40萬買的房子,現在出租2600一個月,賣掉的話90萬左右,是出租划算還是賣掉划算?

金典在線追逐


不論是賣掉還是出租,都賺大發了。我們來算筆賬,到底是出租划算還是賣掉划算吧。


首先大家要了解一下“租金回報率”,或者說“投資回報率”,也就是每年租金的價格占房價總額的比例。租金回報率越高越好,代表能收回成本的時間越短。


如果是出租的話,每個月2600元,每年是31200元,房屋現在的價值是90萬元,那麼租金回報率就是3.12/90=3.47%。這是目前租金回報率。


如果是按照你買入時候的房價40萬元來算的話,那租金回報率就是3.12/40=7.8%。


但這裡不能按照你買入時候的房價來算,而是要按照房屋現在的價值計算,因為你衡量的是現在出租還是現在賣掉。


按照3.47%的租金回報率,收回成本要28.8年。


這個租金回報率在全球來看不高,比如東南亞的一些大城市的租金回報率能達到5%-6%,但是放在全國來看算是很高了。



以上是我國一二線城市的租金回報率,可以看出一線城市租金回報率最低,二線城市也不高,但是比一線城市要強很多。


如果你是在一線城市,我建議把房子租出去,這個租金回報率在一線城市算是非常高的了,但是無論是從房價總額、房租還是租金回報率來看,都不像是一線城市的房子啊。


如果是二線城市,我認為可租也可賣,你自己可以考察一下當地的租房市場是否活躍,房價未來的風向。


如果是三線或以下城市,我建議把房子賣掉,直接賺房子的差價就可以了。


小斯筆記


首先恭喜你的房子賺了一倍多,至於你目前是把房子賣掉好還是出租好呢,下面用數據分析來給你提出實質性建議。

(1)假如把這套房子出租了,每個月租金是2600月,一年總收入是2600元*12個月=3.12萬元,每年租金有3.12萬元的收入;按照你房子的估值計算目前值90萬元為準,年回報率為3.12萬元/90萬元*100%=3.47%,把這套房子出租的年回報率是3.47%。

(2)假如把你這套房子賣了,按照目前的估值價格淨收90萬元出售;你是購買時候花了40萬元,你已經賺了50萬元,利潤為120%;再度根據2019銀行理財產品國有銀行以及股份制銀行,目前各大銀行的大額存單利率表可以看出,三年期的大額存單年利率在3.85%~4.18%;假如你把這房子賣掉的90萬元現金存在中信銀行三年期的大額存單4.18%,每年的利息所得為90萬*4.18%*1年=3.762萬元;

(3)把房子出租與出售後的每年收益相比較,把房子出租的話年收入為3.12萬元,年回報率為3.47%;而把房子出售後拿去存銀行大額存單每年利息為3.762萬元,年回報率為4.18%;從這個出租與出售每年的收入差為3.762萬元-3.12萬元=6420元,把房子出售的利息比房子出租的年收入相差6420元,很顯然肯定是把房子出售了好。

為什麼把房子出售比較好呢?
原因一:把房子出售拿去存銀行大額存單利息比收租金每年高出6420元;

原因二:把90萬存銀行可以不用理了,利息自動到賬,沒有任何麻煩;而把房子出租了,每個月還有一堆的麻煩事,比如租客有什麼問題啊,房子電問題啊,水問題啊,家電問題啊,等等之類的麻煩事多,肯定是現在輕鬆的好。

原因三:當前樓市存在泡沫,再有就是政策明顯進行調控,還有望出臺房產稅,空置稅,一旦這些稅費出來,房子不但不能保證或者增值,可能會出現貶值;說不定你到時候你房子就不值90萬的價值了,趁現在房價還處於高位,高位出售是正確的。

通過以上把這套房子假設出租與出售的收入進行比較,我個人建議是你還是把房子出售為好,出售之後的現在用來存銀行大額存單吃利息;至於最終是把這套房子是出租好,還是出售好,需要根據你個人情況而定,你自己決定;以上分析觀點僅供你參考。


老金財經


四十萬元購買的房產,現在市價九十萬,如果出租,價格2600元/月。如何看待是出租合適還是賣掉划算?

一、計算對比回報率。

40萬元的房產,現在出租租金為2600元,年租金就是31200,年化回報率就是7.8%。如果以現在市價來計算呢?90萬元的總價,年租金為31200元,年化回報率就是3.45%。

二、房地產未來房產價格走勢、租金走勢如何?

我國房地產市場價格有著明顯的特徵,個人總結為“快速上漲,長久高位橫盤”。怎麼解釋呢?就是當出現上漲的時候,會呈現著快速上漲之態,幅度也很大。當大幅上漲之後,會是更長時間的橫盤走勢。

2009年、2010年,房地產市場價格出現了大幅上漲,開始於一線城市,後來是二三線城市,最後席捲全國。不同的城市出現了不同的上漲幅度,有的是50%、有的是100%。

當然,出現大幅上漲之後,限購、限貸來襲,一方面是抑制旺盛的需求,另一方面則是通過加大商住土地的供給,增加市場房產。“兩手抓”的方式,在一定程度上遏制住了快速上漲的房產價格。

2011年至2015年,人口淨流入量少的城市,房產價格甚至出現了下跌的傾向。房地產整體市場呈現著“高位橫盤”之態。

2015年“去庫存”以及棚改的推進,市場房地產庫存逐漸在消化。

2016年、2017年,房地產市場價格上漲,再次出現。不同於上一次,這次開始於二線城市,隨後波及一線城市、三縣城市,最後席捲全國。

在房產價格大幅上漲的行情中,“史上最強限購限貸”面世,還提出了“共享產權房”,以及擴大公租房的供給、商住土地的供給。才抑制住了房地產市場價格的大幅上漲之勢。

2018年,房產價格大幅上漲之勢被抑制住。

如果從,規律的角度講,未來幾年會有房產價格大幅上漲可能嗎?至少這幾年,個人認為並不可能。

那麼,租金呢?

近期,有數據表示背景的租金上漲了10%,也就是說,租金市場可能在這幾年間有可能出現上漲。

三、依據自身角度出發,選擇賣不賣掉房產。

如果對比現階段的租金,90萬元的市價,31200元的年租金,回報率為3.45%,還算可以,與銀行理財4.5%左右的理財回報,懸殊程度並不大,不算很虧。

如果,日常有資金需求,可以將房產賣掉,然後轉為理財投資,畢竟理財投資的資金活泛程度更高。

未來可能有著租金上漲的可能,也可以作為投資,將房產放在那裡,畢竟年租金回報率能夠達到3.45%的水平。

當然,如果對於房產有著價格風險的擔憂,可以將房產出售變現。畢竟“住房不炒”“提速房產稅”“堅決遏制房產價格上漲”的條件存在。特別是房產稅,五年內將會實現立法。

所以,在此背景下,如果房產稅的到來對於房價有所衝擊,勢必也會對房產租金有衝擊。也就具有著一定的“持有”風險。那麼對比潛在的風險,出售掉房產,做銀行理財更為划算,畢竟能夠有著4.5%的回報率利息收入。


厚金說


首先我們可以計算一下,投資40萬,月租2600,收益率是多少?2600×12/400000=7.8%。如果按現在90萬,月租2600,收益率是2600×12/90000=3.46%。



可以明顯的看出來,要想達到7.8%這樣的收益率是很難的,說明這40萬投資的很划算,而且除了租金收益外又有了50萬的升值。那麼看下現在90萬是賣掉還是繼續持有划算。這個需要考慮兩個問題,第一這房子是否繼續有升值的空間,二是看賣掉得到的90萬資金是否有更高的收益。

雖然國家一再的強調“房子是用來住的,而不是用來炒的”而且出臺一些政策限制房價,但房價還是一直的增長,這就意味著房子除了租金收益外還一直有上升空間。而且大家都知道,房子是最保值的產品,你持有幾年甚至幾十年後,它沒貶值反而增值了。



再看一下收益率的問題,3.46%雖然不高,但也不是很低。一般安全係數高的理財產品收益率在3%~5.5%之間。而且想達到5.5%也不是很容易,多是五年定期,流動性比較差。

所以說如果不是需要用這筆錢,而又有穩定的客源,還是持有房產更划算。除非國家將來設置房屋空置稅,投資有風險,所以既然投資了,就要面對與承擔風險。


坤鵬論


這個帳不復雜。你是40萬買或20萬買的房都無所謂。此房你賣值90萬元。90萬元存一年死期的利息除於12。若得數商遠遠高於2600元。就賣房子。

往外租房子是有成本的:收租、收水電費、維護,電器、傢俱、房屋折舊等等。有時可能空檔。


煙臺蠍子


這種出租回報率,如果是住宅,已經很高了,年回報差不多3%。我認為房租回報率這麼高,房價持續上漲可能性很大。建議持有。我本人在廣州,出租兩套住宅,一套市價400萬左右,三房,出租4600/月;一套市價260萬左右,兩房,出租3500/月。兩套都在市區,地鐵旁。我認為住宅出租回報超過1.5%,已經是很好的了,3%說明你去眼光很好。


郭棟先生


我們要分兩種不同情況來討論:

第一,如果是住房

出租2600一個月,一年就是31200元。40萬的投入,目前的年租金回報就是7.8%。

而現在一般銀行理財收益很難超過5個點。應該說,這個回報率是相當高的。

假設賣掉,可以收回90萬,購買銀行理財按照5個點算,年回報是45000元,比目前出租的收入高44%。這樣簡單來看,是賣掉划算。

但是,還要考慮以下因素:

1.這個房子還有沒有升值潛力?假設5年後可以升值10萬元,那麼現在每年少1.4萬元租金,完全可以在房子升值上彌補回來。

2.這個房子是否需要用於入學?有的時候,花錢也解決不了這個問題。

3.資金收回後有沒有明確的合理的安排?手上現金太多,說不定會產生別的問題。比如,很多人找你借錢,或者是亂投資被騙,等等。

第二,如果是商鋪

商鋪最大的問題是,賣出環節稅費太重。

40萬買入的商鋪,如果90萬賣出,交易環節將產生大量稅費,比如:5.6%的增值稅及附加,3-4個點的契稅,增值部分20%的個人所得稅,增值部分50%的土地增值稅,等等。

這樣算起來,大概需要繳納43萬稅款,拿到手就只剩下47萬元。

將47萬元用於購買理財,按5%測算,年回報只有23500元,明顯低於目前出租的收入,賣掉是划不來的。

看來,房多也苦惱,賣房需謹慎。


沉默的投資者


如果自己不是特別需要錢的話,我覺得你不應該賣掉,賣掉的話就是殺雞取卵,一錘子買賣,如果是我的話,我肯定選擇繼續出租。

一般的住宅房屋產權都是70年的,如果以年租金計算的話,一年的租金是31200元,40萬的房子需要15年左右回本,也就是說從你買房開始出租之日算起,15年之後你就賺回來了本錢,投資回報率如果沒算錯的話應該是7.8%,以這個比例計算,我覺得比存銀行和支付寶划算。

雖然當年花40萬買的房子現在價值90萬,但想沒想如果直接賣掉的話雖然會得到90萬,但也同樣失去了持續收益,月租金2600元看似不多,但如果以70年產權計算的話,以年租金31200元為基準,70年後你將獲得2184000元人民幣,這樣看你說哪個合算?

所以我建議你,如果不是著急用錢,就先別賣,長期的收益肯定是大於一次性收益的,如果未來房租有所增長,那麼收益也會增多。而且最重要的是,房屋產權70年後到期也是可以續約的,雖然土地不是你的,但房屋的所有權、使用權都是你的,只要你根據估值繳納一筆稅即可續期,雖然現在沒有出臺相關法律,但70年後是什麼樣,又有誰說得清楚呢?起碼眼下我是不建議你賣房的。


實體店老王


個人觀點。拿去理財是送給金融機構割韭菜,大環境不是非常好,現金為王。

四十萬買入,升值了五十萬,加上2600的租金,很棒。當然不必賣出,持續出租。賣掉房產即得五十萬現金,失去的是持續70年的租金收益。換句話說你用五十萬現金賣斷70年租金收益,相當不划算。如果用以理財,買保本基金也就最高每年收益也就三萬多,但租金也是會上漲的。固定資產還能急用時抵押,自住。房子就是會持續生產鈔票的機器而且風險忽略不計。那五十萬隨著時間的推移,去掉通膨,你說該怎麼選


幻愛玉新


1、租金年化收益率

每個月2600,一年收益31200元,房子值90萬,租金年化收益率=31200/900000=3.47%。工行的大額存單3年期利率4%,高於租金收益率,好像是賣掉更划算,但是我們沒有考慮房子本身的升值情況

2、商品房年平均漲幅

2000年商品房每平方銷售均價是2112元,2017年商品房每平方銷售均價是7614元,年平均漲幅7.8%,加上租金的收益率3.47%,總收益率達到11.27%,現在的理財行情下找不到非常安全收益率能夠達到11.27%的產品,所以出租更划算。

附2000-2017年全國商品房銷售均價,數據來源國家統計局。

2000年商品房銷售均價2112元

2001年商品房銷售均價2170元

2002年商品房銷售均價2250元

2003年商品房銷售均價2359元

2004年商品房銷售均價2778元

2005年商品房銷售均價3167.66元

2006年商品房銷售均價3366.79元

2007年商品房銷售均價3863.9元

2008年商品房銷售均價3800元

2009年商品房銷售均價4681元

2010年商品房銷售均價5032元

2011年商品房銷售均價5357.1元

2012年商品房銷售均價5790.99元

2013年商品房銷售均價5850元

2014年商品房銷售均價5933元

2015年商品房銷售均價6473元

2016年商品房銷售均價7203元

2017年商品房銷售均價7614元


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