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地產融資
房地產作為一個資金密集型行業，資金來源始終是其命門，縱觀前30強企業，平均資產負債率高達80%左右。整個房地產融資分三大環節：第一步是前端拿地融資，第二步是房地產開發貸款，第三步是達到預售條件的銷售資金回籠。前端拿地成本佔比是最高的，在北京、上海這樣的一線城市，佔比高達70% 以上。
01
前端融資
相關監管要求土地競拍者承諾使用合規自有。銀行貸款、信託、保險明確不得用於繳付土地保證金、定金及後續土地出讓款。
開發商土地融資以下種方式：集團撥款、合作開發、總包墊資、股權融資、債權融資、明股實債、股+債，目前最難監管且實踐最多的，是明股實債和股+債。
★ 集團撥款
有全國性佈局的集團型開發商，保證金/意向金、土地款等均由集團以拆借的形式進行解決，在集團資金池中以融資成本上浮10-20%給予下級單位。
★ 合作開發
聯合按照各自股權比例進行投入拿地，或一方先拿，另一方再入股項目公司，雙方均以股東借款的形式向合作的項目公司提供借款。
★總包墊資
市場上，一些總包單位（施工企業）為了提前獲取施工項目，會配合開發商墊資以提供前期拿地款。
★ 股權直投
一般交易結構為：管理人（基金子公司、券商資管或信託，下同）成立專項資產管理計劃或信託計劃，入股為開發項目成立的項目公司。
★ 債權融資
因為基金子公司或者券商資管沒有發放貸款的資質，不能直接投資一筆債權，所以一般是通過購買債權收益權（母公司對項目公司借款）。
★ 明股實債
資管或信託計劃參股了項目公司，但約定期滿後，項目公司要無條件回購股份，支付的價格就是債性融資的本息。
★ 股債混合（小股大債）
事前明確股債的比例，用股權來對債權進行風險補足。也就是說，如果一切順利，項目公司可以回購資管計劃持有的股權，如果出現問題，那麼項目公司的部分股權就讓渡給資管計劃管理人。
02
開發階段
取得四證前：利用土地使用權向銀行、金控平臺等申請抵押貸款，以滿足取得四證前的資金需求，這種融資方式，即為過橋借貸，取得四證後：開發貸款。
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★ 開發貸
需提前摸排當地銀行的開發貸發放意向，包括融資金額、融資利率、擔保方式、審批權限及流程、操作實現、貸後監管等方面。
融資金額一般為抵押項目總投資的45%-50%；在融資利率方面，一般全國性銀行都會在基準利率的基礎上上浮30%左右，年利率6%左右。流程如下舉例：
★總包墊資
指的是開發商不按照施工合同的時間節點支付工程款給總包方，且總包方代開發商墊付在施工過程中應支付給材料供應商、分包方、人工工資等所涉費用，後續開發商有資金時一併歸還總包方並支付利息（如有）。
在付款方式選擇上，同類可牽扯出商票、保理等方式，後續有機會具體介紹。
03
預售階段
★ 回款跟催
“沒有回款的銷售都是耍流氓”，一般房企的回款率都低於80%。影響回款的主要因素有：客戶的履約意願和能力、銀行的審批效率、回款催繳的制度等。
因此合作銀行、客戶資源的選擇，前置準備是促進快速回款的重要措施。（具體參考 ）
★ 監管解控
辦理預售許可證前需根據房產局要求，同第三方簽訂資金監管協議，將預售資金存入銀行專用監管賬戶，只能用作本項目建設，不得隨意支取、使用。
①監管資金總額：監管資金的總額度一般為該監管項目的建設資金總額的20%-25%；
②監管資金的使用：達到預售條件，可使用監管資金的50%；項目封頂後可使用監管資金的75%，竣工備案後可使用監管資金的95%，辦理大產權證後可使用監管資金的100%（不同城市的比例要求不一致）；
③其他情況：部分城市的已經取消了資金監管，用銀行保函作為替代。
在一些三四線城市，可以同房產局、銀行充分溝通，用監管的資金開匯票支付給總包單位。
★ 購房尾款 ABS 融資
通過發行購房尾款資產證券化產品，對於開發商而言亦是時間換空間的重要方式。購房尾款 ABS 產品的基礎資產通常彙集多個項目公司名下購房尾款的轉讓。
在目前地產融資形勢緊張的大背景下，購房尾款 ABS 產品經常被當成融資產品的包裝形式，以幫助金融機構解決放款通道的問題。
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