福州樂居 訊
兩年前，全國50多個城市先後上馬“限售”。如今，第一批限售房已經到期。福州等城市大量二手房將陸續獲得入市資格，這對樓市產生多大影響？
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這些樓市首批限售解凍
2017年3月24日，廈門率先出臺“限售”政策，新購房一律獲得不動產登記證2年後方可上市交易，限售由此開啟。隨後廣州、福州、青島等地跟進，最終蔓延到全國60多個城市，其中不乏類似菏澤這樣的三四線城市。大多數城市限售週期為兩年，部分城市為3年或5年。
廈門、福州、青島、廣州四大城市，作為全國第一批限售之城，目前首批限售已經到期。在月內，常州、東莞、揚州、海南、濟南、保定徐水六地都將觸及限售解凍期限。這意味著，就在4月，將有10大城市限售陸續解凍。
而在5月，嘉興、南寧、蕪湖、徐州都將觸及解凍點。到今年10月，除個別限售週期為3-5年的城市外，大多數城市限售都到了解禁週期。
值得一提的是，2018年12月底，山東菏澤已經率先取消限售政策，而當時，菏澤的限售尚未到期。
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福州限售令已滿兩年
2017年3月28日福州市出臺商品住房“限售令”，其中明確：從3月29日起，本市五城區戶籍居民家庭購買第二套住房，非本市五城區戶籍居民家庭購買第一套住房，取得不動產權證未滿2年的，不得上市交易。這一拳重擊，打倒了無數炒房客。
福州業主限售不分面積，關鍵看時間節點，五種情況不得上市交易↓↓
繼五區限售之後，同年，長樂、閩侯、 福清等地也出臺了相關“限售政策“，要求取得不動產證未滿兩年的，不得上市交易。
政策執行時間
福州五區： 2017年3月29日起之後辦理網籤
長樂：2017年4月1日起辦理網籤
閩侯：2017年4月1日起辦理網籤
福清：2017年7月26日起辦理網籤
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限售解禁對樓市影響幾何？
限售解禁，只是賦予入市資格，至於是否拋售，則要視城市環境和樓市階段而定。在樓市上行期，限售解禁基本不會對市場產生多大沖擊；而在樓市下行期，限售解禁，二手房將會大量入市，顯然會加速市場下行趨勢。
不過，如今的樓市，既非上行，也非下行，而是維穩性盤整。雖然3月以來，以北京、上海、廈門為代表的個別一二線城市有所回暖，但量能相比過去仍未出現擴張，價格還只是穩中有漲。至於大多數三四線城市，仍在高位盤整，部分城市量價齊跌的下行趨勢仍未扭轉。
這種背景下，限售解禁，自然會對市場帶來一定衝擊，從而打亂樓市回暖的節奏。毫無疑問，投機資金被冰封兩年之久，獲利了結的驅動十分強勁。
隨著限售盤解禁，未來二手房放盤量還將會繼續擴張。據福州房地產交易中心數據顯示，3月福州市區二手房成交量同比上漲44%，也為近15個月以來的高位。整體而言，二手房市場價穩量漲。克而瑞福州分析師表示：“持續的'熱銷'消耗了較多的客戶資源，也會導致後期需求乏力的狀況，也會逐漸迴歸平靜。”
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哪些城市影響最大？
限售解禁對不同城市的影響不能一概而論，21財聞匯認為：
其一，炒房團向來都有拋售衝動，而無論哪個城市，剛需都不會輕易拋盤。對於在2017年就已經加碼限購的城市來說，剛需所佔比例一般都會高過外來投資者，這些城市受到限售解禁的衝擊也就相對有限。相反，
對於那些以外來投資者為主的城市，限售解禁的衝擊可想而知。尤其是炒房團，藉助樓市回暖拋售出貨，將是大概率事件。其二，高處不勝寒，2017年房價處於最高位的城市，所受衝擊也就更大。越是當初房價處於高位，投資者浮虧越多，拋售的動力也就越大。相反，2017年樓市剛剛上行就加碼限售的城市，大多數被冰凍的房子都有浮盈空間，相比在山頂上接盤的購房者，也會相對淡定。
其三，對於除大都市圈外的三四線城市，務必要謹慎。過去在棚改貨幣化刺激之下，三四線新房價格快速上行，翻倍行情屢見不鮮。但如果未來無人接盤，那麼翻倍也只是浮盈，前期漲太多都沒有多大意義。對於這些城市，要警惕疊加而至的雙重壓力：一是棚改新建房上市帶來的新增庫存，二是二手房拋盤帶來的巨大壓力。
其四，注意“5年社保限購解禁”與“限售解禁”形成的對沖效應。2017年3月，上海廣州等地將限購門檻從“3年社保”升級為“5年社保”，一批購房者被拒之門外。如今，部分購房者已滿足限購年限要求，這會對限售解禁形成一定對沖效應。
其五，一二線大拋售的可能性不大。基於2019年穩樓市的政策目標，隨著貨幣寬鬆和樓市鬆綁成為主基調，加上一二線局部樓市開始回暖，這一輪限售解禁，整體上不會形成大規模拋售潮。
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