蘇寧金融研究院特約研究員 江瀚
高級戰略研究員，蘇寧金融研究院特約研究員，上游財經智庫專家顧問，新浪財經意見領袖，烽火臺資本特約經濟學家，專欄作家，二十餘家財經媒體特約評論員與撰稿人。
“我一直認為在城市買房，就像投資城市的股票，只有你對城市的未來發展有信心，你才會選擇在這裡買房。”蘇寧金融研究院特約研究員江瀚認為，從都市圈對人口的吸引力角度講，房價低的城市更有吸引力，比如成都，而房價高的城市要想辦法疏解房地產市場的壓力。
以產業為基礎發展都市圈
“一小時通勤圈讓城中心不那麼擁擠，可以緩解很多社會問題。”江瀚非常看好都市圈概念。
以前城市功能都聚集在一個城市，城市越來越大，造成了擁堵、高房價、成本高等問題。江瀚認為，都市圈的核心是城市功能分攤，中國城市不斷變大，很多城市都將面臨這個問題——衛星城要承擔一部分城市職能。
“以現代化交通工具為核心，將一個區域內的城市聯通起來，在一個小時或者一定時間內，相互形成溝通和功能分攤，最終形成一整套的城市體系。”江瀚認為，從學術角度看，這是都市圈的核心價值。
以北京（樓盤）為例，它把很多重工業遷到唐山（樓盤）和廊坊，這等於是資本和技術賦能。北京已經形成了衛星城效應，通州副中心和雄安新區等可以有效緩解城市內部不平衡和城市矛盾。
“其他都市圈還處於摸著石頭過河的狀態，北京的都市圈發展很完整。”江瀚認為，都市圈是對城市內部矛盾的疏解機制，同時
對周邊城市進行經濟賦能。目前，都市圈發展還處於初級階段，未來將如何發展？江瀚的建議是各大都市圈根據核心業務和產業發展情況，以此為基礎，不斷提升產業集聚能力，形成產業聯動效應，甚至於形成驗證模型，從而推動整個產業一體化發展。
在江瀚看來，核心產業的不同使都市圈產生差異。以中國當前發展最成熟的三個都市圈為例，北京是政治文化中心，上海（樓盤）是經濟中心，而廣州（樓盤）和深圳（樓盤）是創新和貿易中心；與此相對應，這些城市也具備不同的產業結構，像京津冀以重工業為核心，長三角相對而言是中輕工業，珠三角更多的是勞動密集型製造業。
都市圈發展的六大要素
都市圈發展涉及方方面面，江瀚總結了影響都市圈發展的以下六大因素。
第一，都市圈發展的核心基礎要素是交通。把都市圈的路程時間壓縮在一小時內，這是使都市圈煥發活力的關鍵。
第二，都市圈發展的重要助力是教育。都市圈發展需要高度密集的人才。為什麼從來不把廣州和深圳拆開單獨說，因為深圳的教育短板非常明顯，深圳大學很好，但並未達到清華北大的水平，廣州雖然相對弱一些，但它實際上提供了大量的人才和教育資源。
第三，都市圈發展離不開互聯網基礎設施——
帶寬資源。高度公路不僅僅是路上的高速公路，還有信息的高速公路。要發展都市圈，需要信息主幹網的建設，中國各個地區的互聯網主幹網建設水平差距還是非常大，對企業來說，大數據傳輸、雲計算需要足夠的主幹網支點。以張北為例，BAT都在這個地方建設數據中心，而沒有放到其他地方，原因就是這個地方有主幹網。
第四，房地產是都市圈發展的重要支柱，而房價是吸引人的重要因素。都市圈之間在互相比拼吸引力，人口是自由流動的，在戶籍放開的背景下，哪個城市更能吸引人才，哪個城市就有發展。顯然，房價低的城市更有吸引力，比如成都。對於房價高的城市，江瀚建議想辦法疏解房地產市場的壓力，在他看來，北京之所以在北三縣進行佈局，其實也很明確，因為市區房價太高，吸引的人才根本承受不了市區的房價。
第五是物流體系，即物體和商貿的流動。物流體系是否健全和完善也是影響都市圈發展的關鍵因素。江瀚舉例說明，為什麼沿海城市能夠作為都市圈的核心，因為海運是最便宜的物流方式。區域經濟學有一個觀點，為什麼日本和倫敦能成為最先崛起的兩個國家，因為它們的任何一個城市都有四通八達的海運。
最後一個影響都市圈發展的要素是資金流，沒有足夠的資金支持，任何一個企業都不可能發展下去，哪個區域能得到更多的金融支持，哪個區域就能得到更大的發展。江瀚認為，北京、上海都是金融中心，廣深有香港的金融支持，因此這些都市圈發展最成熟。
“都市圈不是說建設多少CBD或高新開發區就能解決，它需要以上六點要素的匯聚。”江瀚總結到。
都市圈將形成“一超多強”格局
以產業為基礎，以交通、教育、互聯網基礎設施、房價、物流、資金流為要素，都市圈的未來會呈現什麼樣的發展面貌呢？
“一超多強”的格局，這是江瀚對未來都市圈發展的判斷，“超”是指北京，“多強”是指北京之外的次級都市圈，都市圈的發展層次會逐漸清晰。
江瀚認為，都市圈將分為三個梯隊，第一梯隊是北京，它會成為都市圈的超級核心；第二梯隊是“多強”，即北京之外的次級都市圈，包括長三角、珠三角和閩東南都市圈。餘下包括成渝在內的十幾個都市圈屬於第三梯隊。
對於都市圈內的城市來說，一個不可避免的趨勢是大城市有可能會更大，不過，對於遠離大城市的偏遠小城市人口可能會慢慢流失，逐漸被邊緣化。江瀚進一步補充。
作為都市圈發展的重要支柱，房地產行業是否會因都市圈發展而房價上漲？
“很難講。”江瀚認為房住不炒是國家已經明確的行業主基調。
在他看來，在城市買房，就像投資城市的股票，只有你對城市的未來發展有信心，你才會選擇在這裡買房。房價受預期影響很大，所有人都預期房價會好，那一定會好，有可能不漲，但肯定不會跌。從這個角度講，城市、房地產、都市圈之間的關係和城市未來發展緊密相關。
都市圈發展對拉動中國經濟的發展意義重大，江瀚認為，都市圈將有可能成為中國經濟的全新引擎。
“日本就是通過都市圈的發展形成了東南亞雁陣，名古屋及東京形成都市圈之後，帶動了日本經濟的發展，並通過輻射亞洲四小龍、中國及東南亞國家形成區域經濟聯動模式。這個聯動模式有可能在中國都市圈上成立。”在他看來，這對行業集中度和產業集聚程度的提升都有非常大的作用，是產業發展的必然規律。
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