華夏時報（chinatimes.net.cn）記者李貝貝 上海報道
在剛剛結束的第一季度，進入“金三銀四”小陽春的上海樓市回暖態勢顯著。《華夏時報》記者近期走訪市場發現，不僅新房新增供應量激增，二手房市場的熱度也是明顯提升。
對此，不少業內人士表示，上海樓市成交反彈與信貸有所寬鬆、市場供求等因素有關。從目前的市場熱度來看，“小陽春”態勢有可能會在下一個季度延續。
“二季度市場整體以平穩為主，購房者對於未來的預期亦穩定，市場呈現穩中向好態勢。”58安居客房產研究院首席分析師張波判斷，上海二季度房地產市場將會呈現“量升價穩”的態勢，從季節性表現來看，二季度的樓市的成交量一般都會超過一季度，因此成交量有望進一步提升。而從成交價格來看，二手房會持續小幅微升態勢，新房的成交價格將保持相對穩定。
新房供應井噴，二手房網籤量走高
多家研究機構發佈的報告顯示，上海樓市一季度住宅市場整體回溫。
新建商品房方面，供應及成交量雙雙上漲。第一太平戴維斯於4月9日發佈的《上海房地產市場回顧與展望2018Q1》報告顯示，一季度上海新建商品住宅新增供應146萬平方米，同比上漲116.8%；成交量142萬平方米，同比上漲19.1%。同時，各新開盤售樓處人氣較旺。農曆新年過後，市場有所回溫，前來諮詢一二手房的客戶較年前有所增加。上海中原地產研究院提供的數據則顯示，一季度上海有56個新盤入市；新房成交總量為146.6萬平方米，同比去年一季度上漲22.6%。
總體來看，郊區與市區的去化狀態分化明顯。根據中國指數研究院上海分院發佈的數據，進入3月，上海供應大增，郊區剛需盤紛紛入市，但去化效果一般。反之，多數位於市中心地段的高端住宅產品成交狀況較好，第一季度上海單價8萬以上高端住宅共成交2545套、34.96萬平米，同比分別增長464.3%、242.07%。
在《華夏時報》記者近期走訪的恆大在售項目青浦御瀾庭，儘管沒有透露具體的銷售數據，但銷售人員稱，一季度尤其是3月以來，項目來訪人員數量較此前明顯增多；而在位於佘山的新城上坤樾山半島，週末前來看房的客戶同樣絡繹不絕。銷售人員表示，由於項目具備便利交通等優勢，因此即使在有春節這種樓市淡季的情況下，今年一季度也依然成交出眾，同比2018年四季度漲幅顯著。
相比新房市場，二手房市場的熱度更甚一籌。上海中原研究院數據顯示，一季度二手房成交5.2萬套，同比上漲44%。尤其是3月份，上海二手住宅網籤量為25931套，環比增加142%，同比增加49%，創2016年10月以來的新高。
58安居客房產研究院首席分析師張波告訴記者，實際上上海市場的熱度主要看二手房。其稱，從58安居客房產研究院重點監測的全國51城二手房線上掛牌房源量來看，截至3月25日，增長率最高的城市為上海，達到135.7%；而58同城和安居客線上的數據來看，3月找房熱度持續回暖，全國用戶找房熱度環比上漲20.9%，一線城市包括上海在內的找房熱度環比上升明顯。此外在價格方面，2019年1月，上海二手房掛牌價格達到階段性市場底部，但2月開始略有抬頭。
一位來自鏈家的中介也向記者介紹稱，今年2月中旬開始，其所在的門店生意開始好轉。一些在去年掛牌的二手房近期陸續有所成交，不過價格並沒有太明顯的變化，沒有出現房東“坐地起價”的情況，只是部分學區房的價格有一些上調。
置業需求日漸釋放
談到上海樓市一季度熱度的提升，多位業內人士普遍認為，這與市場供求、置業者心態及信貸政策逐步放鬆等因素有關。
“穩定的政策預期，對於一線城市包括都市圈的都是利好。”中國指數研究院院長陳晟表示，2019年，整個市場依然會以“穩地價、穩房價、穩預期”為主基調，但是供需關係以及核心城市因為限價也創造了一些空間，所以這都是樓市能夠穩定、甚至有一定的“揚塵”感覺的主要原因。
第一太平戴維斯中國區市場研究部助理董事張琳告訴記者，這與上海樓市之前調整很久有關，“到了一個時間點要反彈”。進入2019年，上海“3·25限購”政策已滿3年，原先被攔在“五年社保”門檻之外準購房人陸續獲得購房資格。雖然購房需求不會有爆發式的增長，但此前被壓抑的需求已經開始在慢慢釋放。
與張琳看法相似，上海中原地產首席分析師盧文曦也認為，在房價略有回落的一季度，購房者“積壓了太久的需求需要一個釋放口”。同時，盧文曦表示，部分城市政策開始微調，雖然和上海沒太大關聯度，但是可以預期上海調控政策沒有進一步收緊的可能。而在房價方面，從去年下半年開始已經有所回落，這帶來了二手房市場的議價空間，對購房者自然產生了一定的吸引力。與此同時，加上降準帶來流動性、信貸有所寬鬆，以及開發商為加速項目去化而採取多種營銷手段，這都對購房者形成利好。張波補充稱，“尤其是針對首套房的房貸利率調整，加快了剛需者的入市步伐，同時房貸的放款速度也同比去年明顯增速”。
明顯回溫的一季度市場表現，也讓人們對接下來的市場走勢充滿信心。
“對二季度有信心。”上述上坤樾山半島銷售人員解釋說，2019年二季度市場整體還是以穩為主，同時也是項目全年最重要的銷售階段。現在項目少量二期庫存即將售罄，三期也將在二季度入市。
上述第一太平戴維斯發佈的研報預測，一手高端市場供應方面，2019年上海預計將會有大量新增供應，總供應量將有可能大於2018年總量。其中，曲阜路/靜安大悅城、漢中路以及陸家嘴北濱江將有較為集中的項目入市。
“二季度會延續當前熱度，如果政策一直保持不動，那麼這波集中釋放後三季度會有成交量小幅下調，伴隨價格回落四季度可能在帶動一波交易熱。全年維持量增價穩格局。”盧文曦表示。
在張波看來，上海二季度房地產市場將會呈現“量升價穩”的態勢，從季節性表現來看，二季度的樓市的成交量一般都會超過一季度，因此成交量有望進一步提升。從成交價格來看，二手房會持續小幅微升態勢，新房的成交價格將保持相對穩定。因此，二季度市場整體以平穩為主，購房者對於未來的預期亦穩定，市場呈現穩中向好態勢。
閱讀更多 華夏時報 的文章
