淺水灣1號小區業主規約

為了維護 淺水灣1號住宅小區（以下簡稱本住宅小區）全體業主、使用人在物業管理活動中的合法權益，維護公共環境和秩序，保障物業的安全與合理使用，規範物業服務企業選聘，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《遼寧省物業管理條例》等規定，結合本住宅小區的實際情況，經 2019 年3月30日業主大會會議討論通過，制定本規約。

第一部分物業的使用

第一條（業主、使用人權利與義務）

業主是物業管理的責任主體。業主、使用人在物業管理活動中依照《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《遼寧省物業管理條例》、鐵嶺市物業管理條例等相關法律、法規的規定以及本規約約定， 享受相應的權利，履行相應的義務。

本住宅小區內屬於建設單位所有、未銷售的物業，其共用部分應當納入統一管理。

業主、使用人應當遵守物業管理法律、法規、規章、制度和本規約約定，按照有利於物業使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、採光、噪音、維修、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面的相鄰關係。

第三條（物業使用原則）

業主、使用人在物業使用中，應當遵守物業使用的相關規定以及本物業管理區域車輛停放、電梯使用、空調安裝、垃圾投放等管理制度和約定，不從事法律、法規、規章和規範性文件中規定的禁止性行為。

第四條（物業裝飾裝修）

業主、使用人應當按照下列規定裝飾裝修物業：

（一）裝飾裝修房屋應當遵守國家、本市的相關規定以及本規約約定，遵守裝飾裝修的注意事項，不從事破壞房屋承重結構等裝飾裝修的禁止行為；

（二）裝飾裝修房屋前，應當事先告知物業服務企業，並會同裝飾裝修單位與物業服務企業簽訂住宅裝飾裝修管理協議。

（三）如實填寫《房屋裝飾裝修（零星施工）登記備案表》，隨附房地產權證、業主身份證複印件，交至物業服務企業（小區管理處）；屬於使用人裝飾裝修的，還需另附租賃合同、使用人身份證複印件和業主授權文書。同時，積極配合物業服務企業辦理施工單位和施工人員的出入憑證，積極配合物業服務企業對出入小區施工工具、裝飾裝修材料的查驗記載。

（四）在裝飾裝修房屋期間，配合物業服務企業對裝飾裝修房屋情況的現場巡查；

（五）在指定地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾，不擅自佔用共用部分；

（六）施工期間採取有效措施，減輕或避免施工過程中對相鄰業主或使用人日常生活造成的影響， 每日18時至次日8時以及法定節假日（含雙休日）全天，不得在已交付使用的住宅樓內進行敲、鑿、鋸、鑽等產生噪聲的裝飾裝修作業；在其他時間進行裝飾裝修作業的，應當採取噪聲防治措施，避免干擾他人正常生活；

（七）合理使用水、電、氣等共用設施設備，不擅自移裝、拆改；業主、使用人在裝修住宅中，應預留共用設備的檢修孔，方便共用設備的維修；

（八）因裝飾裝修房屋影響物業共有部分、共用設施設備的安全使用以及侵害相鄰業主合法權益的，應及時恢復原狀並承擔相應的賠償責任；

（九）發現裝飾裝修企業、施工人員或物業服務企業有強制裝飾裝修行為的，應及時向公安機關或相關部門報告。

第五條（物業轉讓、租賃規範和違規行為的處置）

業主、使用人應當遵守國家、本市關於房屋租賃的有關規定，尊重社會公德，不得危及住宅物業的安全，不得損害其他業主、使用人的合法權益，並履行治安、消防、衛生等方面的安全責任。

業主轉讓或者出租物業時，應將本規約作為物業專有部分轉讓合同或者租賃合同的附件。業主轉讓或者出租物業後，當事人應當於物業專有部分買賣合同或者租賃合同簽訂之日起30日內，將物業專有部分轉讓或者出租情況以及通訊方式向政府相關管理部門備案，同時告知物業服務企業、業主委員會。

業主轉讓物業，應當與物業服務企業結清物業服務費用、物業服務資金、建築物及其附屬設施維修資金；出租物業，約定由承租人交納物業服務費用、物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。

居住房屋租賃，必須符合本市規定的房屋出租條件、最小出租單位、最低承租面積和租住人數限制等相關規定。業主、使用人不得將房屋用作集體宿舍出租；不得擅自改變房屋原設計功能和佈局；不得將一間原始設計為居住空間的房間分割、分隔、搭建後出租，或按床位出租；不得將原始設計為廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間出租供人員居住。

業主、使用人有上述違法違規行為，業主委員會可書面要求業主或承租人限期糾正。違法違規行為被有關管理部門責令改正的，業主應當及時整改，或書面授權第三方機構代為整改，並採取臨時性措施，確保出租房屋使用安全。

第六條（擅自改變物業使用性質的處置）

業主、使用人應當按照規劃管理部門批准或者房地產權證書載明的用途使用物業，不得擅自改變物業使用性質。擅自改變物業使用性質，損害其他業主或使用人合法權益的，業主委員會可以書面要求業主或使用人限期改正；相關業主或使用人可以向物業服務企業、相關行政管理部門及其設立的服務熱線投訴舉報。

第七條（違法搭建的處置）

業主、使用人在物業使用過程中，不得違法搭建建築物、構築物；不得將房屋內臥室、起居室等部位改為衛生間或廚房間；不得改變衛生間、廚房間的原始設計位置；不得改變房屋的基礎、承重牆體、樑柱、樓蓋、屋頂等房屋原始設計承重構件，以及擴大承重牆上原有的門窗尺寸，拆除連接房屋與陽臺的磚、混凝土牆體的行為。

業主、使用人有上述違規行為的，業主委員會可以書面要求業主或使用人限期改正；相關業主、使用人可以向物業服務企業、相關行政管理部門舉報。

第八條 (空調的安裝使用管理及安全隱患的處置)

業主、使用人應當按住宅設計規範、住宅設計標準明確的要求安裝空調，安裝在統一專門用於安裝空調設備的座板和空調冷凝水排水管道或接納空調冷凝水的陽臺排水系統；不得在空調設備上增加其他負載，並定期對空調設備的安全進行檢查和維護。發生下列情況之一的，業主、使用人應當及時採取措施消除安全隱患：

（一）空調設備超過設計使用期限的；

（二）空調設備安裝架和緊固件出現鬆動或者嚴重鏽蝕的；

（三）物業服務企業告知空調設備安裝架和緊固件出現鬆動或者嚴重鏽蝕的。

業主、使用人使用空調產生噪聲超過國家和本市有關環境噪聲標準的，應當停止使用，並採取維修、更新等有效措施，降低噪聲汙染。

第九條 (物業消防安全管理和隱患處置)

業主、使用人應當遵守國家和本市相關法律、法規和規範性文件的規定，依法依規安全使用和維護本物業管理區域內的消防設施設備；不得佔用或封閉消防應急疏散通道、佔用消防登高面；不得損壞消防設施設備，不得影響消防安全。業主有違反消防安全的行為被公安機關等部門責令整改的，應當按照要求及時整改。

第十條 (車輛停放管理)

業主、使用人應當遵守本住宅物業管理區域機動車停車管理制度，聽從停車管理人員的指揮，按照規定或者約定交納車輛停放費用，如實向物業服務企業或停車管理服務單位提供有效的通訊聯繫方式，為突發事件處置提供便利。

本住宅物業管理區域內屬全體業主共有的機動車停車位。固定車位和不固定車位的具體數量、設置等由物業公司根據小區的實際情況確定，報業委會審核確認。車位數量、設置的調整由物業公司制定方案，報業委會審核確認。機動車停車位應當按照業主優先及業主首輛車優先的原則予以使用，委託物業服務企業出租機動車停車位，業主應提供房屋產權證、車輛產權證等材料，辦理機動車停車位租賃登記手續。

機動車停車位收費標準如下：

（一）長期停車：每個每月不超過150元，由物業服務企業與車位承租人（使用人）簽訂租賃合同。

（二）臨時停車：1小時內免費；連續停放時間超過1小時不足8小時的，每次5元；連續停放時間超過8小時不足24小時，每次10元。超過24小時的，按上述辦法計費。

有產權車位或與車位所有權人簽訂長期車位租賃合同（租賃期一年以上）且經過其同意的新能源汽車用戶可以按照有關規定申請安裝自用充電設施。根據實際需求情況，經業主委員會和物業服務企業協商一致，可以在全體業主共有的機動車停車位上安裝適量充電設施為業主提供服務，由物業服務企業申請安裝並實施管理。

車輛停放不得佔用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口和消防車通道，不得妨礙消防設施的使用，不得擅自停放他人車位,不得影響行人和其他車輛的正常通行。對車輛違反本規約擅自停放經勸阻無效的，由業主委員會或物業服務企業強制拖離，因拖車產生的牽引車、臨時停放等相關費用，由違規擅自停車者承擔。

業主、使用人不得在物業管理區域內屬業主共有的車位或道路上擅自設置地鎖。業主、使用人有擅自設置地鎖行為的，業主委員會或物業服務企業可以勸阻；勸阻無效的，業主委員會或受業委會委託的物業服務企業可以書面要求其限期整改；逾期未整改的，由業主委員會或受業委會委託的物業服務企業予以處理。

第十二條 (垃圾分類管理)

業主、使用人按照相關法律、法規、規章的規定，對其產生的生活垃圾進行戶內分類並分類投放；應當愛護垃圾廂房、垃圾分類收集容器等生活垃圾分類設施設備。

如有違反上款行為的，由業主委員會或物業服務企業予以勸阻；勸阻無效的，業主委員會可以將上述行為人及其行為在公示欄中予以公示。

第十三條 (物業使用的其它約定)

、使用人在物業使用中，還應遵守下列約定：

（一） 寵物飼養： 需及時辦理相關證件，注射疫苗，出門牽繩，當場清理寵物排洩物；

（二） 陽臺封閉：不超出樓宇主體結構（包括窗）。封閉前需先向小區物業申報，封閉方案經物業公司同意後方可實施。

（三） 曬衣架安裝： 安裝安全正規的曬衣架，不影響其他居民；

（四）衛星電視接收設施安裝：禁止擅自安裝衛星電視接收設施；

（五） 在公共區域進行文娛活動：在不影響其他居民的情況下進行。

第十四條 (文明居住管理)

全體業主（使用人）應當自覺遵守《上海市民文明居住行為規範》，不得發生違反規範的不文明居住行為，違反規範且屬於公民物業使用領域徵信範圍的，將被納入本市公共信用信息平臺。

第十五條 (物業的維修養護)

業主、使用人共同約定應當按照下列規定維修養護物業：

（一）對物業專有部分的維修養護，不侵害其他業主的合法權益；

（二）因維修養護物業確需進入相關業主的專有部分時，業主或物業服務企業應事先告知相關業主，相關業主應給予必要配合。相關業主阻撓維修養護造成物業損壞及其他損失的，應負責修復並承擔賠償責任。

（三）因維修物業或者公共利益，確需臨時佔用、挖掘道路、場地的，須向業主委員會和物業服務企業提出書面申請，業主委員會和物業服務企業應在接到申請之日起 7日內作出是否同意的書面決定；逾期不作出決定的，視為同意。業主、使用人臨時佔用、挖掘道路、場地的，須在約定的時間內恢復原狀；造成損失的，應當賠償。

（四）物業在使用中存在安全隱患，已經或者即將危及公共利益及他人利益的，責任人應當及時應急維修；責任人不履行或者無法履行應急維修義務，且需進入物業內部應急維修的，授權物業服務企業可在公安機關或者居委會到場見證下實施應急維修，維修中發生的費用由責任人承擔。

（五）建設單位應按國家規定的保修期限和保修範圍承擔物業的保修責任。在保修期內出現的質量問題由建設單位在約定時限內解決。建設單位拒絕修復或者拖延修復等未按規定承擔保修責任的，業主、使用人向建設行政管理部門投訴，也可以按照物業保脩金使用的相關規定進行修復。

第十六條 (未按規定交付有關費用的處置)

業主、使用人未按規定和約定支付物業服務費、停車費的，業主委員會應當督促其限期交付，業主逾期仍不支付的，業主委員會或其委託的物業服務企業可以在物業管理區域內公佈欠交情況、註明欠交費用的業主室號進行催討；仍不交付的，物業服務企業可以向人民法院起訴，並可以按照相關約定將相關業主欠交物業服務費信息報送市公共信用信息平臺。

第十七條(業主提交通訊聯繫方式的義務)

各業主應當直接或者通過建設單位、物業服務企業向業主委員會提供聯繫地址、通訊方式。發生變更的，應當及時向業主委員會提供新的聯繫地址、通訊方式。業主不提供或未及時提供聯繫地址、通訊方式的，物業管理活動中相關資料按原預留聯繫地址、通訊方式送達或投入物業所在地的該戶業主信報箱、房屋內為有效送達方式。

第二部分物業服務企業的選聘

第十八條 (物業服務企業選聘一般規範)

業主大會授權業主委員會委託招標代理機構辦理本物業管理區域實施物業管理招標活動的相關事宜。

業主大會選聘物業服務企業之前，應當按照本物業管理區域業主大會議事規則的約定召開業主大會會議，對選聘方式、具體實施者、物業服務合同的主要內容等進行表決。

大會依法選聘、解聘物業服務企業的，須經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。

業主大會與其依法選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同，應當加蓋業主大會印章。

第十九條 (選聘程序的啟動)

發生下列情形之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會會議討論決定選聘物業服務企業的事宜，並將決定書面告知物業服務企業：

（一）物業服務合同屆滿前三個月；

（二）物業服務企業書面提出解除合同的；

第二十條 (選聘方案的制定和表決)

業主委員會應當結合本物業管理區域規模、業主對物業管理服務的需求，制定具體選聘方案。選聘方案包括以下內容：

（一）擬選聘物業服務企業的資質、信用情況和管理實績要求；

（二）物業服務標準；收費內容及標準；計費方式（包乾制或酬金制）；

（三）物業服務合同期限；

（四）選聘方式；

（五）物業服務合同的主要條款；

該方案應在物業管理區域內的宣傳欄或公告欄公示 7日，聽取業主意見，修改完善後，提交業主大會會議表決通過，並在物業管理區域內的宣傳欄或公告欄公告。

第二十一條 (選聘工作的實施)

各業主授權業主委員會依照業主大會決議，公開、公平、公正地做好選聘物業服務企業的相關工作，並代表業主大會與選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。

其中，物業服務企業提出繼續為本物業管理區域提供管理服務並符合續聘法定條件和約定條件的，且業主大會討論決定採用續聘方式的，業主委員會與物業服務企業重新簽訂物業服務合同；不採用續聘方式的，業主大會採取公開招標的方式選聘物業服務企業，與中標的物業服務企業簽訂物業服務合同，並授權業主委員會提前三個月通知原物業服務企業做好物業移交和撤離工作。

選聘工作完成後，業主委員會應當將選聘結果和物業服務合同在物業管理區域內公告，接受業主查詢。

第二十二條 (物業服務費的調整)

物業服務合同履行期間，有下列情形的，由物業服務企業和業主委員會共同協商調整物業服務費；協商不成的，由物業服務企業和業主委員會共同指定社會中介機構，根據其出具的書面評估意見由物業服務企業和業主委員會協商調整物業服務費：

政策規定的勞動力成本上調，客觀造成物業服務企業不能繼續履行合同的；

委託社會中介機構的評估費用按如下約定承擔：

（一）經評估物業服務企業主張合理的，評估費用由全體業主承擔，並在

公共收益或專項維修資金中列支。

（二）經評估業主委員會主張合理的，評估費用由物業服務企業承擔。

（三）經評估物業服務企業和業主委員會主張均有合理部分的，評估費用由物業服務企業和全體業主按 各50%的比例分別承擔。

第二十三條 (無法及時選聘的處理)

經各業主、使用人共同約定：因物業服務企業突然撤離等原因，業主大會無法及時另聘物業服務企業的，在另聘物業服務企業之前，授權業主委員會可以採取以下 二方式：

（一）臨時自行管理；

（二） 請求 江川路街道辦事處推薦專業服務單位臨時代管，業主委員會與代管的專業服務單位簽訂臨時代管協議，明確臨時代管期限、服務內容、服務標準和收費標準。業主按臨時代管協議的約定支付物業服務費。

發生前款約定情形的3個月內，業主委員會應當根據《業主大會議事規則》和本規約約定，啟動物業服務企業的選聘程序，落實本住宅小區新的物業服務企業。

第三部分共用部分收益

第二十四條(共用部分收益的來源)

本住宅小區內物業共用部分收益一般包括：佔用業主共用的道路或者其他場地的停放車輛所得的收益；電梯轎廂、單元門廳、走廊通道、外牆和公共場地戶外廣告收益；屬於全體業主所有的游泳池等文體設施經營收益；物業服務企業違反物業服務合同約定所支付的違約金、賠償金等。

第二十五條 (共有部分收益歸屬和分配)

本物業管理區域共用部分收益歸業主共有，禁止任何單位、個人侵佔、處分或者改作他用。

業主對共用部分享有權利，承擔義務，不得以放棄權利不履行義務； 本物業管理區域共用部分收益，按照業主專有部分佔建築物總面積的比例分配。

第二十六條

利用物業共用部分經營的，應當符合法律、法規和本規約的規定，並經業主大會或者相關業主共同決定後，按照物業服務合同約定委託物業服務企業統一經營，其經營收入扣除物業服務企業經營成本後，其收益屬於全體業主或部分業主共有，並存入業主大會維修資金賬戶，專款專用。利用物業共用部分經營所得收益，主要用於補充房屋專項維修資金，並按照下列範圍使用：

（一） 按照《業主大會議事規則》、《管理規約》、《專項維修資金管理理規約》的約定用於業主委員會工作經費：

（二）授權業主委員會在物業服務合同期間，依據審計報告或社會中介機構出具的書面評估意見，對公共收益用於彌補物業服務費用不足的金額或比例作出決定。

第二十七條 (物業共有部分的公眾責任保險)

本住宅小區內物業共有部分公眾責任保險，由全體業主按其專有部分佔建築物總面積的比例大小承擔投保費用，委託物業服務企業投保的，應在物業服務合同中約定。

第四部分附 則

第二十八條 (矛盾糾紛的調處)

業主、使用人在物業使用中產生矛盾糾紛時，本著互諒互讓的原則，同意由 江川路街道辦事處/鄉（鎮）人民政府、居（村）民委員會設立的人民調解委員會居間調解處理。

在業主委員會日常運作、換屆改選過程中遇有矛盾衝突時，各業主同意由江川路街道辦事處/鄉（鎮）人民政府住宅小區綜合管理聯席會議、第三方中介機構進行協調解決。

第二十九條 (違約處理)

（一）業主、使用人違反本規約的約定，業主委員會有權責令行為人限期改正。違法、違約行為構成相鄰妨害的，相鄰業主可以向人民法院提起訴訟，要求排除相鄰妨害，維護自身權益。

（二）業主、使用人未與物業服務企業簽訂住宅裝飾裝修管理協議的，物業服務企業可以禁止施工人員、施工工具、裝修材料、傢俱物品等進入物業管理區域。

第三十條 (連帶責任)

使用人違反本規約的，相關業主承擔連帶責任，但業主已經採取積極措施的除外。

第三十一條 (生效和修改)

本規約由業主委員會根據業主大會的決議修改。修改後的規約，自業主大會會議通過之日起生效。

本規約未盡事項由業主大會補充。業主大會通過的有關本規約的決定為本規約的組成部分。

本規約在園區公告欄公示7天

本議事規則經業主大會表決通過後加蓋業主大會印章。

鐵嶺市新城區淺水灣一號業主大會

2019年3月25日

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