年報系列點評之五十一
服務平臺面積共計11.22億平方米 ，“互聯網+物業+”模式下的智慧生態圈累計註冊用戶達2640萬人。
克而瑞研究中心 朱一鳴、李丹
彩生活2018年物業管理規模持續擴張，管理服務收入同比增長148.9%至30.64億元，2014-2018年間複合增長率41.8%；與此同時，在管面積遍佈全國268個城市，同比增長27.1%至5.54億平方米，包括在管、合作及同盟的平臺服務面積共計11.22億平方米。得益於物業管理與增值服務收入的快速增長，總收入大增121.9%至36.14億元，伴隨利潤的穩步提升；由於收購萬象美使得包乾制模式收入佔比大幅提升，毛利率小幅下滑，近年來利潤率呈下降趨勢。業務迅速擴張與平臺創新升級需要下融資槓桿加碼，但流動資金充裕，為企業未來的戰略升級提供保障。增值服務方面，落實“北斗七星”戰略，聚焦智慧生態圈，以多種模式不斷延伸升級新產品，生態圈累計註冊用戶數達2640萬人，流量價值有望在未來發展中變現。
業績：在管面積與管理收入雙增長區域佈局優勢明顯
2018年全年，彩生活憑藉自身口碑與品牌的影響力，接收新委聘管理面積達0.74億平方米，管理規模得到進一步擴張；實現物業管理服務收入30.64億元，同比增長148.9%。截至2018年末，彩生活在管建築面積達5.54億平方米，同比增長27.1%，其中產生收益的在管建築面積達3.63億平方米，佔比65.5%。
2014-2018年間，彩生活在管面積複合增長率為41.8%，管理服務收入複合增長率達89.8%。與此同時，於2018年末彩生活的服務社區達到2709個，同比增長13.6%，其中產生收益的社區達2294個，包括在管、合作及同盟的平臺服務面積共計11.22億平方米。展望未來，彩生活將2019年的目標設定為委聘部分增長0.4億平方米，其中來自花樣年資源輸送的佔比約10%，資源依賴度較低；合作部分增長1.5-2億平方米，終極目標是平臺服務面積於2020年突破20億平方米。 從物業管理區域分佈來看，截至2018年末，彩生活的管理項目遍佈全國268個城市，主要集中於華東和華中區域，分別佔比26%和23%；西南和華南（不包括深圳）次之，而華北、西北和東北等北部區域佔比則相對較小，合計10%。值得注意的是，僅深圳一個城市的管理面積就佔比2%，且其收費標準處於中上水平，酬金制規則下的上限收費達每月每平方米10.9元。藉助於花樣年在大灣區的客戶與資源熟悉度，彩生活對於大灣區有一個3-5年的中長期規劃，致力於獲得更高的產品溢價。此外，佔比較大的華南、華東區域的收費標準相對較高，而佔比較小的北部區域其收費標準也相對較低，權重合理的區域佈局為彩生活的持續快速發展打下良好奠基。
財務：收入大增121.9%，融資槓桿加碼
彩生活的收入主要來源於物業管理服務、增值服務及工程服務三大業務板塊。2018年，彩生活實現總收入36.14億元，同比大增121.9%。其中，物業管理服務收入同比增長148.9%至30.64億元，於總收入的佔比提升了9.2個百分點至84.8%；增值服務收入4.08億元，同比增長47.5%，佔總收入11.3%；工程服務收入1.41億元，同比增長17.1%，佔總收入的3.9%。其中，物業管理服務的大幅增長主要由於報告期內收購了萬象美，使得包乾制收入增長了約16.94億元；增至服務收入的增加主要來源於“彩生活車位”中介佣金的增加以及網上推廣服務的快速發展；而工程服務方面，傳統的設備安裝服務收入增長296.5%，但由於傳統轉線上尚且處於初始推廣階段，“E師傅”社區維修保養收入同比減少68.8%，拉低了整體的增幅。
得益於在管面積與合作面積增長下，物業管理服務收入的全面增長，彩生活近四年來利潤穩步提升，2018年實現毛利潤12.82億元，同比增長75.5%；實現淨利潤5.18億元，同比增長47.7%。但與此同時，其毛利率與淨利率卻有所下滑，分別下降9.4和7.2個百分點至35.5%和14.3%，主要由於收購的萬象美以毛利率較低的包乾制收入模式為主，使得該模式收入佔總收入的比重大幅提升而拉低了整體毛利率。儘管毛利率有小幅下滑，近幾年的盈利水平也呈下降趨勢，但從行業整體來看，依然處於中上水平。
近兩年來，由於業務迅速擴張與平臺創新升級需要，彩生活融資槓桿加碼。2018年彩生活總有息負債同比增長143.2%至36.60億元，其中長期債務和短期債務分別佔比52.1%和47.9%，長短債務比為1.09；淨負債率提升5.1個百分點至19.9%，主要由於報告期內收併購需要，提取額外銀行貸款約10.15億元及發行1億元資產證券化所致；流動比率為1.3，總體財務狀況尚且穩健。截至2018年末，彩生活的現金總額為30.13億元，相較於2017年的22.25億元增長35.4%，其中被質押的銀行存款為3.46億元，同比下降8.2%，充裕的流動資金為企業未來的戰略升級提供保障。
增值服務：聚焦智慧生活圈“互聯網+物業+”模式打造聯動效應
區別於傳統物業管理企業的以管理規模與物業費為主，彩生活抓住時代端口積極探尋轉型升級，以“互聯網+物業+”模式打造聯動效應，整合延伸出包括商業、金融、生活服務、公益活動等多方位的智慧生態圈，同時改進傳統業務服務的各個環節，以在降低成本的同時提高效率。
截至2018年末，彩生活的智慧生態圈以“彩之雲”線上服務平臺為載體，主要涉及產品有E停車、E能源、E安全、E綠化等七大“E”系列社區公共服務產品，以及彩生活車位、彩富人生、彩惠人生、e電梯平臺等，生態圈累計註冊用戶數達2640萬人，其中活躍用戶數增加至1400萬人，彩之雲平臺累計成交金額達94.48億元，同比增長24.1%。
其中，增至服務主打的三大產品為“彩生活車位”、“彩富人生”和“彩惠人生”。“彩生活車位”在提供物業管理服務的同時，幫助物業發展商迅速盤活其存量資產，截至2018年末累計完成銷售4150套，帶動銷售及租賃協助的收入同比增長175.2%至人民幣1.47億元。“彩富人生”旨在建立物業減免與投資理財需求的關係，住戶可以一方面認購略高於銀行存款利率的理財收益，一方面減免物業管理費，最終提高管理費催繳工作效率，截至2018 年末，“彩富人生”的平均投資期限由去年同期的0.47年延長至0.87年，貢獻收入0.38億元。“彩惠人生”於2018年3月推出，主張賦能社區新零售，形成物業管理費定價權，同時讓業主享受減免物業費，讓優質商家獲得直進社區市場渠道，實現參與各方的共贏，截至2018年末9個月期間，累計成交約18.25億單，成交金額達0.71億元，累計為26萬個家庭減免了物業管理費，抵充物業管理費達0.36億元。
此外，彩生活致力於打造開放式生態圈，打破傳統邊界，不斷在多維度與合作伙伴探索多樣性社區增值服務，目前整個生態圈參與企業已超過40家。與此同時，彩生活將進一步落實“北斗七星”戰略，在提升物業管理效率的同時，推動管理費的上漲，把握大方向，在社區服務上創造更多價值。
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