宅基地
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房價要大漲嗎?
昨天(2019年4月8日)，國家發改委發佈的文件《2019 年新型城鎮化建設重點任務》，很多人已經看過了。
不少人認為，這份文件的重要意義在於：人口政策將全面放開，為房價託底，甚至會進一步刺激房價上漲。
依據是文件中的：“城區常住人口500萬以下，全面放開放寬落戶條件。常住人口500萬以上，調整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規模。”
鄭州城區常住人口大概500多萬，屬於後者。意味著鄭州以後的落戶門檻會更低，現在是中專以上畢業生可落戶集體戶口，以後可能沒有任何門檻，無疑會增加許多購房者，房價會進一步上漲。
以上分析看似有道理，但筆者認為這份文件更重要的意義在於：建立房地產長效機制。
因為文件中還有一點非常重點：地跟人走。
原文：全面落實城鎮建設用地增加規模與吸納農業轉移人口落戶數量掛鉤政策，在安排各地區城鎮新增建設用地規模時，進一步增加上年度農業轉移人口落戶數量的權重，探索落戶城鎮的農村貧困人口在原籍宅基地復墾騰退的建設用地指標由輸入地使用。
過去10幾年，房價為什麼不斷上漲?一個很重要的原因就是地不但沒有跟人走，反倒是背道而馳。
重慶原市長黃奇帆，在就任財經委員首次演講中就有類似表達：
我們的土地供應基本是這樣的，城市太大了，我有意控制你幾個點，土地不能再增加了，人也不能再增加了。
反過來，中小城市，200萬-300萬人口級的城市，他們想發展，比較容易得到上級部門支持，結果大城市人口集中多，流入多，土地拿的少。
這就導致大城市土地供不應求，越拍越貴。土地越貴，房價自然就越高。
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如今，發改委要求“地跟人走”，往長遠看就是在供需端控制住了供需矛盾，打破了土地越拍越貴的魔咒。
一般情況下，每個城市的土地供應總量為每人100平方米。如果一個城市上一年引入了多少人口，下一年就分給它多少土地。流失了多少人口，就減少多少土地。
人口與土地強制釘住，供需就平衡了，這樣小城市房價就不會大跌，大城市房價就不會大漲。
而導致房價上漲的因素就只剩下了貨幣因素，所以，我說這是為了建立房地產長效機制，而不是為了刺激房價。以後房價也只可能是慢牛，不會再出現瘋漲。
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對我們的影響
除了對房價的影響以外，筆者認為，該文件對我們的影響還有三點：
1、農村宅基地可能會更值錢
文件中說“探索落戶城鎮的農村貧困人口，在原籍宅基地復墾騰退的建設用地指標，由輸入地使用。”
翻譯一下，就是“地票制度”。全國具體怎麼推行，文件中沒有說，但是重慶有現成的案例。
為了國家安全，我國必須保住18億畝耕地的紅線。以前是農民進城後，城市沒有他的土地，而他的農村宅基地卻一直被空置。這就造成了大城市房價越來越貴，而農村宅基地無法有效利用的雙輸局面。
重慶怎麼解決的呢?農民進城後可以把宅基地賣給國家，國家把宅基地變成耕地，然後給農民相應的地票，開發商買了地票才能拍地。
這樣，農民就能拿著賣宅基地的錢到城裡買房，或者做生意，實現雙贏。據黃奇帆講，他執政重慶的十幾年裡，一共賣了20多萬畝地票，每畝地票十多萬元，差不多四五百億。
如今“地跟人走”的政策，和重慶的地票制度道理一模一樣，如果能從重慶學習經驗，農村的宅基地就會被盤活，農民也能得到更多收入，更願意進城生活。
2、各大城市搶人政策可能更激烈
雖然前兩年各地都出臺了搶人政策，但是具有吸引力的城市，還有不少門檻，例如杭州、武漢是專科以上學歷，南京是本科學歷。
以後，這些城市的落戶門檻肯定還會繼續降低，對於很多人都是機會，畢竟中國本科學歷才佔總人數的4%。
另外，之前還有很不少人不願將戶口遷入城市，是認為農村的宅基地和土地不能白白丟掉。以後，如果有了補貼，相信會有更多的農村人願意進城。
3、對鄭州是個機會
這幾年各大城市都在瘋狂搶人，尤其是西安、天津、長沙、武漢表現特別突出，鄭州則不如它們積極。
但現在看來，鄭州真的是“因禍得福”。前幾年其它城市只搶到了人，卻沒有搶到地。而現在搶人則是人地雙收。
所以，筆者在此想強烈呼籲，鄭州能在這一次搶人大戰中先人一步，實現彎道超車。搶的人多，地就多，地多，財政收入就多，城市就更有競爭力，這是鄭州之幸，也是鄭漂之幸。
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我們該怎麼辦?
1、如果你是農村戶口，建議等一等再遷戶口
最近各地可能會出臺自己的“地票制度”。如果允許，哪個城市給的補償多，就遷往哪個城市。
大家可以自行調研一下，對自己的宅基地先行估個價。
2、可以到高考壓力較小的城市看一看
“高考移民”是重點打擊對象，但本次文件中有一個政策卻是“完善隨遷子女在流入地參加高考的政策”。目前，各省界定是否“高考移民”的條件，通常都是學籍和戶籍滿三年。好了，這一點不多說。
3、買房仍要多注意
前文中說以後房價也只可能是慢牛，不會再出現瘋漲，這是從長遠看。
但這中間還有個變數，就是今年引進的人口，明年才會多安排土地，這中間有個1年的時差。今年是實行“地跟人走”的第一年，也就意味著今年鄭州只會增加人口，不會增加土地。
所以，今年打算買房的人，仍要多加留意房地產市場的變化，明天我們將會寫一篇文章，將數據和實調相結合，對最近的市場變化，以及未來的市場預判做出全面分析，希望你能繼續關注。
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