就凸顯了城市更新的地域性的約束。

2018年11月，市規土委發佈《深圳市城中村（舊村）總體規劃（2018-2025）》（徵求意見稿），劃定綜合整治分區範圍，該範圍內的用地不得納入拆除重建類城市更新單元計劃。

根據規劃，深圳的部分城中村改造暫緩，各區一定比例的城中村暫不拆除。而在部分的核心行政區，不改造比例高達75%。

這一新政在開發商中引發很大關注。對於手中的項目恰被納入其中的開發商，只能吃下閉門羹，開發週期將被迫延長，項目估值也將大打折扣。

業主搬遷安置問題

對於業主100%同意搬遷安置補償協議的要求，則是眾多開發商與業主的矛盾所在。

去年5月，中鐵置業集團便因拆遷補償安置糾紛，放棄了立項八年之久的深圳龍崗坂田新圍仔村舊改項目，無奈退出深圳舊改市場。

數據顯示，截至2018年12月29日，在深圳市歷年已列入城市更新計劃的741個項目中，已獲得實施主體批覆項目191個，立項項目實施率僅為26%。

克而瑞地產研究中心指出：除了政策的多變和掣肘，對本地市場和政府運作的熟悉程度，也是房企參加舊改的關鍵所在。

一般能夠將這些問題解決的，有能力參加舊改的房企很明顯呈現出兩大陣營

第一是本地較早開始舊改的中小房企，這些企業和地方政府溝通更為便捷，也更加熟悉本地市場。

第二是區域深耕的大型房企，多年的積累，使之具備一定的實力，對於本地市場也有一定了解。

另外，面對當地政策與市場複雜多變等不可控因素，一般舊改項目前期需要沉澱至少三四年甚至十年之久的資金投入，已成為橫亙在開發商面前的一大難關。此外，近年來一些黑天鵝事件也凸顯了舊改市場不可預知的風險。

去年4月，杭州濱江集團因舊改合作推進無果，退出深圳龍華安豐工業區地塊的城市更新改造項目，並起訴合作方深圳安遠控股集團，要求其歸還本金總額為11.6億元的融資款。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出：“舊改項目往往存在一些歷史遺留問題需要解決，開發週期比較長，對於資金方面的要求也很高。這就需要房企具有較強的資金實力、資源調配能力、產品研發能力等。”

在廣東省，【廣東省“三舊”改造協會】指導舉辦的【2019中國第九屆三舊改造、棚戶區改造與城市更新高端總裁峰會】也將在【4月12日-13日】於廣州舉行，協會秘書長屆時也將到場做開場致辭，國內頂尖舊改專家雲集一堂，還有50餘家急需對接項目業主單位。

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