昨天有讀者朋友問到：今天半島城邦4期的消息出來了，11.6萬/平含裝修，預計19號開盤，你覺得哪個戶型會好賣一些？五年持有的話，投資有套利空間麼？
恰巧，想起之前專注於深圳灣的一個朋友寫過的一篇文章，索性轉載過來，給大家參考，他專注於深圳灣的豪宅投資，是實操型的行家，很多人應該知道，我也會經常看他寫的東西，有很多收穫。
去年半四剛開放樣板間的時候，他就第一時間去看過樣板房，去年9月份發了文章。他也曾點評過半島3期，非常的全面和深入。安靜會以此為榜樣，持續的踩盤。
以下為正文——
01.
地塊受限之下的產品創新
半四的區域配套與整個半島片區一致，無需多言，更多細節大家可以參考半三樓評。
從地圖上不難看出，半四所處的位置，應該算是整個半島區域最差的一塊區域，北面緊鄰望海路，東西南三個方向都被目前的一二三期以及未來的五期所遮擋。
由於整個半島系超高層眾多，留給半四的海景區域只有正南方向的一線海景，以及C、D棟30樓以上西南朝向的部分單位，海景絕對不是半四的賣點。
如果你從半四B棟樣板房正南望出去，未來一大片海景視野都將被五期所遮擋。
半四C棟西南向低樓層的景觀，也基本被一期和二期完全擋住。以後只有30樓以上的高層才能越過一期看到開闊的海景。
如果沒有海景，肯定不適合做大戶型豪宅，畢竟現在灣區的大戶型豪宅，如果沒有一流的景觀，土豪們肯定不會買單。這個淺顯的道理，開發商當然懂。
那麼做小戶型的話，目前高贈送的玩法已經不可能，相信經歷了無數的方案設計推倒重來之後，最後拍板出了這種“戶型奢享定位+創新綜合商業”的全新產品方案，與以往半島的幾期產品都不相同，以最大限度彌補整個四期在景觀上的先天不足，也極大的提升了半島片區的居住價值。
既然產品設計有創新，那肯定會顛覆大家傳統的戶型設計認知。
88平一房兩廳，102/113/117平兩房，135平三房。
這種戶型設計，放在十年前，開發商肯定是大大不敢的，但是放在今天的市場也說得過去，伴隨著深圳人富裕程度的大幅提升和各行各業消費升級的大潮，國人居住的理念也在不斷升級。
其表現形式之一就是3-400平的頂豪大平層不斷湧現，定位金字塔頂尖階層的終極居住需求；之二就是類似半四的這種小面積大尺度的奢享型戶型也開始面世，不再追求傳統剛需小戶型偏愛的高贈送，定位年輕海歸或者富二代群體的品質居住需求。
雖說現在市面上已經有了悅府二期101平一房一廳的先例，不過以悅府華潤的金字招牌、頂級CBD綜合體地段和頂豪定位，華潤大膽嘗試了這類創新性的產品，在去年均價12w限價的巨大價差下，悅府二期被瘋搶一空。
我在去年的文章《深圳灣悅府1500w的一房一廳能不能買》裡面，已經從投資的角度，詳細解讀了悅府這種產品的意義和價值，今天回過頭看，我依然維持去年的判斷，未來的市場依然有待檢驗。
說回半四，整個半島的位置處於非核心商務區，雖說與悅府直線距離不過幾公里，也同屬深圳灣—蛇口大灣區片區，但是畢竟不像悅府處於頂級CBD的核心地段，只能靠自有商業和配套去支撐其奢享定位，略顯單薄。
既然沒有海景，戶型設計也是創新之舉，那麼外立面和裝修設計這塊只要花錢就能做得到的地方肯定是要下血本拿分的。
加入了旋轉線條設計的外立面更加動感時尚，頂級外牆鋁板代表了其頂豪水準，藍白風格與三期一脈相承，外觀滿分。
不得不說，半四所有戶型的室內設計以及裝修標準，在半三廣受好評的裝修設計標準之上又有所提高，現代簡約時尚，樣板房裡的室內設計讓人讚不絕口，代表了當今頂豪室內設計的最高水準，應該頗對年輕海歸富二代的口味，這裡就不多說了。
考慮到五期現在也還沒開始打地基，未來入市至少是3-4年後的事情，雖說也是永久無遮擋海景，但是價位肯定不菲。所以現在三期前排1-4棟東南永久看海的四棟的價值已然經典，不可超越。
整個半島系的格局已定。
02.
限價之下，半四大賣是大概率事件。
這兩年深圳的新房一般都賣得很好，尤其是在嚴格限價的背景下，核心地段的網紅新盤絕對不愁賣。
目前半四銷售給出的均價是12w左右，這個絕對是政府限價的紅包。我估計可能是10-14w的價格區間，最低甚至會有10w以下。以這個價位估算，88平的一房在1000w左右，102/113/117的兩房在1200—1400w左右，135的三房在1600w左右。
雖說這些總價大都低於剛交樓的半三，但是結合周邊二手市場的行情，考慮到其特殊房型設計，千萬級的一房，1200w的兩房，對於目前的市場還是存在一定的挑戰。而1500w左右的135三房，我相信肯定是最受歡迎的產品。
不過整個半四一共也就700多套房子，限價之下，只要開發商價格有誠意，以深圳土豪的購買力，相信大賣甚至日光都是大概率事件。
半四的開盤銷售情況，也可以作為檢驗目前重度調控之下深圳樓市走向的風向標。
03.
二手市場才是真正檢驗投資的試金石。
我買房的一大理念就是要帶著投資的視角去看房選房，而不是簡單的住房消費角度，畢竟房產都是有金融屬性的，尤其是深圳的房子，而且越是豪宅，金融屬性其實越強。
房子好不好，我從來都不在新房市場進行判斷，只有經歷過二手市場檢驗的房子才是真正有價值的好房子。
無論新房賣得多麼好，媒體怎麼吹噓，也無論二手掛牌價多麼高，房子好不好，等到你真正要賣的時候就知道了。
實際成交價比掛牌價要低多少才能成交，一套房子從放盤到成交要花多長時間，能不能快速賣掉，這些都是投資要仔細考慮的要點。
所以，我看待房子的眼光其實是極度挑剔的，能入我的法眼並稱之為好房子的並不多。
現在房價越來越高，尤其是豪宅，動則數千萬。豪宅的選擇一定是要從市場的角度，反覆思考比較。
比如，假如未來房價進一步上漲，哪些房子是無論多貴，都會有買家接盤的？假如樓市發生波動，哪些房子又是最抗跌的？
在未來樓市持續嚴格調控和走勢分化的大背景下，買家的心態和行為又會有發生哪些變化？
房產領域的消費升級會不會是個偽命題？頂豪大平面的價值已經得到市場的認可，小面積大尺度的奢享小戶型未來會怎麼走？
只有把這些問題思考清楚了，你才能大致做出一套房子是否值得買的正確決策。半四是否是你的菜？下手之前多考慮清楚上面的幾個問題，對你肯定是有百利而無一害。
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