來源標題：[房企年報]億達中國:踏空地產牛市 溢價收購美化業績
2019年4月1日，億達中國控股有限公司(以下簡稱“億達中國”)發佈公司2018年度業績報告，公司營收同比微漲0.5%，但利潤卻同比減少15.3%，這是公司近5年來的第三次利潤滑坡。公司經營業績起伏不定，2018年淨利潤較2014年的淨利潤還減少了近6000萬元，可以說在這幾年地產大牛市中，億達中國完全踏空，甚至還有所滑坡。
利潤五年三度下滑 自持物業投入產出不理想
2018年，億達中國全年收入73.57億元，同比微增0.5%，其中，商務園配套住宅、寫字樓及獨立住宅銷售共計59.58億元，結算均價為10744元/平米，而商務園租金收入只有4.79億元，商務園委託運營收入也僅0.63億元。2018年是億達中國深耕商務園區細分領域二十年的里程碑年份，但截至年末，在自持物業已佔總資產43%的情況，租金收入依然僅貢獻總營收的6.5%。
目前公司自持商務園區，包括寫字樓、公寓、商鋪、車位等合計建築面積161.2萬平米，整體出租率從45%至95%不等，全年新增商務園運營面積260.8萬平方米，總運營面積達到675.3萬平方米，不過全年貢獻收入僅0.63億元。投入186億元，營收合計貢獻僅5.4億元，這其中還包括非自持物業的管理收入，可見，相對於一般地產公司的ROE來說，億達中國自持物業總體的投入產出效率並不理想。
億達中國全年歸母淨利潤為8.34億元，同比減少15.3%，這是億達中國近5個財年的第三次淨利潤負增長。2018年的淨利潤較2014年的淨利潤還減少了近6000萬，可以說在這幾年地產大牛市中，億達中國完全踏空，甚至還有所滑坡。業績不甚理想導致公司全年沒有分紅計劃，這也是億達中國近幾年來首次未能實現分紅。
高溢價收購子公司 美化業績
值得注意的是，儘管億達中國全年的利潤已經明顯下滑，但若扣除因收購子公司而產生的收益7.9億元后，公司稅前利潤將同比大幅下滑超50%。
2018年5月14日，億達中國完成對富岸集團剩餘61.54%股權的收購，而富岸集團下面的核心資產便是“大連天地項目”。此前億達中國分幾次陸續購入富岸集團的股權累計已達38.46%，此次收購後，富岸集團已是億達中國的全資子公司。富岸集團持有78%的大連天地項目股權，加上此前億達中國本身持有的22%股份。自此，大連天地項目公司的全部股權歸入億達中國旗下，並納入並表範圍。這個自2007年至今曠日持久的大連天地項目，如今被億達中國全盤接手。
早在2016年，億達中國持有富岸集團10.26%的股權，彼時，富岸集團還是億達中國、瑞安房地產、瑞安置業共同持股的項目公司，旗下的項目即為“大連天地項目”。億達中國於2017年、2018年分兩次收購富岸集團股份28.2%、61.54%，兩次收購所對應的估值分別為13元、31.6億元，計算得出彼時(2017年年底)富岸集團的估值為51.35億元。
可見，此前億達中國持有富岸集團10.26%股權，以及持有“大連天地項目”的22%股權估值均發生較大幅度的增值，增值收益分別為1.605億元、6.304億元，合計為億達中國2018年貢獻賬面利潤達7.91億元，增值率分別為44%、77%。此類收益儘管美化了報表，但十多年換回的是這個增值率似乎又彰顯了億達中國踏空地產牛市的尷尬境地。
財務費用大幅增長 償債壓力巨大
2018年，億達中國全年實現物業銷售金額85.37億元，同比增加17.5%，這主要是由於報告期內收購大連天地項目銷售增加所致。銷售均價為11693元/平米，與上年基本持平，而來自於大連單個城市的銷售額佔比高達91.7%，多年來，公司依然未能擺脫嚴重依賴大連單個城市的偏科狀況。銷售也多以住宅為主，佔比高達94.7%，商業銷售佔比一直沒有起來，定位於商務園區的億達中國本質上仍是住宅開發商，只不過住宅中以商業住宅為主而已。
從公司近兩年的銷售情況來看，未來幾年億達中國的結算收入增速並不會有超預期的表現，整體預計還將維持在當前的水平上下。利潤方面，則要看未來的銷售費用及財務費用情況。
值得注意的是，公司賬面土地儲備總建築面積為986萬平方米，權益比例為84%，約為2018年銷售面積10倍，整體土地儲備充足。充足的開發儲備固然是好事，但是一大把借錢購入的土地儲備，再加上逐年增長的自持物業，這使得公司槓桿高企並且財務壓力巨大。
2018年底，億達中國淨負債率達到128.6%，較2017年的127%上升1.6個百分點。其中，賬面現金及受限制現金合計18.06億元，短期債務126.51億元，長期債務43.76億元，短期債務為賬面資金的6.8倍，未來一年內公司償債壓力巨大。且億達中國的債務結構也不合理，短期債務佔比明顯偏高，達到74.3%。
全年，億達中國賬面借款成本達14.7億元，相對於年末170億元的債務餘額，公司平均融資成本大概為8.6%。較高的槓桿率及融資成本，使得公司的財務費用大增，2018年公司財務費用淨額為6.6億元，較2017年3.34億元大幅上漲97%。
未來，公司投資物業收益率明顯偏低且快速增長的財務費用依然將影響公司的盈利水平，多年來公司的ROE一直維持的10%以下區域，彰顯公司整體的盈利能力仍處在行業中下游水平。(肖恩/文)
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