保利地產(600048)
事項：
保利公佈 2018 年年報，全年實現營收 1945.1 億，同比增長 32.7%，歸母淨利潤 189 億，同比增長 20.9%，對應 EPS1.59 元， 略高於業績快報。公司擬每10 股派發現金紅利 5 元（含稅）。
平安觀點：
業績靚麗，預收充足：公司 2018年實現營收 1945.1億元，同比增長 32.7%；歸母淨利潤 189 億元， 同比增長 20.9%。淨利潤增速不及營收主要因： 1）期內資產減值損失同比增加 22.9 億至 23.5 億元； 2）少數股東損益佔淨利潤比重同比升 7.1 個百分點至 27.7%。 受結算結構影響，毛利率同比提升 1.4 個百分點至 32.5%， 考慮 2016 年來地價上升及限價影響， 毛利率或難以延續高位。 受合營及聯營項目結算增加影響，期內投資收益同比增60.1%至 26.9 億元。 由於期內銷售額遠大於同期結算， 期末預收款同比增長 33.1%至 2998 億，疊加 2019 年 24%的計劃竣工增速， 全年業績仍有望保持較高增速。
銷售延續高增，新開工積極進取： 公司 2018 年實現銷售金額 4048.2 億，同比增長 30.9%，市佔率提升 0.4 個百分點至 2.7%；銷售面積 2766.1 萬平，同比增長 23.4%；銷售均價 14635 元/平米，同比增長 6.1%。期內一二線城市及六大核心城市群銷售貢獻合計 77%，其中珠三角實現銷售額1170 億元，同比增長 24%。 12 個城市單城簽約過百億，廣州 400 億，佛山、北京超 250 億，東莞、中山等首次突破 100 億。 2018 年新開工 4396萬平，同比增長 42.9%，為年初計劃的 133.2%，遠超同期全國增速，開工高增長為 2019 年提供充足可售貨源。 2019 年計劃新開工 4500 萬平，同比增長 2.4%。
拿地適度放緩，併購整合加快資源拓展： 期內新增項目 132 個，新增建面3116 萬平，總成本 1927 億元，同比分別下降 31.1%和 30.3%，為同期銷售面積（金額）的 114%和 47.6%，較 2017 年分別下降 87.6 個和 51.2個百分點 。平均樓面地價 6186 元/平米，同比增長 1.1%，為同期銷售均價的 42.3%，較 2017 年降 2.1 個百分點。公司拿地持續深耕一二線，一二線城市拓展金額和麵積分別佔比 74%、 61%。除傳統招拍掛外，通過併購等方式拓展項目 75 個，佔總土地拓展面積 58%，較 2017 年上升 10 個百分點。期末待開發土儲 9154 萬平，可保障未來 2-3 年開發需求，其中一二線城市土儲佔比 60%、城市圈周邊核心三線佔比 30%。
財務狀況整體穩健，融資成本處於低位： 期末在手現金 1134.3 億，為一年內到期負債總和（487.2億）的 232.8%，短期償債壓力較小。剔除預收款的資產負債率和淨負債率分別為 42.6%和 80.6%，較期初下降 2.3 個和 5.9 個百分點。公司期內持續優化資金管理，全年累計實現銷售回籠 3562 億元，回籠率達 88%； 經營性淨現金流由 2017 年的-293 億上升至 2018 年的 118.9 億。公司期內持續加大直接融資， 成功發行 3 年期中期票據 50 億、美元債券 10 億美元、永續中期票據 15 億。期末有息負債綜合融資成本 5.03%， 仍處於行業較低水平。
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