01.
2019年3月15日下午，深圳市規劃與自然管理局發佈舊改新規：《深圳市拆除重建類城市更新單元計劃管理規定》。這是繼2010年出臺《深圳市城市更新單元規劃制定計劃申報指引（試行）》後，時隔8年作出重大調整。
本次新規的最大變化，是大幅擴大了對舊廠房拆除更新的範圍。原來規定，只有地鐵站範圍500米內，舊廠房可拆除改造為保障性住房。新的規定不再設置地鐵站500米或1000米範圍，意味著所有的舊廠房只要足夠“舊”，都可以改為保障性住房。
新規實施後，深圳的保障性住房，即人才住房、安居型商品房或公共租賃住房將大幅增加，從而對深圳的住房供應產生巨大影響，進而可能影響深圳高房價。
按照深圳對住房供應的中長期規劃，未來深圳住房市場，商品房只佔40%，人才房、安居房、公租房在內的保障房將達到60%。到2035年，新增建設籌集各類住房共170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少於100萬套。
然而，同商品房一樣，保障房建設在深圳同樣遭遇用地難問題。此次深圳“舊改”新規，顯然是為了完成保障房建設的宏大計劃，遇水疊橋、開山闢路。
前不久，深圳市前副市長張思平撰文，憂慮深圳高房價，提出到2022年後深圳房價應迴歸到3.34萬元/㎡，其主要觀點同樣是要大幅增加保障性住房。但是，也有房地產業內人士對此不以為然，有人甚至認為是倒退。
樓校長認為：在住宅供應層面，商品房供應的大幅下降，將使得位置好的和高端的住宅更加稀缺，這種房子受到的影響會比較小，甚至會因“稀”而“珍”。而位置偏遠、品質資源一般的商品房更易受衝擊。當然，影響房價的，供應只是一方面，甚至不是最重要的一面。
不管怎樣，深圳保障房建設條件大幅放寬，保障房成住房市場主體，將深刻影響深圳的城市發展和房價，以及每個深圳人的生活。
02.
對於這項規定，業內怎麼看？
在世聯行工改首席顧問董極看來，對於"工改保"進行實際上的放鬆，一是為了更好的完成十三五規劃中關於保障性住房的建設指標；
二是在以往文件中，“計劃”和“規劃”會同時在一個文件提及，此次此次單獨針對“城市更新計劃”出臺政策，說明未來城市更新從報計劃開始，會有更明確，可參考的文件來規範這一系統流程，讓大家少走彎路，有政策可依。
“目前'工改保'還沒有立項的項目，但是這樣的規範出來，一定會對這類型城市更新有所推進。
另外，審批程序方面的簡化，以往各區更新局審查完交給各區職能部門提意見，這次提意見的事沒有再提及，這在流程上做了進一步簡化、統籌思路也再一步明確、規則進一步明細。
最後，對於未滿15年建築物的建議，鼓勵以拆除重建為主、綜合整治為輔的城市更新辦法也是一條值得關注的未來趨勢。”合一董事總經理羅宇表示。
03.
言歸正傳。剛剛發佈的深圳舊改新規，原文專業複雜、枯燥乏味，解讀如下——
哪些理由可以拆房子？
按照新規，舊工業區可以“大拆大建”，但拆房子得有以下理由：
1、為了城市基礎設施、公共服務設施的完善而拆。
2、要拆掉環境惡劣或存在重大安全隱患的房子。
3、拆掉影響深圳的發展規劃的房子。
但是，拆掉的舊工業區，只能轉為建設人才住房、安居型商品房或公共租賃住房（保障房）。 如果拆的是隱患嚴重的成片舊住宅區，可以適用棚改政策。但也是得是改為保障房。
哪些房子可以拆？！
1、“工改保”開閘，保障房大增！深圳此前出臺的《關於加強和改進城市更新實施工作暫行措施》中規定，軌道站點500米範圍內規劃為工業區可以申請“工改保”；本次新規提出，不再設定距離軌道站點是500米還是1000米的要求。所有的工業區都可以申請“工改保”。深圳保障性住房將大幅增加，並將深遠影響深圳房價。
2、取消小地塊舊改！拆除範圍用地面積應當大於10000平方米。2014年深圳實施的“小地塊”更新政策被廢， 3000-10000平方米之間的地塊，不能再舊改了。說明以前這個政策添亂不少。
3、舊村裡的舊住宅區可以改為商品房！與各類舊區（舊工業區、舊商業區、城中村及舊屋村等）混雜的零散舊住宅區，可以通過城市更新實施改造，但必須獲得100%權利主體同意。也就是說，只有這種才能改造為商品房。
混在舊區裡的住宅區，這才是深圳最值錢的香餑餑。4、照顧原來的關內“貴族”。對福田區、羅湖區、南山區、鹽田區的原農村集體經濟組織地域，鼓勵整村拆除，拆除範圍用地面積不小於15萬平方米就可以；但其他區的拆除範圍用地面積原則要小於30萬平方米。
5、對違法用地容忍度提高。拆除範圍內權合法用地比例的要求： 坪山中心區不低於50%；重點更新單元的合法用地比例應當不低於30%；其他更新單元的合法用地比例應當不低於60%。單獨點了坪山中心區，是因為這裡的違法用地太多而必須容忍嗎？
6、有些舊工業區不滿10年也可更新。2009年12月31日前建成的舊工業區，可申請拆除重建，更新方向應為普通工業（M1）。
7、國有出讓用地上的房子滿12年就可以拆！國有已出讓用地在2007年6月30日之前已建設，但建設面積不足合同或有關批准文件確定的建築面積，不涉及閒置土地或閒置土地處置已完成，因規劃實施等原因，整宗地可劃入拆除範圍，適用城市更新政策。
8、單一宗地“工改工”，不滿15年也有機會拆！對於單一宗地的“工改工”項目，部分建築物未滿15年但滿足舊工業區綜合整治類更新年限要求，且該部分建築物建築面積不超過宗地總建築面積三分之一的，可申請以拆除重建為主、綜合整治為輔的城市更新。
9、工業園區停車場、綠地可以拆了建房！對於工業園區內為生產、生活服務的停車場、回車場、道路以及綠地等用地，符合省“三舊”改造地塊數據庫入庫標準的，可與工業園區一併劃入拆除範圍。
哪些房子不能拆？
本次新規鼓勵大拆大建，但也約定了一些不能拆的情形：
1、未滿20年的舊住宅區不能拆！拆除範圍內建築物應在2009年12月31日前建成。其中舊住宅區未達到20年的，原則上不劃入拆除範圍。有多少苦苦煎熬、守株待兔的人要失望了，更失望的是那些2015年房價大漲後殺入的投資客。
2、舊工業區、舊商業區建築物不滿15年的，不能拆！但有些情況可以納入統籌改造。
3、容積率超過2.5的城中村、舊屋村不能拆！對於現狀容積率超過2.5的城中村、舊屋村，原則上不劃入拆除範圍。
4、樓堂館所或市區財政全額投資的公益性用地，不能拆！因規劃統籌等原因確需劃入拆除範圍的，應徵得權利主體及主管部門的同意意見，其處置應符合國家、省、市的有關規定。
5、被非法佔用的不能拆除更新！被非法佔用的已完成徵轉及補償手續的國有未出讓用地和基本農田保護區範圍內用地，原則上不劃入拆除範圍。通過城市更新實現用地清退的除外。
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