高新東區或將成土地供應主力片區

作為濟南五大城市次中心之一,濟南高新東區位於唐冶以東、經十東路以北,片區產業、商業規劃多,自然資源豐富。隨著萊蕪併入濟南,高新東區也成為濟南新的地理中心,這兩年金茂、萬科、龍湖等國內知名開發商紛紛進駐。

目前該片區處於發展初期階段，從去年開始高新東區集中供地，房價萬元起步，以改善型產品為主,但目前配套仍需完善，未來這裡將是濟南土地供應主戰場及熱點區域。

房價萬元起步以改善型產品為主

前幾年,高新東區樓盤都屬於典型剛需盤,如天馬相城、翡翠雅郡,價格不足萬元。

從去年下半年開始,片區內樓盤開始集中面世。據瞭解,高新東區在售項目有8個,

勸學裡、萬科如園、龍湖春江彼岸、中海雲麓公館、海信彩虹谷、金茂墅、翡翠雅郡、融創望嶽府,總供應量約70萬平米,價格集中在10000元-13000元/㎡左右,產品主要以小高層、洋房、別墅為主,也有部分高層,但是低密度樓盤佔比較高。

片區新供應的房源以改善為主,相對其他區域,高新東區目前房價偏低,適合周邊人群及剛需購房者需求。如龍湖春江彼岸有洋房、小高層,價格在12500-13500元/㎡,有100平米的精裝修房源,及118、135㎡的毛坯房源；而萬科如園的疊拼,上疊、中疊、下疊都有獨立小院,350-450萬一套；重汽翡翠雅郡是片區拿地入市較早的樓盤,一期房源已交付入住,主要是高層和小高層,戶型是獨特的兩代居設計,價格在10500-11500元/㎡。

產業聚集山水資源豐富

現階段規劃還待完善

根據規劃,高新東區將基於產城人融合的發展思路,打造智能裝備城、生命科學城和區域商業中心,聚集2000多家高新技術產業企業。據瞭解,高新東區北部已有不少大企業規劃入駐,其最大優勢就是產業聚集,有中國中車濟南高新產業園、浪潮產業園、中煙濟南捲菸廠、積成電子股份、中國重汽濟南轎廂公司、魯能電工電器產業園、吉利汽車等企業。

在自然生態方面,片區內有其他區域比較稀缺的山水資源,一個是南部的彩虹湖,一個是西南側的山體,圍子山、玉皇山等。另外,還規劃了鉅野河景觀帶、楊家河景觀帶等,未來的水系景觀將貫穿整個片區。

“高新東區將是濟南未來主要的產業功能承接地、產業人口聚集區,自然生態環境、人居環境、商業服務配套等方面都有優勢。”合富研究院(山東)總經理、高級分析師許傳明向記者介紹,高新東區未來規劃建設水平比較高,是以濟南城市商業副中心的概念來發展的。但是目前來看,該片區處於發展初期,雖然可以看得到其發展前景,但發展週期不好準確評估,還有待觀察,“

如果套用唐冶片區的發展週期來看,從2012年發展初期到2018年相對成熟期,或許高新東區還需要5年左右時間來完善片區發展。”許傳明說。

剛需價格買改善產品

未來將有大量高端人群

目前面世樓盤多數屬於改善產品,但價格屬於“剛需價格”。許傳明表示,最近兩三年拿地的開發商,受市場和行業週期的影響,拿地成本比較高,推高了房企的開發成本,為消化成本,開發了一些價格實現能力比較強的建築類型,如小高層、洋房、疊拼等。

“這類產品跟高層相比,產品尺度、硬件水平更高,儘管目前周邊配套不全,但是定位檔次很高,大部分還是瞄準了改善型客戶。”許傳明指出,高新東區處於整個片區大發展的初期階段,目前產品估值處於相對較低的時期,價格也不會很高,對於剛需購房者是一個好機會,也能選到相對較好的產品。

雖然目前片區發展不成熟,但無論從高新東區未來規劃,還是從新入市樓盤的產品類型,該片區未來的整體發展定位還是很高的,目前片區內的大部分樓盤,多是高端改善類產品,“在城市發展過程中,絕大多數片區都會經歷這樣一個發展過程,前期來說這裡會有一部分剛需購房者,但未來將會有相當一部分的高端居住人口。”許傳明說。