遇到徵地拆遷，大家最為關心的問題就是可以拿到多少拆遷補償款？拆遷方的給出的六七百元一平米的補償到底合理不合理？如果拆遷方給出的拆遷補償款不滿意，或者和周邊一萬多元每平米的商品房價格相差太遠怎麼辦？

在我國，對每個地方的拆遷補償款沒有統一的標準，就像是各地的房價，根據不同經濟發展水平來看，各地的拆遷補償標準定價的政策也是有區別的。但國家對徵地拆遷的補償有著大的指導方針：不得降低原有生活質量，先補償後搬遷......

沒關係，關於被拆遷房屋價值如何按照類似房地產市場價格補償的問題，楊勇律師就將結合相關法律規定給大家做一個分析。首先請大家來隨著楊勇律師一起回顧一下《國有土地上房屋徵收與補償條例》也即國務院590號令的規定：

《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十九條：

對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。被徵收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋徵收評估辦法評估確定。

對評估確定的被徵收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請複核評估。對複核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑑定。

房屋徵收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開徵求意見。

《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十五條

房屋徵收部門應當對房屋徵收範圍內房屋的權屬、區位、用途、建築面積等情況組織調查登記，被徵收人應當予以配合。調查結果應當在房屋徵收範圍內向被徵收人公佈。

《國有土地上房屋徵收評估辦法》第十四條

被徵收房屋價值評估應當考慮被徵收房屋的區位、用途、建築結構、新舊程度、建築面積以及佔地面積、土地使用權等影響被徵收房屋價值的因素。

被徵收房屋

重點來了，從上述法規中可以看出“區位、用途、建築結構、新舊程度、建築面積”便是對房屋價值至關重要的影響因素和主要評估內容，楊勇律師來針對性的分類和大家說一說各個評估定價要素。

要素一：房屋區位

房屋區位要素：是指所在地的自然條件與社會、經濟、行政因素相結合所產生的特徵並對房地產價格產生影響的因素。

就像是每個地方的房價差異，如遇拆遷，北上廣的這些地方的房屋拆遷補償款要比其他區位類似房屋價值高很多。

房屋區位要素影響拆遷補償高低的分別主要有以下三點：

1】主要取決於城市平均地價水準。

2】主要由後天因素形成的環境決定。

3】城市規劃。

要素二：房屋用途

房屋用途主要分為住宅和非住宅。其中，住宅包括普通住宅、公寓、別墅等；非住宅分為經營性（寫字樓、商業營業用房、通用廠房、倉儲用房、交通樞紐用房等）與非經營性（單位以及非營利公共設施用房）兩類。老生常談，大家一般都知道商品房的補償價值要高於普通住宅。那房屋的用途應當怎麼確定呢？

一般情況下，房屋用途的確定以被拆遷房屋所有權證書上記載的用途為準——→未標明的通常以產權檔案中記錄的為準——→未記錄的以實際用途為準——→實際用途的界定以規劃部門是否批准，是否取得合法手續為準。

要素三：房屋建築結構

房屋建築結構通常包括：框架機構、鋼結構、鋼混結構、磚混結構、磚木結構、木結構、簡易結構等。

楊勇律師提示對於建築物的外觀、風格、佈局、施工質量等內容，對房屋拆遷補償價值會產生一定影響。房屋質量越好，評估時房屋的補償的價值就越高。

要素四：房屋新舊程度

房屋住了10年和住了30年新舊程度是有區別的，新舊程度也可以稱為折舊率，按照有關規定，通常住宅為70年、廠房為50年、商用為40年，評估機構一般會在此基礎上算出折舊率，再結合建築結構作出基本的限制性要求。具有保留價值的歷史、文化、風貌等建築不受折舊期限制，以建築文物實際評估為準（例如楊勇律師曾經代理的“烏魯木齊強拆維權”房屋拆遷的案件）。

要素五：房屋建築面積

房屋的建築面積：指外圍水平面積及水平投影面積計算，其中包括房屋建築面積、共有建築面積、使用面積等的測算。就具體徵收補償關係而言，主要分為房屋建築面積、共有建築面積。但從實際情況看，建築面積有時是有水分的，房屋的大小往往要同時考慮使用面積。

在實際拆遷過程中，根據相關的實際徵地拆遷案例中，不僅僅單元房的廁所、廚房、電梯、陽臺是全部計算做房屋面積的，相應的配房、院落等也是計算在補償範圍之內的。

總而言之，楊勇律師認為拆遷補償款的確定有很大情況下和評估機構的評估具有關聯性，如果大家對評估結果有異議，可以在評估人員現場測量時充分發表自己的觀點，將房屋的方方面面都與評估人員介紹清楚，也可以將自己的意見和相應的證據做好保存，作為自己的拆遷維權的一個有力依據，以保證拆遷補償標準可以真實有效、合理到位。

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