撰文=徐三刀
—壹—
樓市止跌了，官方數據，房地產很大程度支撐了經濟，儘管發展房地產遭到普遍非議，但事實證明，在外部衝擊之下，地產還是壓艙石。
國家統計局公佈今年一季度中國經濟數據。初步核算，一季度國內生產總值213433億元，按可比價格計算，同比增長6.4%，與上年四季度相比持平，比上年同期和全年分別回落0.4和0.2個百分點。
國家統計局《2019年1-3月份全國房地產開發投資和銷售情況》，2019年1-3月份，全國房地產開發投資23803億元，同比增長11.8%，增速比1-2月份提高0.2個百分點。其中，住宅投資17256億元，增長17.3%，增速回落0.7個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為72.5%。
為什麼會突然在第一季度出現反彈？大致情況是在信貸寬鬆的大前提之下，部分城市有微量跌幅，購房者怕再次踏空，入市量提升，導致價格上浮。當然，這之中不排除，有部分城市有炒作嫌疑。
但我們也看到了此前四大一線城市二手房房價反彈，實際上還是信貸刺激，過去成交低迷，但機會不等人，有積蓄的購房者冒險衝關。
時至今日，房地產政策最嚴厲時期基本結束，房企資金清償最痛苦時間也逐漸結束，市場低迷時間也即將結束。
資金不斷滲入，政策已經見底，大部分購房者都能夠感受到市場的一波熱潮。但越是在這個時候，越是要理性看房，不要被炒作迷暈！
—貳—
當前，市場跨度太大，割裂也太大，即便在一個陝西市場，我們也無法同一頻道去看待問題。
其一，從下到上，從農村來看縣城，從縣城來看地市，從地市來看省城，我們所得出的結果，無非是價格過高，泡沫過大，沒有必要，不如回老家置業。
其二，從上到下，從省城來看地市，從地市來看縣城，從縣城來看農村，我們所得出的結果，無非是產業空芯，需求萎縮，沒有價值，不如一二線城市。
一個水池裡，涵蓋二、三、四、五線城市，任何一個時間節點上，處於不同城市的人們，對於市場溫度的感知是不一樣的。一線限購，二線看漲；二線限購，三四線看漲，輪替效應，非常明顯。
為此，我們反覆提到一個情況，2016年全國上漲城市對比西安市場的時候，喊出“大西安，白菜價”，西安卻在埋怨，七千塊的房價，還要人活不活！
經過2016-2019年，連續三年的樓市摧殘，西安房價逐漸接近成都，現在還有人覺得2016年西安房價高麼？那些2016年勸你房價太高，不要買房，或者高拋的朋友們，還聯繫不？雖然是個笑話，卻反映了很多人的心理。
事實勝於雄辯，理性的價值，不在於估空，而是通過實地考察，反覆對比，最終給自己一個結論，給家庭一個交代。
—叄—
2019年4月16日，國家統計局發佈《2019年3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》（點擊文末閱讀原文即可查看詳細報告）：
4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個百分點。北京和廣州分別上漲0.4%和0.8%，上海和深圳分別下降0.1%和0.3%。
二手住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅比上月擴大0.2個百分點。北京、上海和深圳分別上漲0.4%、0.3%和0.7%，廣州下降0.5%。
31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.6%，漲幅比上月降低0.1個百分點；二手住宅銷售價格環比上漲1.2%，上月為下降0.2%。
35個三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.7%，漲幅比上月擴大0.3個百分點；二手住宅銷售價格上漲0.5%，漲幅比上月擴大0.3個百分點。
北京張大偉簡單的分析一下：3月份房價數據沒有出乎意料，在信貸寬鬆下，統計口徑中的70大城市房價數據接近全面上行。
究竟是什麼原因讓3月份出現房價再翹頭？信貸寬鬆下，部分城市前期跌幅大，購房者在市場炒作下怕踏空，入市量提高後，價格開始出現上浮。
事實證明，儘管一再強調不搞大水漫灌，實際上，即便是沒有大水灌溉，零星幾點飛濺，也是讓地產領域收益。無論是戶籍政策、新城鎮化建設等政策出臺，對於房地產而言，都是一種刺激。
2015年以來，官方一直強調一個詞彙“穩”，調需求，調供給，調預期。把一切目標鎖定在穩地價，穩房價，穩預期。
穩定壓倒一切，發展也是如此，不允許暴漲暴跌，平穩發展，必須與過去二十年房地產發展的曲線保持一致，走勢要吻合，說白了，經濟形勢不好，就搞反週期刺激，總而言之，必須上行。
過去，國內建設一直圍繞著中小城市發展，大搞城鎮化建設；現在，國內建築圍著一部分國家中心城市和城市群發展，大搞城市化建設。雖然只有一字之差，另一項世紀工程卻剛剛開始，房價開始向大城市集中...
城市就是一盆水，有聚集就有分散，有些城市崛起，有些城市下沉，我們看到“新一線”城市如火如荼，是否也關注過“收縮性”城市的發展？
這一次政策變動，對於樓市購買價值的轉變是決定性的，有些城市一路轉低之後，就不會再有機會了。但等我們能夠看清楚這些機會，價格已經接近頂點。
—肆—
對於剛需來說，當下永遠是最好的購房時間，成本越來越高，未來房價不好估量。
回到我們最初的問題，每個人都喜歡抄底，不想買在高點。但誰能肯定這一次就是低點，這就是算命。一味探底，心存僥倖，最多的可能性就是喪失機會，錯過最佳的買房時機。
因此，對於小夥伴們在諮詢的時候，我們始終給予的回覆是：如果你是剛需，你就儘快考慮，如果看不上，你就多去售樓部看一看（通過實際踩盤，讓西安三四百家售樓部給出一個結論）。
第一，緊跟政府步伐，不要質疑發展。
大家都知道，西北城市逐漸進入“二元陷阱”，過分依賴投資刺激，本身經濟發展能力比較弱，因此，房地產不可能一直是火車頭，城市投資永遠是對的。
事實也是如此，為了刺激投資，政府必須不停地謀求發展和做規劃。以西安曲江二期為例，曲江二期開發正處於西安投資負增長階段，官方擘畫大盤，號召房企、銀行投資，千億元投資進駐。
2014年，曲江二期因為雁夢湖消息、交通環境長期得不到改善，區域出現零首付、分期政策，被市場一致看空，維權群體高亢，結果呢？
曲江二期CCBD南區，確實還沒有發展起來，但曲江二期卻有項目，從0.45萬/平飛漲到1.5萬/平。房價沒有被週期擊潰，區域也沒有被維權拖垮，市場也沒有因為看空，而變得停滯不前。
事實證明，緊跟官方大步伐，只要不掉隊，多少可以分潤一些紅利，比如灃東開發（湖光山色一期6千/平），秦漢開發（星河灣一期9千/平），灃西開發（金科5千/平）等等，現在普遍在0.95-2.2萬/平，例子太多。
第二，盯緊某些房企，把握促銷機會。
每當市場低迷的時候，房企就會做促銷，一部分購房者認為這是“誘餌”，和商場服裝打折一樣，這是一種誤解。房企開發屬於高負債率，資金很密集，回現速度不快，對於房企來說，無異於致命一刀。
因此，如果房價下調五百，可以增量五百套，大部分房企還是願意考慮的，最好是下調一千，一次清盤，降低資本成本，快速回現。
即便是西安樓市最慘的2013-2015年之間，大眾預期紛紛放空，變成了一場意外車禍。最終，這些享受打折、降價優惠的項目，只要是大型房企，都做到了高收益、高回報。
不要妄想房企大出血，火速清倉，這種情況很難出現，真到了這種時候，房企也不會把目光鎖定給客戶，平安接盤，比散賣更快，一次打包連手續都沒有。
在西安這個市場上，我們遇到了不少資方，不斷的邀約，讓我們給牽線找開發商。只要開發商缺錢，就願意給注資。就算開發商無力為繼，項目爛尾了，也願意收屍。
恆大過年、過節、過週末，都做優惠，甚至於出現首付5%，有人質疑嗎？這是一家世界五百強，國內房企排行第一，就算地產風大浪急，對於這種大船還是要扶一把。
當然，我們說的都是大型房企，中小型房企不在考慮範圍之內，原因很簡單，盤量小、風險大、問題多、維權多。當然，也不能怪市場有這樣的認知，因為，這是一種客觀現象認知。
第三，算清接盤底線，不超個人能力。
事實證明，全國房價平均利率已經下調了，基本回歸到了2018年第一季度水平，首套房利率連降4個月。
儘管這個情況，讓不少購房者歡呼雀躍，但還是有很大一部分人揣摩，這好像又要騙我買房子？堅決不買，再多等等，房價可能要跌。
這就像一種病毒，不斷的輪迴，不斷的傳染，最終等房價漲了起來，事實會說明一切。當然，今天要強調的一點，接盤不要超過自己的支付能力，首付不足靠湊，月供不足靠借，這種情況很危險。
見了不少“以卡養貸”的購房者，邏輯清晰，判斷也對，但就是太過於壓榨自己，買房總想一步到位，結果工資六七千，月供五六千。
房價起伏不定，市場有急有緩，但最重要的還是家庭，不要因為市場的上揚和下跌，對於家庭造成影響，且走且珍惜。
—伍—
大西安樓市發展潛力很大，否則央企國企不會大肆投資，一線房企也不會紛紛搶地，資金的流量標註了這座城市的價值含金量。
但我們一貫反對鼓吹暴漲暴跌。因為在2019年發佈各類人才引進落戶政策的城市已經超過50個，西安在2017-2018年的城市營銷和產業規劃，已經被翻版，被各種借鑑。西安想要保持高亢的發展勢頭，還是有挑戰的。
事實驗證，這個市場真的沒有抄底的機會了，即便是有個低點，也是荒郊野外，沒有看得見的繁華，只有滿眼雜草叢生。
事實證明，那些買在最低點的購房者，大部分都是被迫，市場總有50%的人一直圍觀，從不下手。除了市場最狂熱的時候，其他時候，對於剛需來說，都是購房的消耗時間。
精明一些的人，盯緊某個開發商，他什麼時候抄底，你就什麼時候買入。比如萬科、中海、融創、碧桂園、恆大這些房企的拿地軌跡，都應該去看下，尤其是恆大，開盤必特價。
如果三五家大房企聚集在一起，拿地成本都超過三五十億元，我們就不要擔心自己被坑了，就算陷進去，解套也只是時間問題。
當然，也有一種情況大家要保持警惕，就是一群房企簽約，沒有一家動工，這個時候就保持圍觀姿勢即可，暫緩動手。
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