一、
房貸，是下款越快越好嗎?你覺得誰最關心下款的時間呢？是賣房人。並不是借款人或者買房人。借款人的標準是很矛盾、甚至有些功利的：怎麼樣對自己有利，他就會偏向哪一側。
二手房交易當中的賣房人，這個比較容易讓人理解：我房子賣掉了，肯定要及早拿到錢呀，我還等著用呢，比如作新買一套房的首付。二手房交易當中，有的人會用投訴的方式脅迫銀行下款。
所以，沒有中介參與的二手房交易，銀行的參與度不高；有中介的存在，什麼都和中介溝通就好了；省去很多麻煩事。
在一手房交易當中的賣房人就是開發商。現在，拍地不能使用銀行的信貸資金，使用的是開發商的“自有資金”。地一拍下來，開發商就會拿這塊地向商業銀行抵押，申請項目貸款，來啟動建設項目。
資金流在這個過程中有個循環，一旦斷了、接不上了，就麻煩了；買房人按揭資金是流入資金中非常重要的一部分。開發商要拿這部分錢去歸還銀行項目貸款的本息，要支付給幹活的工程建設公司。
從“回款時間”這點上，沒有哪家開發商是發自內心地喜歡公積金貸款。在純商貸可以“備案放款”的條件下，公積金貸款下款時間一般是商貸的3-5倍。
開發商採取了一些手段和方式來確保房貸按揭資金的及早入賬：
1、和商業銀行簽署合作協議約定下款時間。大的樓盤，合作的銀行一般不會只有大銀行，或只有小銀行。大的銀行規模雄厚，受額度控制的影響較小，但貸款審批的流程相對繁瑣；小銀行的信貸政策更加靈活，但規模有限，一旦受額度控制，就沒錢放了；各有千秋；這是一個動態的過程。這次開盤哪家銀行怠慢了開發商，下次開盤的時候，即使不會撕破臉皮，也沒有多少案子簽了；
2、和賣房子的房產中介或置業顧問會有約定。從簽署購房合同那天算起，超過了多少天，還沒有下款，賣房的佣金就會打折；有一些置業顧問是開發商的內部員工，所以，這項規定得到了充分地實施；
3、和買房子的借款人會有約定，約定的條款有時候會直接反映在購房合同裡邊。從簽署購房合同那天算起，超過了多少天，還沒有下款，買房的客戶就需要支付違約金；
違約金，是個燙手的山芋。
收取違約金，作為一項合同要件來講，是沒有問題的。
老百姓的錢哪是可以隨便收的？就會有客戶投訴，接著開發商就會被約談。
開發商明知是收不起來的，要給客戶免掉。去問銀行要貸款審批的時點。銀行的信貸系統，是一家銀行的核心機密。行外的審計機構到銀行來檢查，都不一定能真的看到系統內的信息。
違約金，幸虧是沒收。如果收了客戶的違約金，他很容易認為是銀行的不盡職、做的不到位害他被收違約金了。借款人大鬧銀行廳堂的事情不多，但不是沒有。
開發商和銀行的玻璃情緣，碎了一地；
4、開發商是沒有“能量”去和政府機關“約定”的， 諸如公積金管理中心，不動產登記中心。他使用的工具是“營銷”。“營銷”的意思和“燒香、拜佛”差不離。
二、
金融業是一個服務行業，商業銀行是一個服務機構，“時效”是服務當中的關鍵指標。就像去餐館吃飯，服務員會擺一沙漏或計時器在桌子上，多長時間內菜上不齊，就要免單了——這就是服務的時效。
作為銀行來說，也是希望及早下款的；原因如下：
1、只有下款了，這筆貸款才能成為銀行的生息資產；信貸員的工資、獎金和這個息息相關；
2、維繫和開發商良好的合作關係；
3、房貸中的拖延，簡直是一種災難。就像一個農民，小麥收割前的一個月，大風過後，全在地裡倒伏了；
A貸款申請資料是有時限要求的。比如，收入證明過期了，打電話讓客戶再補新的嗎？
B利率變更。特別是基準利率調整。南京市公積金貸款文本，修改利率的那地方，需要借款人簽字、開發商蓋章確認、銀行蓋章確認；2015年的時候，我已經不太能記得調息了幾次了，有一個客戶的文本，蓋章都該爛了；降息還好說，要是利率漲了，你怎麼和客戶交代？
做過幾年的信貸員都明白。客戶的質量是保證房貸時效的關鍵。模稜兩可、連自己都說服不了的案子還是不要接：浪費時間，浪費自己的工時還值得商榷，開發商的時間、客戶的時間，你浪費不起；
三、
借款人的標準是很矛盾的，看起來有些功利：怎麼樣對自己有利，他就會偏向哪一側。
購房貸款是生活中的大事，下款了，才能了卻這件大事。從這個意義上講，他是希望早點下款的。
還是有人關心國家大事的。他看到新聞講央行又一次降準了，沒準下個月就能降息，可以等等，能趕上降息最好了；
有的人是基於自己的財務狀款考慮的：剛剛交過一筆大幾十萬的首付，囊中略顯羞澀，貸款還是晚點下比較好——貸款下來了，我不就要還款了嗎？
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