繼去年銷售額增速回落、淨利潤大幅下跌後，綠城中國（03900.HK）今年一季度銷售業績出現了明顯下滑。近日，綠城中國公佈的數據顯示，2019年一季度總合同銷售額為255億元，其中代建管理項目取得的合同銷售額為74億元，與去年同期相比分別下降8.6%和42.2%。
值得注意的是，今年一季度綠城中國在杭州、寧波等地拿地成本明顯增高，高溢價率獲得土地背後是土儲成本的持續攀升。而其土儲總量和貨值，也與頭部企業以及同量級企業存在較大差距。由於綠城中國主要市場均為一二線城市，限價、限籤政策將影響其土地變現速度，加之從拿地到銷售的週期比較長，業內人士擔心其在未來房產銷售和資本市場將面臨更多的挑戰。事實上，對於綠城中國總土儲較少且成本偏高的情況，聯昌證券、興業證券等機構給予“賣出”、“減持”的評級。
業績下滑 一二線市場仍面臨挑戰
一季度部分房企銷售業績增速放緩，而綠城中國的銷售額甚至出現了負增長。數據顯示，前三個月綠城累計取得合同銷售面積約119萬平方米，合同銷售金額約255億元，同比分別減少23.72%及8.6%。尤其是一季度代建項目合同銷售面積、合同銷售金額分別同比下降31.9%、42.2%。不僅如此，綠城中國一季度銷售額僅完成全年目標1800億元的14%，低於中海地產23.05%、龍湖20%、恆大19.9%的年度目標完成率。
針對一季度業績下滑，綠城方面在接受《財經》新媒體記者採訪時表示，前三個月銷售額的變化與供貨節奏有關，預計該公司上半年銷售額約佔全年的30%，下半年銷售額約佔全年的70%。
不可忽視的是，不僅一季度綠城中國銷售業績不及預期，實際上2018年綠城中國就已遭遇銷售額增速回落、淨利潤大幅下跌的情況。數據顯示，2018年綠城中國實現銷售額1564億元，同比增長僅為6.9%，較2016年、2017年58.4%、28.4%的銷售額增速回落明顯。同時，2018年綠城中國股東應占利潤10.03億元，較2017年的21.9億元下降54.2%，淨利潤率從2017年的6.37%降至2018年的3.94%。另外，2018年該公司也未完成當年1600億元的全年銷售目標。
對於2018年業績增速回落，綠城中國給出的官方理由是受出售附屬公司、計提減值虧損撥備等方面影響，同時，建設週期長、成本上升則是該公司回覆淨利率不高的原因。
事實上，雖然綠城在2018年中旬提出“高週轉”戰略，但實現效果並不理想。對此，今年3月，綠城中國執行董事李駿在2018年業績說明會上曾公開表示，一般情況下，從拿地到銷售，按綠城中國原來的速度比較慢。此外，受制於部分城市限價調控，以及該公司整體財務成本較低的情況下，因此沒有必要斬倉出貨。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為，主要受房地產市場降溫影響，一季度綠城中國銷售業績同比出現下跌的情況。若企業業績持續受市場影響較大，可能將影響全年銷售進度。尤其，目前綠城中國年度目標完成率較低，後期或將影響其資金回籠的速度。
“從整個房地產市場情況來看，一季度房企銷售業績均有一定程度下滑，即使三月份一些城市成交量有所回升，一二線城市在限售、限價的影響下仍面臨銷售壓力。”同策諮詢研究中心總監張宏偉表示，有關房企銷售目標完成不理想的原因，一方面與市場大環境相關，另外則是受一季度春節長假以及房企推盤節奏和優惠政策等結構性因素影響。
月報數據被指“混亂” 未來或將簡化公佈
不僅一季度銷售業績下滑，綠城中國月報數據的披露方式遭到部分投資者的質疑。由於自今年2月起，綠城中國只公佈了當月銷售金額以及累計合同銷售金額，而未對當月取得的合同銷售金額進行單獨公佈，並且其公佈的數據統計口徑較多，有部分投資者在公司股吧中公開指出其月報公佈的數據”混亂“。
《財經》新媒體記者查詢綠城月報發現，與銷售金額相關的統計口徑有5個，包括當月銷售金額、合同銷售金額、已籤認購協議未轉銷售合同金額、代建管理項目合同金額以及集團累計取得的總合同銷售金額。
尤其是在2月、3月，該公司僅公佈了房產銷售部分的累計合同金額。據此，記者計算得出，2月份綠城中國取得的合同銷售金額為48億元、權益金額為22億元。相較1月份44億元的合同銷售金額以及25億元的權益金額，2月公司銷售金額環比有4億元的增長，但權益金額環比卻出現3億元的減少。
針對上述爭議問題，綠城中國相關人士回應稱，由於不同公司業績公告方式不同，並且每月銷售合同可能出現各類變更情況。該公司公佈的銷售金額是以當月“新增”合同以及“新增”協議未轉合同部分計算，即強調“新增”，而合同銷售金額則包括“新增”合同以及協議轉合同部分的銷售額。未來，公司或將考慮簡化統一口徑進行每月業績的披露，便於投資者查詢。
記者對比多家房企已發佈的月報發現，目前多數房企採用合同銷售額作為唯一公佈每月數據的口徑，此前房企曾採用的合約銷售（合同銷售金額＋預定銷售金額）方式已不多見。
同時，記者查閱上市公司業績披露條款發現，根據規定，港股主板公司只需公佈半年報和年報，季報則自願披露並且未作細則要求，不過港交所等機構嚴懲上市公司提前洩露業績、財務造假。
在張宏偉看來，不同公司業績披露的口徑並不完全相同。綠城中國產品系列屬於中高端偏改善型，受一二線城市限價限籤等政策影響，一些銷售額數據快速計入當月銷售業績存在難度。同時，對於銷售額千億級別的房企來說，每個月退房、交易取消也會影響其數據的呈現。
嚴躍進指出，房企自身公佈數據的認定標準較為模糊，另外房地產行業銷售統計口徑較多。除了房管局備案網籤的合同銷售額，每月披露的銷售額是否包含定金以及簽署合同但未完成網籤的銷售金額等情況，缺乏相應標準規範要求。未來，企業自身需對公佈的業績作出詳細說明或簡化處理，以減少誤解的發生。
土儲成本攀高 銷售變現或存阻力
今年以來，綠城中國拿地成本明顯高於2018年的整體水平。據記者梳理統計，2019年至今，綠城中國共計支出77.46億元拿下杭州餘杭區、寧波鄞州區、杭州蕭山、寧波東部新城四塊土地，溢價率分別為26.15%、37%、49.8%、24.2%，平均樓面價約為每平方米1.98萬元。其中，綠城中國以49.8%溢價率獲得的蕭山地塊，樓面價摺合每平方米2.58萬元，達到封頂樓面價。而2018年，綠城中國新增土地平均樓面價約每平方米1.14萬元。
不僅如此，數據顯示，截至2018年年末，綠城中國總建築面積3247萬平方米（權益2032萬平方米），總土儲的樓面地價成本約為每平方米5878元，對應貨值約5300億元。如此來看，綠城中國2018年至今的拿地成本已明顯高於總土儲成本，獲地成本攀升不言而喻。
事實上，有關總土儲水平，綠城中國與頭部房企以及同量級房企仍存在較大差距。數據顯示，萬科、融創等頭部房企的總土儲已超過數億平方米、貨值達萬億以上，與綠城中國相同量級如旭輝、富力總土儲超5000萬平方米、貨值均在7000-8000億元左右。
正是由於總土儲較少且成本偏高，近日聯昌證券、興業證券等機構給予綠城中國賣出、減持的評級，同時，投資機構還對該公司非房地產投資的資本支出(收購百年人壽股權)、永續債發債額提升等導致公司淨資產負債率從46.4%提升至55.3%表示擔憂。
對於上述質疑，綠城方面回應稱，2018年該公司從公開市場獲取的土地中，溢價率低於10%的土地佔比為70%。同時稱，新獲取項目近80%集中於一二線城市，股權合作項目佔比70%以上，並且2018年該公司融資成本為5.4%，土地成本、融資成本處於可控範圍。而對於入股百年人壽，是為實現公司“地產+金融”的規劃，後續或將為公司帶來增值效益。
自2015年中交集團進入管理層後，綠城中國在管理和投資方面均已發生較大變化，而且不少業內人士擔憂受公司目前管理方式以及限價限籤等政策層面的影響，未來綠城中國銷售業績擺脫下滑趨勢實現快速增長仍有一定壓力。“對比萬科、融創等較為靈活的營銷動作，綠城中國或應對現金流作出讓步並加大銷售的靈活度，防止該公司在杭州、寧波等重點調控城市獲得的高溢價土地被套。“張宏偉說。
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