克而瑞 這一輪寒冬似乎比想象的短一些。
2019年一季度，絲絲暖意在全國蔓延，樓市出現了輕微破冰，二手房成交也穩中有升，讓市場更期待小陽春在二季度到來。而我們認為回暖尚早，預計市場仍以平穩為主。
相比之下，土地市場則一改頹勢，躁動明顯，房企拿地意願強烈，部分城市的優質地塊甚至引發搶地大戰，短短半年就出現了從底價成交到高溢價成交的逆轉。
另外，2019年以來已有20餘個城市陸續出臺鬆綁或者變相鬆綁的調控政策，信貸政策也有所放寬。落戶政策方面，二線城市繼續“搶人”，人才紅利將為當地樓市發展提供長遠支撐。“一城一策”已在路上，預計今年政策面仍將以“穩”為主。
與此同時，租賃市場正在成長。市場在政府的引導下逐漸轉型，租賃供地有所增加，成交數據也相對亮眼。未來，更多民營資本有望入場。
這一輪房地產大週期仍在持續。二季度乃至下半年，房企在保有信心的同時，仍需心存謹慎和敬畏，“活”得更久，共同見證行業的健康發展與歷久彌新。
北上廣深
上海 葉 茂
上海傳統住宅市場一季度的供求表現較去年第四季度回落明顯，整體市場仍處於理性觀望階段。但新型的租賃市場情況良好，政府在租賃用地出讓方面積極作為，引導市場轉型。
2019年第一季度，受春節假日及年底業績指標壓力釋放影響，上海傳統住宅市場供求表現較去年第四季度回落明顯，房企供貨熱情下滑，成交端表現仍相對乏力，整體市場仍處於理性觀望階段。而新型的租賃市場情況良好，在堅持貫徹“房住不炒”的基調下，政府依然大力支持租賃市場的發展，在租賃用地出讓方面積極作為，引導市場轉型。
整體市場供求持續下行，均價相對穩定
受春節假日影響及去年底業績指標壓力釋放，一季度上海市場整體回落明顯。房企供貨熱情下滑，供應量腰斬，一季度供應131.8萬平方米，環比下滑54%；成交層面上，政策依舊處於收緊狀態，客戶理性購房心態持續，去年第四季度及今年一季度連續下滑，2019年一季度成交僅109.8萬平方米，環比下滑28%，同比回落5%，市場疲態相對明顯。受成交區域逐步向市區偏移影響，外環內成交34%，雖比上季度市區集中開盤時佔比回落12%，但較去年同期增長過半，因此一季度全市價格水平仍維持57320元/平方米的高位，較去年同期環比增長30%。
圖:2018年-2019年Q1上海住宅市場供求表現
成交向市區結構性調整
抗風險性產品關注度提升
住宅市場整體觀望情緒濃重，除了剛性買房客戶外，投資及投資自住兼顧型客戶視線逐步迴歸安全性及抗風險性較高的市區，對郊區風險性較高的項目心態相對謹慎。同時受限購限貸影響，部分客戶選擇置業一步到位。因此從去年一季度開始，外環以內的供應量及成交量佔比逐步提升，2019年一季度外環線以內成交量達37.6萬平方米，佔比34%，相較去年同期增加19%。
表:2018-2019年上海結構性供應與成交季度佔比
另外，從總價段來看，上海全市400萬元以下總價的項目成交套數佔比逐步下滑，2019年一季度僅佔33%；而400萬元以上總價項目套數佔比上漲明顯，400萬-600萬元佔29%，600萬-800萬元佔16%，800萬-1000萬元佔7%，1000萬元以上佔比15%，市場對於高端和改善型產品的關注度穩步提升，需求呈現優質化的趨勢。
圖:2018 -2019年各總價段套數季度佔比（萬元）
所以總體而言，雖然市場總體表現欠佳，但是可以看到市場需求的總體趨勢在向更加優質，更加具有品質化生活的方向發展。
供地穩定，一季度租賃供地增加
一季度上海純住宅土地市場供應節奏平穩，純住宅用地一共出讓24幅，數量上與去年同期相比持平，成交集中在郊區，市區的普陀和楊浦成交2幅，拉昇了一季度成交均價至9300元/平方米，同比上漲一倍多，但溢價地塊僅1幅，房企在拿地過程中依舊相對理性。
相較普通宅地市場，2019年一季度租賃用地市場的成交數據表現相對亮眼。一季度租賃用地共出讓8幅，遠遠超過此前每月3-4幅租賃用地的平均水平。租賃土地放量顯示了政府對於租賃市場後續發展的堅定態度，對增強房企與運營商等市場參與主體的信心也起到了關鍵作用。
如今，租賃市場已經歷了2017年發展元年和2018年的快速成長，市場主體數量在不斷增長，門店數量規模上升明顯。而2019年，作為傳統住宅市場的有效補充，租賃市場的主體將會繼續增加，而與此同時，競爭會越來越激烈，競爭梯隊也會逐漸清晰。
北京 王秀玲
一季度北京樓市政策保持了調控定力，量價平穩；土地成交金額創五年來同期新高；環京樓市則鬆綁信號不斷。
2019年第一季度，北京調控政策依然處於偏緊狀態，市場整體卻表現出穩中稍揚的態勢。在優質地段限競房頻頻入市以及某些房企項目大幅降價的背景下，北京一季度樓市整體氛圍較為活躍。
住宅市場回暖，成交量價平穩
今年一季度，一方面，一些優質地段限競房項目如國風長安、西城天鑄、金融街·融府、佑安府等積極進入北京樓市，由此形成了小陽春局面；另一方面，品牌房企如泰禾等也開始大力度促銷推廣，市場成交較熱。據克而瑞數據統計，一季度北京商品住宅供應11981套，環比下跌63%，同比上漲107%；成交9613套，環比減少9.55%，同比上漲129%；成交均價49678元/平方米，環比下跌10%，同比上漲18%。至3月底，一季度北京商品住宅成交超萬套，與去年三、四季度持平，高於去年一、二季度。
二手房方面，今年一季度北京二手房共實現網籤32621套，同比上漲3%，環比下跌8%；熱門區域價格微漲，但從近5年的成交歷史來看，目前的市場價格仍處中等水平。二手房成交的增加，一方面是由於季節性因素疊加政策鬆動預期，加之年初信貸環境略有放寬，使積壓的需求得以釋放；另一方面，3月中旬有傳言稱國管公積金要“認房又認貸”，造成3月18日當天北京二手房恐慌式成交，單日網籤破千套。隨著政策不斷深化，限競房湧入市場，北京二手房市場或將進入下行通道。
土地成交金額創五年同期新高
不限價地塊增加
據克而瑞統計，今年一季度北京土地市場共成交地塊22宗，總成交金額高達583.51億元，創近五年同期新高。從土地屬性看，其中綜合性地塊15宗，純住宅地塊6宗，商住地塊1宗。從土地性質看，共有產權房地塊10宗，限競房9宗，不限價地塊3宗。從區域看，一季度北京土地成交範圍較廣，其中通州區成交地塊6宗，佔據首位，海淀、朝陽、豐臺、密雲、石景山、門頭溝、懷柔、平谷也各有成交。
值得注意的是，不同於2017和2018兩年，今年一季度以來北京不限價地塊供應量明顯增加，成為北京土地市場開年的一大重要信號。
堅持“房住不炒”，保持調控定力
一季度以來，北京房地產市場政策調控並未鬆動。1月14日，北京政府工作報告中指出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，保持調控定力，商品住房價格保持穩定。預計這種調性將貫穿2019年的北京房地產市場。
此外，今年北京還將繼續完善住房市場體系和住房保障體系，進一步出臺規範管理住房租賃市場政策措施，促進住房租賃市場穩定；建設籌集租賃住房5萬套（間）、政策性產權住房6萬套，完成棚戶區改造1.15萬戶。
環京冷熱不均，政策放鬆信號不斷
受北京市政府東遷利好影響，一季度環京北三縣區域市場回暖明顯，三河、大廠兩地成交量明顯上升，其中三河燕郊二手房成交均價漲幅高達20%，從1.3萬-1.4萬元/平方米上漲到1.7萬元/平方米以上。值得注意的是，克而瑞環京數據系統顯示，一季度北三縣土地供應也有所加大，供應土地32宗，成交25宗。
但與此同時，環京其他區域如霸州、永清、涿州、廊坊、張家口等地房地產市場依然處於較低的成交水平。
政策方面，環京樓市放鬆信號不斷。3月9日，高碑店下發《關於支持民營經濟發展的實施意見》，規定只要企業引進的人才滿足大中專以上學歷等條件即可落戶，從而給環京限購調控撕開了一道口子。3月15日，北京市公積金中心推出“在京無房的公積金繳存人在天津、河北省內買房可提公積金”政策，以解決購房人群在京津置業的資金壓力，成為環京樓市的又一項利好。3月18日，石家莊出臺《關於全面放開我市城鎮落戶限制的實施意見》，全面放開城區、城鎮落戶，成為第一個“零門檻”落戶的城市。可以預見，在“一城一策”方針的指導下，越來越多的環京城市將加入“人才落戶”的大軍，降低購房門檻，從而給樓市鬆綁。
未來政策基本面不變，成交量穩價平
展望未來，一方面，今年的北京市政府工作報告繼續強調“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，為今年一年的政策環境定下主基調；另一方面，截至2月份，北京商品住宅存量已達到6.4萬套，去化週期24個月，今年預計還將有超6萬套限競房入市，因此，長期來看北京樓市預計將出現成交價格穩定、成交量穩中微升的態勢。
廣州 肖文曉
粵港澳大灣區規劃的“東風”疊加地市“春風”，廣州樓市在經歷了春節傳統淡季之後，終於在2019年開年後迎來了絲絲暖意。
回顧2019年廣州樓市第一季度，有兩件事不能不提：第一件，關於廣州城市發展定位的“大事”。2月18日，中共中央、國務院印發了《粵港澳大灣區發展規劃綱要》（以下簡稱《綱要》），要把粵港澳大灣區建成世界新興產業、先進製造業和現代服務業基地，建設世界級城市群，打造國際一流灣區。在《綱要》中，廣州被定位為國家中心城市和綜合性門戶城市、國際大都市，全面增強國際商貿中心、綜合交通樞紐功能，培育提升科技、教育、文化中心功能，地位卓然。廣州在《綱要》中一共被提及41次，高於39次的深圳，在大灣區11個城市中僅次於香港和澳門。
第二件，是廣州樓市開局的“小事”。2月28日，廣州在《綱要》發佈後舉行了第一場土拍，3宗地塊均順利出讓，其中金融城商住地塊吸引了時代、保利、金融街、合景、鵬瑞、中駿、招商、平安、融信、中海、廣電、嘉達共12家企業爭搶，競價56次，拍賣持續近兩個小時，最終被合景以樓面地價3.7萬元/平方米，另加自持55%比例的住宅高價拿下。值得注意的是，若是扣除不可銷售的部分，金融城商住地塊與2017年3月29日出讓的前廣州地王海珠石崗路地塊的樓面價持平，達到5.5萬元/平方米，按此成本估算，金融城商住地塊很有可能又出現廣州罕見的房價達10萬元/平方米以上的樓盤。
規劃“東風”疊加地市“春風”，廣州樓市在經歷了春節傳統淡季之後，終於在2019年開年後迎來了絲絲暖意。CRIC統計數據顯示，在新增供應不多的情況下，2019年第7-10周廣州一手住宅的周成交套數穩定在1300套以上，明顯高於年前的水平。
圖：2019年前10周廣州一手住宅供求走勢
不過，截至3月上半月，廣州樓市的絲絲暖意尚未發酵，房地產業界期待的“小陽春”行情並未到來。CRIC統計顯示，截至3月15日，一季度廣州一手住宅的供應面積為123.37萬平方米，成交面積為130.32萬平方米。3月上半月一手住宅供應2700套，成交3370套，而這兩個數據在2016年至2018年的同期分別為，一手住宅供應量5332套、9372套和7493套，成交量10669套、16197套和6647套。從目前的市場表現來看，一季度的成績單沒有太大的驚喜。
圖：2016-2019年廣州一手住宅季度供求量價走勢
注：數據截至2019年3月15日 來源：CRIC
從需求端的現狀來看，在《綱要》作用以及土地市場的刺激下，2019年年後廣州樓市的人氣確實有回升，根據南沙、增城、黃埔、荔灣等多個重點區域的樓盤反映，案場看盤客數量均在增加。不過，市場溫度雖有回升，但除了在《綱要》中被重點提及的南沙區較為亮眼以外，其它區域卻難言火爆。從去化率來看，3月上半月廣州新開樓盤的平均去化率為51%，要好於1月和2月的15%和40%，但也僅為調控後的中等水平。從以上市場數據來看，在這場持續長達兩年的調控中，在主要政策環境沒有太大變化的情況下，即便廣州迎來了一些利好因素，但市場也沒有出現井噴，需求的釋放仍然需要時間和耐心。
與需求的回升相比，新貨供應卻有限，制約了一季度行情的釋放。從供應的歷史表現看，2014年到2018年，廣州一手住宅市場的供求比為0.98，市場供求關係基本平衡。但反過來說，如果新增供應量未能跟上，成交量就很難有大突破。又因土地出讓在前、住宅供應在後，2010年到2018年廣州的土地成交高峰和住宅供應高峰一般相隔了3個季度。按此推斷，由於2018年四個季度廣州的宅地（住宅+商住）出讓總建築面積分別為115萬平方米、187萬平方米、81萬平方米和779萬平方米，呈現前低後高的發展趨勢，以此預判2019年的供應高峰也將在下半年出現。
圖：2010-2018年廣州商住地成交建築面積及一手住宅供應面積季度走勢（萬㎡）
綜上所述，我認為，《綱要》的出臺和落實，將為以廣深為首的珠三角9城房地產市場帶來新的提振力量，結合廣州政策穩中有松，如“社保3年改5年”期滿等利好因素，2019年廣州樓市有望走出2018年的低谷，催動房地產市場熱度回升。考慮供應淡旺節點，預計今年的兩個供應高峰將會出現在二季度和四季度，其成交表現也將會比去年更好。特別是四季度，預計將有一大波去年四季度拿地的項目密集面市，廣州的市場活躍度將會上升到高峰。
深圳 陳洪海
粵港澳大灣區規劃出臺，2019年前景向好，深圳市場或最受益，房企佈局時機佳。
2019年一季度，粵港澳大灣區規劃正式出臺，為灣區城市發展打開了新的局面。深圳作為灣區發展的“發動機”，重要性凸顯。在貨幣政策逐漸放寬的背景下，深圳部分住宅樓盤推出打折促銷，但普通住宅領域仍顯購買力不足，購房者持觀望態度。整體而言，由於調控措施差異較大，灣區三大城市圈樓市呈現出不同特徵，局部城市市場回暖，下行壓力較大。
深圳房價穩定，市場回暖明顯
進入2019年，受市場供需、開發商資金需求、政策利好等一系列因素影響，深圳新房供應和成交大幅上漲，房價高位穩定、溫和下跌。
供應方面，1-2月份深圳市場供應量相比往年均有數倍增長。其中1月份供應近30萬平方米，達到近三年最高峰。春節期間，市場延續往年傳統，供應量為零，節後又迅速攀升，2月份供應近5萬平方米，同比增長6.6倍。
成交方面，2019年春節過後，在利率降低、粵港澳大灣區規劃出臺等利好的大背景下，深圳市場情緒高漲，帶看量和成交量都得到顯著提升，一手房市場開始回暖，其中1月份新房成交近27萬平方米，同比下跌近20%；2月份新房成交面積近14萬平方米，同比上漲55%。開發企業也鉚足幹勁大量推盤，並通過“以價換量”快速回籠資金。
圖：2018.7-2019.2深圳商品房供求走勢
受2018年“731新政”為代表的政策影響，深圳一手房市場均價連續15個月穩定在5.6萬元/平方米。2月18日粵港澳大灣區規劃正式出臺後，市場全面看好深圳。2月22日，華潤深圳灣瑞府踩點推出商務公寓，均價15.8萬元/平方米，總價區間在2448萬-11211萬元/套，其中總價8000萬元/套的戶型幾分鐘被搶光，市場受到強烈震撼，可見資本看好深圳發展前景。另一方面，在貨幣政策逐漸放寬的背景下，深圳部分住宅樓盤開始進行打折促銷，表明普通住宅領域存在購買力不足及一定的觀望態度。
土地供求總體平衡，產業用地佔主流
土地供求方面，2019年1-2月份，深圳土地供應76.44萬平方米，達到近三年平均水平；成交61.31萬平方米，總體供求平衡。
圖：2015-2019年1季度深圳土地市場供求走勢
成交結構方面，近幾年深圳純住宅用地出讓較少，工業與商辦用地為市場主流。2019年1-2月份深圳市場工業用地佔總成交量的68%，且價格處在0.63萬元/平方米的較低位置，剩餘32%皆為商辦用地，顯示深圳對產業發展的支持力正度逐漸加大。
圖：2016年與2019年深圳土地供應結構對比
二季度供需預計回升明顯，價格穩定
2019年的開端，政府在政策、金融等方面釋放出積極信號，開發企業和購房者也逐漸活躍，後期政府政策收緊概率較低，因此預計第二季度深圳商品房市場供應和成交量都會有明顯回升，價格將保持高位穩定。土地方面，預計住宅用地供應依然較少，城市更新將成為未來發展方向。為支持“二次房改”，未來土地出讓會傾向安居房、人才房及廉租房等項目。
大灣區八城局部回暖，2019年向好
廣佛肇政策鬆綁，以價換量，下行壓力大。除深圳外，一季度大灣區其它城市也迎來局部回暖。其中廣州市場總體穩定但下行壓力較大；政府連續推出新一輪人才引進、取消雙合同、降低利率等政策，房企則配合進行各種優惠促銷，側面取消限價、降低購房門檻，2月份市場隨之好轉，“漲價”與打折促銷並存，成交面積43萬平方米，同比上漲15%。佛山政策跟進廣州，部分區域新房可按揭8成，進一步降低了購房門檻，這也導致市場觀望情緒籠罩，2月份成交面積僅48萬平方米，同比下跌30%。而在去年大熱的肇慶，市場供求比超2，供過於求，部分開發企業採取降價手段以佔領市場，2月份商品房均價7500元/平方米，同比下跌30%，成交量則同比上漲155%，達26萬平方米。
圖：2018.7-2019.2廣佛肇商品房供求走勢
莞惠供求大跌，價格堅挺，下行壓力同樣較大。東莞惠州兩地政府層面政策干預較少，如東莞僅推出了“兩天無理由退款”和“二手房降稅”兩項較溫和的政策。供求方面兩城都較為慘淡，跌幅在30%-90%區間。成交價格方面，2月份東莞同比上漲26%，達2.1萬元/平方米，惠州則在1.1萬元/平方米保持穩定。
圖：2018.7-2019.2莞惠商品房供求走勢
中山一枝獨秀，珠海江門市場冷淡。中山在政策方面動作較小，僅對二手房實施降稅，同時受大灣區政策及深中通道、南沙大橋等利好影響，市場熱度較高，2月份成交24萬平方米，同比上漲144%；價格同比上漲54%，達到了1.3萬元/平方米。珠海作為大灣區最早放開限購政策的城市，市場慘淡，2月份僅成交13萬平方米，同比下跌42%，均價也下跌11%，降至2萬元/平方米。至於2018年開始走熱的江門，供求大幅下跌的同時價格保持了堅挺，2月份僅成交4.8萬平方米，同比下跌64%，價格環比上漲11%，達1.4萬元/平方米。
圖：2019年1-2月大灣區9城土地供求走勢
土地市場方面，大灣區除深圳外，其餘“粵8城”2019年1-2月供應合計793.45萬平方米，同比減少28%；廣佛持續放量，廣州供應同比去年大增188%；江門、肇慶推地放緩，其它城市則持續保持低位供應。成交方面，2019年1-2月8城成交合計535.71 萬平方米，同比減少66%；受供應的影響，成交主要集中在廣佛兩城，江門和肇慶成交同比降幅較大。
價格方面，各城地價保持穩定，惠州、肇慶、江門仍是價格窪地。
大灣區市場二季度展望
預計二季度廣州、深圳城市圈商品房市場會逐漸回暖。考慮到政策利好已經釋放，珠中江3城城市圈中，中山市場熱度預計會有所降低、迴歸理性，其它兩個城市目前回暖趨勢不明朗。土地市場方面，預計第二季度廣州和佛山將成為交易主力，中山土地供應也會有所提升，其它城市也將逐步回暖。
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