1、為什麼會出現天價地塊？
2018年的春天，日照人搶房搶瘋了！
2019年的春天，日照房產搶地搶瘋了！
4月4日，2018A -25地塊（南王家莊拆遷區）經過191輪競拍，臨沂碧桂園房地產最終以6.92億拍下，樓面價達7278元/平米，摺合每畝1358萬，時隔6年之後，日照終於又出現千萬地價，而這次是本地房企與外來房企之間狹路相逢勇者勝壕者勝的戰役，驚心動魄的兩個半小時競拍過程，真正讓人看到了資本的力量，而最終競拍結果落錘後，也幾乎短時間內刷遍了日照人的朋友圈。
經過2018年房價暴漲，供不應求的日照房價大牛市後，糧草充足，財大氣粗的日照房企們普遍從缺錢變成了不差錢，參加土地招拍掛時也更有底氣，地價也隨之水漲船高。
首先，為什麼要算樓面價？
正常來說，樓面價作為開發商成本核算的數據參考，其實並不決定銷售價格，因為最終樓盤定價還是會隨行就市，開發商在土地成本外，還有建安工程費及各類稅費、銷售費用、基建費用等十多類成本因素，而對於日照這種房價已經接近準二線城市的房地產市場來說，最終房價是土地成本的2-3倍才能保證高額利潤，如果低於2倍，恐怕日照房企就要做虧本買賣了，所以對應目前南王莊片區周邊二手房一萬五六的均價來說，碧桂園7278元/平米的樓面價，還是留有充足盈利空間的。
而2018年，雖然日照房價一年內暴漲了三分之二的均價，但對去年開盤的日照房企來說，2017和2018兩年通過招拍掛拿下的地，對應的其實是之前日照六七千的房價，樓面價大部分兩三千左右。開發區高新區等地塊更是一千多的樓面價，像安泰壹號學府、悅湖灣，興業翰林府邸、太陽公館等去年新市區賣到一萬七八的學區房，海景房當初拿地成本樓面價也不過三千多，所以，在原有的地價下，日照的房企目前的土地成本所佔比例是非常低的，也存在巨大的土地溢價空間的。
而對於政府來說，在營改增、國地稅改革、地方債高企，實體經濟和貿易低迷的多重壓力下，對於土地出讓金的飢渴程度自然與日俱增。而通過掌控房地產最上游土地供應資源，為了在招拍掛過程中攫取更大土地出讓金回報，讓因房價暴漲賺的盆滿缽滿的房企手中的財富加速回流到政府手中，自然是樂於看到土地價格在搶地大戰之下，水漲船高。畢竟市場經濟下，地方政府已經在蛻變為一個個的經營主體，甚至藉助國企直接下海與民營經濟正面搏殺。
所以，當地價屢創新高時，其實房企在為去年的房價暴漲紅利還債，房企腰包鼓了，拍地價格不提高的話，最終政府腰包還是乾癟的，所以也不難理解曾經嚴格限制市外房企拍地之後，這次突然放進來碧桂園，新城控股這樣的洪水猛獸進來搶地。
所以，並不是地價將催動日照房價暴漲，而是現有日照房價必然倒逼地價與之匹配。
2、為什麼是碧桂園？
去年，曾經很多人把日照房價暴漲的原因推給了碧桂園，加上當時正處於輿論風頭浪尖的碧桂園正在被各路媒體，自媒體口誅筆伐，風雨飄曳，搖搖欲墜。
從2018年元旦之後，網絡上爆出碧桂園已經在日照拿下大潤發夜市地塊開始，就爭議不斷，而在碧桂園對外宣傳開盤價格將在一萬一二的宣傳攻勢下，周邊大潤發片區現售樓盤和二手房也從均價七八千一路高漲到九千一萬。但當大家的房價都漲上來之後，7月份，碧桂園開盤一貫的價格戰套路卻打了各大房企一記悶棍，精裝修8800起價，均價1萬出頭，加上微信搶房，幾分鐘內幾乎清盤售罄。隨後開盤的五蓮和嵐山項目雖然去化率沒有日照項目高，但是短短半年，碧桂園就在日照市場回收款突破10億，更挺進日照納稅企業50強。
而在媒體口中幾乎要大廈崩塌的碧桂園，2018年的銷售額卻達到了7287億元，比2017年5008億幾乎暴漲一半，似乎媒體記者們除了多了幾趟免費旅遊，幾個香奈兒外，並未對碧桂園的銷售業績造成絲毫影響，碧桂園依然在全國開疆擴土，深耕三四線城市市場的同時，不斷下行到五六線甚至鄉鎮市場，還出現了像江蘇句容市華陽鎮上同時五個碧桂園樓盤在售的盛況，可以說碧桂園是2018年全國三四五線城市房價暴漲的最大贏家。
甚至可以說，在完全的市場規則競爭下，被圈養太久的本地房企面對從一二線到三四五甚至鄉鎮市場全面覆蓋的碧桂園等外來房企的降維打擊下，幾乎是很難有招架之力的。
而這次刺刀見紅，狹路搏殺的南王家村地塊搶地大戰，釋放的信號太多值得回味的地方，政府今年第一次放外地房企參加招拍掛，就幾乎碾壓式的讓本地房企們感到絕望，讓人看到了就沒有碧桂園搶不下來的地。
在猶如獅入羊群的窘境下，難道我們寄希望於再引入一隻老虎來與之獅口奪羊，保護我們本地房企？
當然，與日照之前波瀾不驚的舊城改造地塊招拍掛相比，這次堪稱慘烈的舊城改造項目搶地，難道意味著曾經日照的江湖規矩從此要變了？而以後的城中村改造，本地房企是否還願意十年磨一村的去墊資出人配合回遷安置？
可以預見，碧桂園不是開始，新城控股也不是結束，未來已來，正在竭力渠道下沉的全國性大房企們，將會越來越多來到這塊房價與地價之間還存在巨大差額的海濱城市，牛羊逐水草而肥，資本逐利益而漲，日照未來必然迎來更多全國性房企加入，而2019年春節後的土拍市場，日照幾大國企頻頻舉牌，順風順水不斷拿下優質地段，相比之間，本地民企拿地要麼按部就班，要麼慘烈無比，要麼格外寂寞。
隨著拿地成本的不斷高企，融資難度的不斷增加，可以預見，2019年，日照的民營房企在外地大房企和本地國企的雙重擠壓下，必然迎來新一輪的洗牌，對於重資金的房地產業來說，沒錢拿地的中小房企，未來必然考慮是等現有地皮消化完，無房可買後的產業轉型？還是豪賭拿地後資金鍊後續困難讓企業發展陷入僵局？
日照不相信眼淚，市場不憐憫敗者，未來的日照房地產必然迎來新的洗牌和動盪。
3、日照房價會繼續暴漲嗎？
從前兩篇房價文開始，就不斷有讀者加我微信，詢問此時買房是否合適？日照未來房價是否繼續暴漲？買哪裡的房子合適？什麼時候下手最合理？
在此，繼續重申個人觀點：日照房價已經不存在繼續暴漲的潛力，但是2019年下行空間也非常有限，日照房價將進入長期平穩期，但不排除個別資金壓力大的項目會急於去化，局部性的折扣優惠出售，但不會影響整體房價走勢。
所以，對於剛需和改善性購房群體來說，不存在最好的購房時機，手裡錢足夠就選擇出手即可，至於投資性購房，待漲潛力有限和房產稅正提上頒佈日程的前提下，不建議大面積囤房。
而以地價暴漲來預判日照房價必然還會繼續暴漲其實是非常不理性的，日照上一個地價千萬的項目，相信很多日照人還記憶猶新，2013年1月23日，山東海納房地產以總價9.11億，單價1008.86萬拍下2012A-55地塊（現安泰壹號學府、興業翰林府邸用地），當時也是所謂業內人士預言：此地塊必然隨著樓市復甦，供銷兩旺的市場帶動下，土地成本的提升必然帶動房價的提升。
但是隨後發生的事，不用我講述，相信大家心中已經很清楚。
所以，地價的暴漲必然帶動日照整體房價繼續暴漲的可能性並不大，拿地成本高企只會讓房企拿地開發風險加大，同時也固然會短時間內帶新市區周邊一二手房的小幅上漲，但最終決定房子價格的，並不取決於居住功能，房子價值70%的其實都是金融屬性，而像股票、黃金、基金、比特幣等金融產品最重要的就是未來預期，也就是大家都覺得會漲時，都趨之若鶩；而覺得未來會跌時，都無情拋棄，而不管是房子還是其他金融產品，一旦沒有了流動性，貶值速度會遠遠超出你的想象。
而日照目前的房價已經透支了未來至少5年內的預期增值，上海易居房地產研究院3月28日發佈的《全國50城房地產市場重要指標偏離度研究報告》裡，日照已經以150%的偏離度名列全國50城第一，如果把房子作為金融產品來投資，對於日照人來說，可能未來暴漲的心理預期，最終會迴歸市場規律的冷酷現實。
4、日照那裡的房子還值得買？
雖然並不看好日照房價未來上行潛力，但這僅限於投資性囤房群體而言，對於廣大剛需購房和改善性需求的群體來說，依然有充足的購房需求來依靠慘淡的工薪收入去應對高攀不起的房價，求得一室蝸居，尋得容身之所。
所以，筆者也針對日照目前新市區、老城區、山海天、石臼、開發區、高新區6大板塊逐一剖析各自現狀和未來潛力，也希望可供讀者們予以參考。
同時，對於有二孩家庭擴大居住面積，追求新市區最好學區改善性需求的群體，建議謹慎性選擇，量力而行，畢竟這兩年，政府也加大了對教育資源分配和新的中小學建設，現在的優質學區房，未來不一定繼續劃入，現在的弱勢學區，未來存在新中小學建設的預期，沒必要盲目的傾家蕩產一味去往天寧、新營、金海岸或者北京路學區擠，畢竟對孩子的陪伴成長和關心學習，肯為孩子更多興趣的培養投入才是最好的“學區”。
對於單身購置婚房或者農村進城群體，也可以考慮現及早出手，先購買低價位地段，小戶型的樓盤，先滿足置業，以後再考慮改善性需求，畢竟房價必然跟貨幣實際購買力匹配，錢留在手裡真的會貶值的，房子不及早買上，將來真的會買不起的……
2019年日照購房區域參考
01、大拆大建的老城區
老城區片區，作為自金代日照設縣以來的縣治中心區域，有河山，絲山，黃山等群山環繞，加上營子河，香店河等城區穿越，地勢平坦，土地肥沃的日照老城區自然是絕佳的規劃沃土，但是1996年市政府的東遷到營子村，向海而生，從此老城區就失去了發展的先機，十幾年來，日照老城區快成了棄子、
儘管從百貨大樓，太陽城，到利群商城一線的海曲路上，直到2008年前，依然曾經是日照人氣最旺的商圈，但是從衛星地圖上可以看到，老城區的城中村太多了，基本以香店河為界，向東都是高樓林立，小區密集，而往西是大片大片的城中村和拆遷區，而破破爛爛且缺乏規劃的老城區環境幾乎成了日照這座海濱旅遊城市的疤痕，小縣城格局下的老城區與高標準規劃的新市區形成截然不同的口碑評價，但經濟變革的八九十年代遺留的既得利益土著群體，使得巨大的拆遷成本讓歷任政府都有心規劃，無心拆遷，雖然藉著2016-2018三年棚改政策的東風，大拆大建下的老城區終於拆出來大片的可規劃用地，東港區也推出了區政府廣場南片區的規劃，效果圖自然讓人心潮澎湃，但能否成為老城區重新崛起的起點，依然需要等待，畢竟列入拆遷計劃而依然未拆完，建好的城中村太多了，錯綜複雜的利益關係，也讓城關幾個村的拆遷安置工作始終步履蹣跚。
由於老城區始終被新市區的資源性吸血，優質的行政，教育，醫療，商業資源不斷從老城區被吸附到新市區，老城區的面黃肌瘦，成就了新市區的如花似玉，靠棚改政策補血的老城區卻又陷入了拆遷成本不斷攀升的僵局，長期來看，老城區的價格上行潛力有限，尤其汽車站的搬遷，讓老城區更將淪為純粹的生活居住區，而中央活力區的規劃更是完全拋棄老城區，丹陽路西的城西區域更是缺少優質的教育和醫療，商業資源，未來增長潛力必然取決於教育、醫療等資源的佈局和商業項目的引入。
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02、如日中天的新市區
2008年對於日照的房產發展絕對是個里程碑，依靠新市區的建設，興業，安泰，天寧等本土房產公司個個從幾億規模往幾十億起飛，過去十年，日照主城區人口從30多萬增加到八九十萬，而新增城市人口大部分在新市區，巨大的城市化人口紅利也讓投資新市區的房產企業得到巨大的回報，集中了最優質的教育資源，加上行政資源集中，總部經濟和人才聚集，以及新的醫療資源，高標準的商業規劃，中心活力區，淄博路，青島路等CBD商務中心的規劃，作為寵兒，新市區在這一輪的房價暴漲後，也成為了日照房價的風向標，領頭羊。
可以預見的是，本身已經坐擁日照最好的教育學區和行政，商務資源的新市區，隨著萬象匯、萬達，世茂以及愛琴海等城市綜合體的陸續建成，加上中央活力區和青島路天際線等優質資源的促進，新市區依然是眾心所向的第一購房意向選擇，只有價位無力承擔的前提下，才會退而求其次選擇其他區域。
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03、前途未知的石臼
“ 一條鐵路橋，房價兩重天”，鐵路橋，礦石碼頭幾乎成了石臼人的兩塊心病，也影響著石臼的房價增值空間，作為因港而興的建成區，石臼曾經有過無法企及的輝煌，靠碼頭生存的大批港務局員工和就業群體，外貿，物流公司以及大量合資企業，民營企業讓石臼擁有更多的產業工人群體和國際視野，曾經石臼人是最肯消費，最會生活，吃喝玩樂最精通的，但是近幾年的外貿行業不景氣，也影響著石臼的各類投資和可持續發展，儘管退港還海的“海龍灣”，鐵路橋南移，中心活力區的規劃會給石臼帶來期盼已久的發展潛力，但是2014年就制定的4年時間完成鐵路南移和石臼港區南遷規劃，如今5年過去，進展並不樂觀。
而從衛星地圖上可以看到，作為一個成熟城區，石臼片區的建成率已經非常高，幾乎沒有多少城中村可拆遷用地和麵積較大的市政規劃用地，這也限制了石臼片區未來規劃性的潛力增值空間，加上教育和醫療等資源短期內很難有質的巨大提升，所以，石臼未來二手房交換率可能較多，改善性需求會不斷離開石臼片區，中央活力區沿海一線有增值潛力，其他區域價格趨向穩定，
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04、潛力無限的山海天
如果說拿青島跟日照對標，老城區對標城陽，新市區對標市南區的話，山海天未來對標的應該是嶗山區，山海天片區一向是高品質的親海居住區，大片的別墅區和旅遊度假區姑且不談，日照本地人購房向來不太考慮山海天，東南季風帶來的潮氣讓長期居住者選擇慎重。
但是隨著青島路厲家莊子，前後大窪地塊納入中央活力區的核心地段，加上萬達廣場，東夷小鎮等帶來的超高人氣，安泰悅湖灣，城投桂花園，國豐壹號院，招商萊頓小鎮等幾個品質大盤也帶動山海天片區開始火了起來，而投資358億的國醫壇國際養生城配套三甲醫院和北師大分校，一旦能真正落地，未來也必然炒熱山海天片區的房價，更何況青島地鐵已經修到董家口，日照到董家口的輕軌也已經列入日照市未來發展規劃，作為青日同城化的最前沿，主打旅遊，休閒，康養，體育的山海天片區，會持續吸引外來購房者投資置業
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05、增值可期的開發區
曾經受制於片區內汙染企業較多，開發區的房價始終不溫不火，直到興業和安泰搞了兩大萬人社區大連花園和未來城，不缺地的開發區才開始進入剛需購房群體的視野，而隨著山鋼，日鋼，長城汽車等萬人企業的生活區陸續落戶開發區，高鐵西站，省運會主賽場3萬人日照體育中心都落戶奎山片區，可以預見，開發區未來必然取代老城區和石臼，成為工薪階層購房的首選，而目前開發區房價尚處於可以接受價位， 但片區內可購房源較少，尚待後續開發，未來增值潛力看漲，畢竟可開發用地多意味著未來政府規劃和市政配套會越來越完善，而高鐵西站周邊開發度不高，存在未來規劃高鐵新區的可能性，值得長期關注，畢竟青鹽鐵路加魯南高鐵，汽車總站以及日照機場，加上高速，國道等綜合性日照交通樞紐，未來此處必然是產業發展和外來房企投資的熱門區域，也將是日照房價相對增幅潛力最大的區域。
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06、次中心居住區高新區
高新區地跨日照，香河，秦樓，河山四大街道，長期以來處於日照樓市被遺忘的片區，但是由於高新區沒有開發區企業汙染的擔憂，加上多條東西主幹道直達新市區和大學城，反而對很多在新市區買不起房的群體來說，成了退而求其次的良好選擇。隨著高新區新的行政中心的建設，香店河流域生態環境的改善，尤其鳥語花香的豔陽路兩側，也成為了追求價格與品質剛需購房的選擇，而近鄰市民體育公園的裕昇華庭，濰坊路上的夢想成真花園等項目2018年也基本價格翻番，倍受追捧。
可以預見，高新區未來在教育，醫療，商業等資源未有明顯大規劃和基建的前提下，更多會作為買不起新市區，山海天，又不願意在老城區，石臼選購二手房的白領剛需群體，退而求其次的純生活片區，當經濟狀況明顯改善後，肯定還是向東換房為主，畢竟目前高新區的教育，商業，醫療等資源還遠不能跟新市區相比，
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