日本房地產泡沫的原因
引起日本房地產泡沫生成的原因當然是多方面的。首先是1985年9月，美國、聯邦德國、日本、法國、英國五國財長簽訂了“廣場協議”，決定同意美元貶值。美元貶值後，大量國際資本進入日本的房地產業，大大刺激了房價的上漲。其次，當時的日本政府為刺激經濟的發展，日本中央銀行採取了非常寬鬆的金融政策，鼓勵資金流入房地產以及股票市場，受房價驟漲的誘惑，許多日本人紛紛拿出積蓄進行房地產的投機，致使房地產價格暴漲。1990年9月日本地價達到最高點，到了十分荒唐的程度。當時，國土面積相當於美國加利福尼亞州的日本，其地價市值總額竟相當於整個美國地價總額的4倍。僅東京都的地價就相當於美國全國的總地價。—般工薪階層即使花費畢生儲蓄也無力在大城市買下一套住宅，能買得起住宅的只有億萬富翁和極少數大公司的高管。
金剛柱般的大樓是日本泡沫經濟的產物
當時日本政府為了補貼因為日元升值而受到打擊的出口產業，開始實行金融緩和政策，於是產生了過剩的流通資金。
另外，當時還有下列背景：
所有泡沫總有破滅的時候。1991年後，隨著國際資本獲利後撤離，很大程度上由外來資本推動的日本房地產泡沫迅速破滅。
1987年，日本政府提高房地產稅收，持有不到兩年的土地交易被課以重稅；日本央行也在1989年5月、10月、12月分別3次連續宣佈調高利率，採取金融緊縮政策，並宣佈商業銀行停止向房地產貸款；1990年3月，日本政府出臺了《房地產融資總量規制》，嚴控土地總量和房地產的信貸規模；同年12月又出臺了《土地稅制大綱》和《土地基本法》，旨在抑制暴漲的房價。但遺憾的是，一系列政策使得土地供給減少，供不應求，地價不降反升。
一系列的緊縮政策，加上數次連續加息後，房地產的資金鍊開始斷裂，支撐日本房地產的信用體系瓦解，同時日本的剛需購房成本劇增，房價暴跌，棄供現象開始出現。
此外在匯率方面，由於日元升值，日元在全球的購買力急劇上升，日本外貿遭受重創。而在廣場協議簽訂前後，美國早已佈局，低價收購日本資產；等日元升值後，再大肆拋售，一定程度上加劇了泡沫的破滅。
許多人認為日本政府是主動刺破泡沫的，但其實不然。在那時，人人都不認為這是泡沫，而是過度繁榮，包括日本決策層。因此日本決策層的緊縮政策，初衷是為了調控。
1990年代初期，日本房地產泡沫破裂，日本經濟陷入停滯，遭遇“失去的20年”。2008年次貸危機爆發，日本經濟形勢急劇惡化，日本實際GDP增速在2009年降至-5.4％。為了重振經濟、刺激通脹回升，日本央行實施大規模貨幣寬鬆政策，不斷降低利率，更是在2016年初開始實行負利率，並持續至今。
中國房地產泡沫？
歷史的教訓告訴我們，美國次貸危機、日本房地產泡沫、香港樓市崩盤，都是經歷了一系列的瘋狂之後，才嘎然而止的。正所謂，天欲使其亡，必先讓其狂。所以，現在銀保監會開始強調要快速降槓桿，防控房地產泡沫風險一點也不會是太早了，而是正當其時。
現在很多人都在關心，中國的高房價何時才能把泡沫給擠破，真正達到“房住不炒”的效果呢？我們認為這取決於三大原因：
第一，在房價瘋狂之後，現在全民已經負債累累，已經沒有太多加槓桿的空間了。1-7月國內新增信貸超過10萬億，而其中有近四成房貸，流向了房地產業，鑑於開發貸款受到限制，這四成房貸主要是居民貸款。同時，中國居民負債總額已經接近GDP的一半。
現如今，中國的“百萬負翁”、“千萬負翁”很多，特別是自2015年6月以來，全民高槓杆買房、炒房已經成為流行時尚。很多人因為房產升值輕鬆坐擁千萬資產，但實際上早已“負債累累”，而隨著居民負債率的持續上升，房貸利率卻不斷走高，這意味著，全民加槓桿已難以持續下去。
第二，中國房產空置率過高，至少是10套房子空3套，若是開徵房產稅，房價迎來雪崩。國內房產空置率高，主要原因是，中國持有房屋無需任何成本，炒房客擁有再多的房產都無需再交任何稅收。
另外，房產是抵禦通脹的最好途徑，所以中國人有條件要買房，沒條件創造機會也要買房。而很多人買房不是用來出租的，而是要待價而沽，所以造成了資源的極大浪費。
事實上，中國各城市並不缺房，如不把房價上漲的預期給打下去，再加大房屋的供應量也毫無用處。房產大佬潘石屹曾表示，中國當前的房屋空置率高達5成，空置率高是高房價的關鍵。
更有專家坦言，中國的房子足夠40億人居住，儘管一些三四線城市加大去庫存的進程，但是很多地方僅是存量庫存也足夠賣3-5年。所以，房地產泡沫何時破滅，就看中國何時針對炒房者開徵房產稅。
第三，過去二十年，國內房價單邊上漲，主要是受惠於中國的人口紅利。70、80後買房，以及人們改善住房條件需要，從而釋放出大量的人口紅利。而在經歷了數輪房價上漲之後，全國居民人均住房建築面積已經高達40.8平方米，遠超很多發達國家。現在一個三代同堂的家庭，擁有三套以上房產的更是不稀奇。
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