這兩天，東北黑龍江那嘎達的地級市鶴崗的房價忽然成為網紅，上了熱搜。主要是因為便宜，而且是便宜到讓人拍案驚奇。
據報道：目前鶴崗市二手房中， 市中心的商品房價格在2000元/平左右。1000元/平米以下的房屋為12套，3000元/平米以下的房屋超過100套，超過在售房屋的八成。與此同時，單價在4000元/平米以上的房屋才5套。另外，該地區二手房總價在20萬以下的房源89套，總價在30萬以下的房源115套，超過在售房屋的九成。
在房價普遍暴漲了一輪的這個春天，全國各地紛紛傳來搶地的消息，長三角的樓市據說已經跑步進入夏天，搶房子現象又出現了。忽然大東北樓市吹來一股一兩千元的涼風，讓大家清醒一下，未嘗不是好事。
鶴崗雖然是個地級市，其實也就100萬人口，縣級市的規模。但是即便如此，也不能房價就賣2000吧？主要是因為氣候寒冷，百業蕭條，人口流失。
這就是我們說的東北現象，這是個典型。大金鍊子小手錶，一天三頓小燒烤。大家知道文濤同志在濟南府幹得風生水起，到了東北大地之後，就有點淹沒在其中了。
有能力的，想作為的，都遠走他鄉，剩下的基本都是糊弄日子而已。土豪們忙著在山裡修建自己的大莊園，鼓搗虎骨酒，偷偷摸摸做現代版的座山雕。
東北尤其是黑龍江，人口流出全國第一，離婚率也是第一，可想而知，這樣一個小城市，活力有多大？
所以均價2000元其實很正常。
想想大青島，過去幾十年間，起碼聚集了幾十萬東北移民，西海岸尤其多。10年前百忍老師操盤城陽星城，2000多套房子，超過一半賣給了東北移民，印象極為深刻。這就是典型的人口流出麼。
這也不是鶴崗甚至東北獨有的現象。大西北很多礦業資源型城市也有。
比如曾經的輝煌的石油城玉門，鼎盛時期可以達到13萬人，而如今，年輕人都選擇外出工作或者搬離這裡，現在這裡還不到2萬人，這些人大多數都是下崗工人、老人等沒有資金搬離的人群，只能留在這裡。這裡的學校、銀行、醫院等等各種設施數量也迅速減少，急速衰敗。在1993年建立的75平方米的商品房，當時售價就要3萬左右，而如今的一套二手房卻不值2000元，每平方米連30元都不到，現在這裡的一套房不及很多人一個月的工資，卻還是沒人買。
國外也不鮮見：2013年，底特律房價跌到谷底，成為名副其實的白菜價，甚至一美元一套房子都沒人要。因為那時候底特律人幾乎已經不置業了，整個城市宣佈破產，大部分家庭破產，誰還考慮把生存的錢拿去購房?
所以，等將來有了房產稅，這樣的房產價值的分化會更加嚴重。百忍老師一再提醒買房者不要盲目胡亂購買，將來悔青了腸子都沒人接盤。
買房三要素：人口、產業和配套。說了一次又一次，但是很多人還是傻乎乎去了鳥不拉屎的地方去搶了一套所謂的房子。
人口是第一位的，只有人口流入的區域才有投資價值。其次，這些人口要想留下了安家落戶就要有產業能賺錢，否則還是會走。有了這兩條，配套早晚會跟上。所以，這個順序不能顛倒。
東北房產的貶值陷阱提醒我們，房子要保值和增值是有它的嚴苛條件的。不要認為東北很遙遠，其實就在身邊。
從宏觀上說，山東也已經成為人口淨流出省份。從微觀上說，政府規劃太大，無法填滿，很多大坑就會等著你去跳，而且賣地無節制和計劃，哪裡的都賣，後續只能靠招攬大批韭菜來消化。
一年前青島放開落戶條件後，去年常住人口也只增加了十萬人，這個數字在二線城市中，其實很小。而對於大青島的城市規劃，這麼多的郊區宏大計劃，更是杯水車薪，遠不夠用。
前幾天有朋友來找百忍老師，說有開發商拿了一塊遠郊區普通村裡的土地，希望給找個合作方，一起操盤變現。翻了半天谷歌地圖，才找到這個村邊的土地，直接拒絕，如今已經沒有開發商敢冒這個險了，連個鎮駐地都不是，如何開發？將來哪有那麼多傻大頭好忽悠來買？
聽說連宇宙第一房企的東邊那個村裡盤都冷了？每次走到那裡，都像看見一大片綠油油的韭菜地，埋葬了上萬戶的青島韭菜呀。你周邊的朋友，有沒有中招的？
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