河套的名聲，猶如10年前的前海。
粵港澳大灣區規劃出臺後，如同巨人來臨的沉重腳步，深港兩地共建河套及周邊區域的重磅消息，不斷傳來。最新一則消息是：4月初，2019年深港合作會議在深圳舉行，會上沒怎麼談深港現代服務業合作區前海，而是全面聚集河套。
深圳市市長陳如桂在會上表示：“深港雙方高度重視合作區的建設，共同組建了聯合專責小組，深方園區首批11個重大項目已經開工建設，63個合作項目已經落地，合作區的開發建設正在有力有序向前推進。”與此同時，香港方面在河套A 區的土地勘測等前期工作也已啟動。
樓校長曾經舉前海為例，以10年為週期，有強勢概念的城市板塊，比沒有概念的普通板塊，盈利能力超168%：
2008年10月，前海深港合作區的前身是前海保稅港區成立，2010年8月26日，國務院正式批覆《前海深港現代服務業合作區總體發展規劃》。
2009年左右，前海周邊的鼎太風華每平米1.3萬元，當年深圳房價均價為1.48萬元。
2019年，鼎太風華房價達到每平米8萬元以上，同年深圳房價均價為5.4萬元。
10年來，深圳房價均價上漲3.65倍，但鼎太風華憑藉前海概念，10年來房價上漲6.15倍。不獨鼎太風華，中海陽光棕櫚園同樣如此。
由此可見，選擇強勢板塊比選擇普通板塊，收益率的差別是多麼巨大。誰能提前十年預判，就能贏得城市大週期。以此來看，以河套為核心的深港科技創新合作區的房價，也必然有類似變化。當然，這一變化與深圳總體房價的幅度變化有關。
也就是說，如果未來10年深圳房價上漲，河套周邊房價的漲幅會更大；如果未來十年深圳房價不增長或略有下跌，河套周邊房價仍會有所上漲，至少不會下跌。
不過，河套名氣越來越大，但幾乎沒有什麼人去過河套，深港科技創新合作區內，深圳這邊的河套C 區和福田保稅區，人們也不熟悉，或仍然停留在過去的陳舊記憶中。為此，樓校長寫了《一文讀懂河套》後，專程去河套C 區和福田保稅區實地走訪，感受到河套的風比想象中的更加猛烈：
1、福田保稅區先聲奪人，房價去年上漲1萬/平米！
2、河套C 區“學校+城軌+地鐵+購物中心+科技產業+新雙口岸”，深圳絕無僅有。
河套分區示意圖
一、福田保稅區名校衝擊兇猛，房價窪地不再
提到福田保稅區，許多人的第一印象便是“被福田遺忘的角落”。受廣深高速阻擋，很長一段時間內，人流、物流以及重大規劃都沒有延伸至此，片區發展極受制約，時至今日，區域內仍然沒有大型購物中心，連很多關外地區都趕不上。
因此，2018年之前，福田保稅區二手房均價一直是“關外價”：維持在5萬/平米左右，比福田均價便宜2萬+/平米，甚至片區內最低3字頭都能淘到不錯的房源，名副其實的價值窪地。
但去年福田保稅區房價漲幅驚人，特別是引入兩所公立學校後。2018年9月，福田保稅區兩所公立學校——福田外國語學校南校區（九年制）和福苑小學正式開始招生，由於保稅區人口本就不多，學位相對寬鬆，所以並沒有鎖定，基本每個樓盤都能入讀。正因此種情況，福外作為深圳老牌名校，直接拉動周邊房價上漲。
相比於地鐵、城軌、產業導入等長效應的規劃，名校對房價的拉動更快、更直接！樓校長走訪發現，自名校引入之後，不到一年時間，保稅區二手房均價漲了1萬+/平，目前均價為6.2萬/平，單價低於5萬的樓盤已經絕跡。（注意：保稅區內房源由住宅+保障房組成，都能上學。）
當然，福田保稅區引入名校，也是因為它納入深港科技創新區後，自然會有更多的城市資源包括教育資源的傾斜的表現。樓校長獲悉，由於是重磅規劃區域，且物業資源豐富（工改工），已有國際名校有意落戶福保。
具體到現有的住宅來說，去年的這一漲幅，是在陳舊的房源基礎上。福田保稅區以廠房和倉儲建築為主，住宅不多，大部分住宅建於15-20年前，且戶型較差。
樓校長找中介帶看了幾個較為便宜的樓盤，可以總結為以下幾個特點：
1、戶型奇葩，價格卻達6萬/㎡
整個戶型呈“A”字型，客廳傾斜角度約150°，進門後壓迫感撲面而來，原本應該休閒放鬆的空間，因為不太合理的佈局，導致精神很容易不自覺緊繃。
同時，由於多個邊邊角角的設計，導致房間內部採光不足，室內光線昏暗，更添不適。試想一下，家裡角落太多，一不小心就會有摩擦碰撞，居住舒適度肯定大打折扣。
即使是如此奇葩的戶型，單價也都在6萬/平以上。
2、超小戶型，居住人員複雜
保稅區單價還維持在6萬/平以內的房源不多，自身配套稀缺的樓盤才有得淘。
樓校長看了城市3米6公寓，優缺點非常明顯。優點是該產品多為小戶型，總價低，200-300萬左右即可入手，而且產權性質是住宅，可以上學。缺點則是它是獨棟建築，自身沒有生活配套，需要依靠周邊來彌補；同時，該樓盤還有許多小公司在此辦公，來往人員非常複雜，安全性有待提升。
3、福苑小學學位房價格稍低
雖然兩個公立學校均對房價有所衝擊，但是由於福田外國語學校擁有名校光環，對比之下，福苑小學顯得比較平淡，所以帶有福苑小學學位的房源整體價格更低。
樓校長總結：
1、名校概念充當急先鋒，填平了福田保稅區房價窪地。
2、交通條件大幅改善推動區域升級。福田保稅區即將迎來地鐵。3號線延長線福保站將於2019年年底或者2020年初開通。更重磅的消息是，按照新的規劃思路，廣深高速福田保稅區段將下沉，保稅區“與世隔絕”的局面將徹底改觀。
3、更持續的力量來自河套深港科技創新合作區。作為合作區的一部分和最大的用地，目前保稅區工業廠房升級為高新技術聚集區如火如荼，未來將引入重要的項目和企業。
高新技術園區（施工部分即是在建3號線延長線福保站）
在實探中，樓校長注意到保稅區小戶型產品，如自由港灣公寓和城市3米6公寓，面積小總價低，實用面積大，帶有學位，同時租金也較高，20平米左右的單間就能租到4000-5000元/月左右，且空置率低，投資回報比較不錯。
如果想要兼顧自住和學位的購房者，可留意2房及以上戶型房源：
二、河套C區：未來價值不輸前海
落馬洲河套地區分為A、B、C區，其中A、B兩區位於香港，C區位於深圳皇崗口岸附近，三區僅隔著一條深圳河，隔河相望。
目前香港河套A、B區已在動工建設，按照規劃全部為高新技術園區，且沒有居住用地。而河套C區內部擁有皇崗和福田兩大口岸，據瞭解，政府將有重大動作。
1、皇崗口岸重建：現有貨櫃車出境通道將搬離至蓮塘口岸，預計今年8、9月份開始拆遷撤離。同時，皇崗口岸還有一棟老式建築將會拆除，將與拆除後的原貨櫃車通道一起，修建一座大型購物中心和一所公立學校，不過具體哪塊地會修建學校目前還沒定。
2、引進3條城軌和2條地鐵。目前還不清楚具體的線路規劃。但作為城軌，必然連通城市之間。
由於皇崗口岸靠近正在建設的崗廈地鐵樞紐，因此通過崗廈連接深莞惠城軌，再直達香港的可能性較大。畢竟此前香港曾提出要在大灣區租界土地建設“香港新城”，容納60萬港人居住。而皇崗口岸的重建，可能成為香港連接大灣區的重要樞紐。
3、福田口岸定位為河套綜合服務樞紐：皇崗口岸改造重建之後，將與福田口岸聯通，提供更加便捷的服務，滿足更加龐大的人貨通關需求。福田口岸也將升級，打造成為河套的綜合服務樞紐。
學校+城軌+地鐵+購物中心，在加上兩大口岸的重建、升級，可以說河套C區集齊了購房者最為關心的利好因素，參考福田保稅區僅一個名校就使得房價飛昇，河套C區未來價值可期。
而且非常重要的一點是，樓校長在實地踩盤過程中發現，河套C區沒有新房，未來也沒有規劃居住用地（南華村已作為棚改實施），能夠滿足居住需求的只有現存為數不多的二手樓盤，頗有點奇貨可居的意味。
據中介介紹，目前河套C區二手房只有皇御苑一個大盤，分別為皇御苑一期、二期，三期深物業·御花園、四期深物業·深港1號和五期廊橋國際。
其中，皇御苑一、二、三、五期配有花園社區，且以兩房以上戶型為主，如果拋開容積率高這一項缺點外，還是適合居住的。而四期深物業·深港1號則全是小戶型，整體建築設計風格也很港式，全都沒有陽臺，投資屬性更濃。
花園景觀不錯，生活配套也能滿足日常需求
皇御苑是出了名的投資客多，成交異常活躍，其中不乏香港客戶，一年能賣出1000多套。按照中介的說法就是，買這裡投資完全不怕賣不出去。
同時，樓校長了解到，自去年底河套地區正式動工建設之後，區域內物業價值已在慢慢升值，每套房總價平均上漲10-20萬。
樓校長總結：
深圳與香港各投500億元打造的河套地區是深圳市區少有具有開發價值的大塊用地，它的使命，是讓深圳和香港聯手成為世界頂尖的科創中心。
處於風口上的河套地區，其物業價值毋庸置疑。選擇在此地投資或者居住的購房者，算得上是提前為未來買單。
如果想要投資，深港1號的小戶型產品值得關注：面積小總價低，資金壓力小，而且皇御苑小戶型租金已超過5000元/月，目前在售的最小戶型42平單間總價僅235萬，首付70萬左右，月供只需8000元，租金已覆蓋了大部分月供，性價比相當高。
皇御苑四期外觀
皇御苑四期42平單房實拍圖，總價235萬
如果想要買來自住，皇御苑一、二、三、五期都有大戶型，但是三期深物業·御花園更加宜居，封閉式花園社區，私密性更好，居住體驗更舒適。
但是，要買河套新房，只有一個選擇——位於河套C區內的深物業金領，在售65-88平2-3房瑧裝住宅，單價約6.9萬/平起。
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