（邁點網訊）基於品牌生態新時代美好生活的戰略意義，由商業空間資產戰略研究諮詢機構-邁點研究院、商業空間產經研究媒體-邁點網聯合會及數百家媒體舉辦的“2019年度租賃地產（公寓及辦公）MBI峰會暨2018年度影響力品牌（MBI）頒獎典禮”，於2019年4月17日在北京金茂萬麗酒店隆重舉辦。
本次盛典定向邀約100多位地產金融決策者，100多位公寓、短租、共享辦公品牌創始人，200多位租賃地產行業品牌運營者及100餘家主流權威媒體高管共計500餘名品牌領袖和行業精英。海爾、貝客、蛋殼、目林、樂乎城市青年社區、頤和貝客、微舍、碧家、魔方、臻愛逸家、建方、英卓未來公寓、築夢居公寓、銳捷、喜臨門等合作伙伴，共同參與和見證此次盛會。
現場，第一太平戴維斯物業顧問（北京）有限公司董事王冰、WE+酷窩創始人、首席運營官兼全國總經理王鍇、燕京裡創始人付陽、納什空間CEO 張劍、世鰲國際CEO 劉天飈、邁點聯辦產業線負責人徐藝文的主持下，共同探討《辦公“方向”：“賽道”轉“王道”競爭下的戰略破與立》這一話題。
辦公如何精細化運營，提升用戶體驗？
圓桌伊始，邁點聯辦產業線負責人徐藝文總結， 2018年對於辦公空間品牌而言是關鍵一年，作為在佈局方面，一方面品牌在一線城市北上廣深進一步擴張，CBD進行完善和佈局，另外在嘗試向經濟活躍的二三線城市不斷拓展，影響全國，同時部分企業開始向頭部不斷快速融資，投融資事件不斷髮生，資本非常關注聯合辦公行業的業態，因為聯合辦公不論是對於初創的企業還是中小企業，不同客群的需求，從運營用戶來講都有非常好的選擇。2019年，邁點也做了一個預期，認為是聯合辦公從發展階段逐漸進入快速成長階段的一年。
王鍇：經過四年來，我們有了很多理解，不管是從運營層面，從客戶體驗層面，包括對整個行業未來發展趨勢，簡單從三個維度來講，效率、成本和體驗。這件事情在原來開發角度來說不太看重，包括傳統酒店管理公司，像萬豪這一類，也不太看重效率、成本和體驗，但他們可能更關注體驗。無論如何，酒店在整個發展進化過程中，這三個維度經過了很好的打磨和優化調整，包括7天、華住，分別在這三個維度對居住類酒店類產品做了很多探索和嘗試，目前看來非常成功。在辦公領域，目前還沒有看到哪家公司已經做得很成熟，已經做得有很好的盈利前景了。
現在我們緊緊圍繞這三個維度：效率、成本、體驗，把我們產品真正做好，不應該是聯合辦公，不應該是傳統辦公，也不應該是共享模式，只要能做好這三點，形式不太重要了，不用再去自己花錢做這些嘗試，可以為業主帶來真正的淨租金收益的價值。
付陽：燕京裡的理念是面對一個未來空間如何使用的主題，打造一個實驗室或樣板間。今天做社群，社群意義到底有多大？這件事情是我們做聯合辦公、長租公寓從業行業者都一直在探討的，把社群做好之後有沒有溢價？
未來一個完全形態下互聯網和高科技支持下的大的社區2000戶大社區一年GDP可以達到1600億-1.6萬億之間，也就是說中國有100個這種社區就可以超過美國的GDP，非常驚人。這實際上帶動另外一個問題，現在我們所處的時代是智能手機引領下的移動互聯網風口所帶起來的企業，目前在裡面活躍的企業、獨角獸和頂級上市公司都是在移動互聯網上爆發出來的，下一個風口是什麼？是房聯網，或者是空間聯網。大數據、人工智能、區塊鏈、物聯網都給綜合的在非常好的方式組合下聚集在一起之後，這個空間產品才是下一個時代我們所能看到的空間產品，才是能擔當起來萬億級別GDP的一個空間產品，才能是助推中國超過美國，成為世界之巔的一個空間產品。
燕京裡是嘗試在現在的技術環境、管理環境、建設環境等基礎上，開始在做這個事情，把我們自身當做實驗室來實驗所有的技術，實驗下一個時代的產品。
張劍：因為我們做的事情叫法比較多，最開始是聯合辦公，後來大眾創業叫眾創空間，覺得是孵化器，前一段叫共享辦公，最近覺得共享經濟有點不太好聽，叫靈活辦公，還有叫柔性辦公，服務式辦公，反正有不同的叫法。實際不管是什麼叫法，最終本質上還是辦公的解決方案，也是針對2B市場的解決方案。從大的方向來講，隨著技術的發展，企業的小型化和移動辦公這兩個事情是不可避免的來臨，在未來大的行業方向上一定是客戶有很多痛點，有很多企業用這種新的方式去辦公。
納什重點做的是超級工作室，也是把聯合辦公和超級工作室做了整合，在方向上還有很多可以差異化的應用和差異化的產品可以出來。相信經過幾年快速發展，在未來這個方向上，大家會做的事情更加精細化的運營，降低成本、提高效率、改善體驗和服務質量，相信這會是大家在接下來兩三年裡會做的事情，在這個方向裡最終是靠差異化產品和好的服務體驗形成區隔。
劉天飈：“賽道”轉“王道”這兩個詞特別有意思，之所以有賽道之說，一定是由於資本在追逐一個風口，所以在過去三年間，大量資本在追逐這個賽道，說明這是一個好行業。這是一個可以展現無限未來想像空間的行業，所以資本才會追逐這個賽道。
為什麼今天又說轉“王道”，說明在過去的三年，資本追逐過程中，大家突然發現不僅僅有賽道就能成，最終是否是賽道上的王者，找到王道的原因是什麼。
辦公要依靠的是高度碎片化的能力，碎片化什麼？就是每一天做的每一點細小之事，從產品的設計、功能設計、用戶痛點的找尋，怎麼讓他去尖叫等等，太多細小，碎的不得了。
世鰲國際2007年創辦，過去在世鰲國際有9000家企業從我這兒出去，現在還有1500家企業，見證了無數婚禮與葬禮，在座各位都是創業者，我們揹負了很多壓力，不僅僅來自資本的壓力，來自於用戶的期待的壓力，當然還有政府以及社會給的無限期待。
在這種情況下，我們要做的就是碎片化，把每一小點的運營，讓用戶感受到價值感，包括成本的降低，效率的提升，品質的提升，也就是體驗的問題。這些可能是我們這個行業今天如何從賽道向王道轉移時，每一個人心中最重要的一件事。
王冰：關於碎片化的管理，不管是酒店也好，還是寫字樓也好，其實都是人與人的溝通和交流，我們更多是每天在處理人和人打交道，所以會出現很多問題，每一個人、每一個服務人員都需要去解決這些所存在的問題，這就是所謂的碎片化。
五大行這樣的公司基本租寫字樓一般都是租一整層甚至更多，作為我們中國區總部或某一個區域總部，每一個辦公樓在租時針對於各部門工作性質，工作性質是在外面做一些BD工作，或者基於手機、移動端、電子郵件、電話，可以在外面處理很多工作上的事情，並不一定需要每天像996這樣的模式待在辦公室裡面。所以我們辦公場所現在有一個趨勢，即會把固定的工位縮小一些，會撥出一些工位做hold desk。這就實現了我們在公司內部共享辦公的模式，而且這個趨勢是越來越明顯的。
三年前北京辦公室這邊的hold desk只有不到十個，未來一到兩年會搬辦公室，我們會考慮固定辦公工位縮減，之前一層樓需要一兩千平方米整個租下來，之後可能考慮放更多的hold desk，放固定的工位少一些。相信這種在公司內部的共享辦公趨勢會越來越明顯。
其實我們一直在研究，不管是酒店也好，寫字樓也好，更多都是在考慮人與空間的關係。我們發現酒店公共空間，不管是咖啡廳也好，會議室也好，還有大宴會廳也好，其實有很多空間很多時間是空著的狀態，所以如何把這些空著的狀態利用起來，這其實是非常重要的。近幾年香港嘉裡大酒店、北京新國貿飯店都是在做這個嘗試，會把酒店公共空間，咖啡廳很大一部分面積用來做聯合辦公空間。
說到運營，香港嘉裡大酒店會考慮專業辦公樓的運營商，或者像北京這邊是自己來進行運營，把聯合辦公精細化做得很好，他們提供免費的咖啡、茶，可以吸引很多外來客人進入到共享辦公區域，而且環境也創造的非常好，更重要的是利用很多高科技的手段，包括門禁系統、PPT播放、LED顯示屏、計時計費，做到了非常簡單的進入和簡單的走。我們研究這些事情時，覺得這個趨勢是越來越明顯的，在我們平時很多諮詢項目裡有很多酒店的開發商、業主也會跟我們諮詢這方面工作，如何讓酒店的公共空間和辦公空間聯合起來。
如何獲取吸引資本，拿到優質物業？
王鍇：我們認為下一階段增量的時間已經慢慢結束，當然還有，成都、西安是一個巨大的增量市場，但是上海、北京已經進入存量市場，這是不容置疑的。所以應該在不同區域有不同的策略。
我們在上海有很多有共鳴的投資機構也認可這個理念，認為一定是一起去做存量資產的更新和改造。現在很多機構已經有這個意識了，一定是收益意識。現在我們跟這些機構算帳方法基本一致，我們幫助你做到最高的淨租金收入，讓你能夠退出，無非就是看哪個投資機構的眼光和決心更大，能夠跟我們這些人站在一起真正去做存量資產基於淨資金收益的提升，把投資策略和原來盈利模式做一個真正的調整。
付陽：對於投資人來說就是要投週期，就是要在下行時，比誰判斷底部判斷的準，其實投資就是這麼一個事情。但是這裡光指著投資人做這個事，等到風口來的時候，大家一起進這個商圈，是不靠譜的。回到創業者身份，還是要把事情幹好。
如何拿到資產？不是沒有資產，即使像北京、上海這樣一線城市已經從增量轉存量了，也是有資產的，只是取得資產的方式如何，從是否配比好資金用途角度上來說，拿了什麼樣的資金就意味著能拿什麼資產。
所以大家要把這個東西考慮好，把自己定位考慮好，多跟你的投資人交流。明明知道三五年後要退出的基金，就別去搞長的東西。
張劍：這是一個很好的問題，確實在發展過程裡，除了產品差異化和運營效率很重要之外，這個行業面臨的是金融模式上的創新，還有很多工作可以做。因為這個行業有一個估值很高的公司Wework，拿了100億美金的融資，可遇而不可求。不能每個人都按照股權融資能拿到100億美金去設計商業模式，還需要通過多種辦法去改善和改進方式去做。
從物業獲取的角度，聯合辦公和公寓、酒店都有很大的不同，就是產業屬性和區域屬性。金融街700元，國貿300元，但是金融街的公司是不會到國貿的，不會因為便宜就過來。現在看辦公的區域性是非常強的，對這個區域供應情況要有了解，對區域需求情況、產業情況要有理解，這個事情不是很快就能掌握的事情。
我們這兩年進到北京、上海、深圳和天津，也走了不少彎路，我們理解上海、深圳市場，二線城市市場應該怎麼做，最後拿物業應該按照巴菲特說的能力圈的原理，就是你理解的市場就拿，你不理解的市場就不要拿。今年的市場肯定是在一線城市的核心商圈去拿物業，是一個機會。
劉天飈：你的企業能真的賺錢，資本會看上你；資本所持有的物業看上你，這可能是未來我們做辦公運營這一類人應該關注的。現在存量資產物業量真的很大，大的不得了，一線已經很滿，新一線城市，甚至到二線，發現很多新的CBD在建設，很多甲級寫字樓，特徵特別明顯，出現嚴重的倒掛現象，在同一個位置，甲級寫字樓價格是住宅的1/3，甚至有的達到1/4，寫字樓土地出讓成本、運營成本都是遠遠高於住宅，可以說因為住宅有泡沫，所以相對來說目前寫字樓是價值窪地。
今年前一個季度大量外資進入中國大量併購甲級寫字樓，量還不小，當然有國際資本操盤後面的趨勢，有很多人是看到了，很多人還沒有看到，在這個階段，資本進來抄了盤以後，拿著這個樓幹什麼，下一步總是要去溢價的，像純住宅那樣管，空就空著，空著價格也能漲上去，但是B類寫字樓和C類住宅還有所不同，B類是提供給企業的，企業使用是由於企業本身支付能力週期有關聯，企業賺錢，行政成本預算就會高，賠錢，行政成本就會降低，這時候寫字樓收益率會極大的降低。基金持有者很看重的是收益問題，誰能夠讓他持有這個樓宇時資產回報提升，收益穩定，這就是運營類企業的價值點。
王冰：我們工作當中也會接觸到很多評估酒店物業，包括辦公樓、綜合寫字樓這種綜合性物業的評估工作，很多時候我們其實非常犯難，因為接到一些評估工作，業主是有要求的，希望我們能夠給到他一個他理想的數字，但實際上我們如果是通過純現金流折現法來計算，很難做到他們要求的數字。
對於酒店來說，因為我們現在遇到很多酒店物業，光看現金流的話，還是不理想的，低於預期的，如果只是看未來十年現金流的話，我們去做評估，遠遠低於業主的期望。很多時候接到一些case時，往往希望先做評估，幫助他們做出售。對於出售我們比較謹慎，如果每個月找到我們有10個case的話，可能一個都接不了，或者接1-2個給他們做出售代理，因為發現客戶的期望值太高，我們自己做完酒店評估之後，可能只值1-2個億，業主要求可能是4-5個億，很難賣出去。目前市場當中有這樣一個問題，處在核心地段的市中心的位置非常好的酒店也好、辦公樓也好，其實業主是不太願意出售的，願意持有，去有更穩定的現金流，做一些更多金融的手段，或還有一些其他的用途，因為現金流非常穩定，這對於酒店是非常重要的因素。找到我們更多是處於郊區的或者經營不太好的，位於城市邊緣地帶的一些物業，像這樣的物業我們會比較謹慎去做評估、去做出售。
所選擇的城市，我們遇到了很多項目，不管是新一線城市也好，二線城市也好，現在新一線、二線核心地段基本沒有太多可開發好的地塊，更多都是在一些新興區域，而新興區域在寫字樓和酒店開發過程中，我們認為還是需要更謹慎一些的，不是每一個新的地塊都能建一個奢華的五星級酒店，或者要求建鉑金寫字樓，其實都是有困難的。我們忠告是要告訴投資者一定要謹慎，而且一定要做好自己前期的調研，瞭解自己所處的市場，不明白的市場就不要進。
技術背景下的未來辦公空間會怎樣？
王鍇：做空間，千萬不要為了技術上技術，沒有意義。因為現在我們有一套空間體系，把這些東西先弄清楚了，再去配置整個動線、空間規劃和安排，然後才會到技術解決方案，應該用什麼是合適的，選哪個形態，而不是找技術團隊先把空間做了。
社群也是未來場景。國內有一些眾包平臺，能夠做得不錯，但是隻能做部分。所以社群這件事情還是要一個社會化整體的提升和升級以後，才有可能去融合，靠我們自己線下帶動線上或線上帶動社群，起碼我的能力做不到。
付陽：說到怎麼利用技術，這是燕京裡主要的特點，也是我花了六年時間，有中科院心理所專家、古脊椎所生態專家、建築師、金融學家、哲學家、互聯網前沿的人，包括我自己是投高科技TMT行業的投資人，研究這個空間到底什麼樣，什麼技術進去，按照這個設計出一個路線圖，幾千個節點，走錯幾個就完蛋。
張劍：科技和辦公的結合還是很重要的，因為最後效率、體驗，長期來看競爭力很大程度上是在這塊，所以我們花了很多精力做納米系統，實現業務全部線上化和數字化，現在我們在做智能辦公的空間，也是怎麼把空間數字化的問題，還有基於賬戶體系的SaaS服務平臺，這幾個方向我們信得很清楚，有些事情在做，有些事情還在逐漸迭代和改進。
科技這個事情本身也是有成本的，不是為了科技而科技，一定是為了成本、效率和體驗而科技化。
劉天飈：我們也提出了新智能、新生態、新體驗作為新辦公目前比較重視的邏輯，智能本身就是迭代，技術是迭代的，這些技術不是我們自己能開發出來的，我們這個行業想做出來很難，隨著整個市場技術水平提高而改變。
王冰：我感覺未來的市場肯定是更加融合的，而且更有活力的，專業的，肯定是專業的人做專業的事情，不管是酒店也好，寫字樓也好。
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