千億房企陣營中又增加了一員大將。
3月24日，閩企正榮地產發佈年報，邁入千億陣營。
雖然2018年房地產市場處處是無法掩飾的悲觀情緒，但2018年依然是地產股的業績大年。
很簡單的原因，房地產預收款模式決定了，今年的營收和利潤，實際上是過去兩三年的銷售轉化來的。也就是說今年的業績，早在兩三年之前已經鎖定。
2015年、2016年、2017年上半年都是房地產大牛市，毫無疑問，2018是大部分房企業績高漲的一年。
正榮的業績看起來也頗為傲人，合同銷售額1080億，同比增長54.0%；合同銷售面積644萬平方米，同比增長69.8%；核心利潤大增70%；······
問題在於，銷售業績1000多億，權益比百分之九十多，為什麼正榮股價低的不忍直視？25日最新股價5.28元，比那些今年的新晉房企陽光城、藍光、奧園都要低，同胞兄弟融信更是高出正榮兩倍多的股價，市場在擔心什麼呢？
1
按年報顯示，2018歸屬股東淨利潤同比增長50.5%。可增長50%也只有21.20億元，淨利率才7%點多，確實有點差。
正榮地產50%以上的土地儲備在長三角地區，前年蘇州、南京、合肥等地房價漲得很不錯，淨利潤卻如此之低，有點說不通。
這個數據簡單來說就是，正榮每賣1000萬元的房子，才掙70多萬元的淨利潤。這個數據可以說相當低了，2017年起，上市房企平均淨利率已經回兩到位數 。
正榮的這個水平不要說和穩健的老牌房企比了，即使和以迅猛著稱的閩系兄弟比，也毫無優勢。
實際上，近年來正榮的淨利率與毛利率一直保持在較低水平。2014年-2017年，公司毛利率分別是22%、23.4%、21.7%、20.8%，淨利潤率分別是2.6%、9.7%、8.5%，7.61%。
毛利率是判定一家上市公司賺錢與否的最重要指標，淨利潤率是衡量一家企業賺錢能力的重要指標。
從數據上來看，正榮地產賣房子賺錢並不給力，賣房子賺錢的能力也待商榷。
正榮地產一直以“改善大師”作為企業自身定位，但反映在產品售價上可能卻並非如此。這主要源於旗下項目所處的地段比較差，品質不行，公司的品牌號召力還不強。
對正榮來說，要提高淨利率恐怕還要從這些方面多下下功夫了，否則只營收不增利，就沒太大意思了。
2
2正榮年正榮年報正榮
正榮年報發出後，宣稱淨負債率大幅降低。對正榮來說，這怕是一個比營收、利潤更為重要的數字。
一直以來，高負債率是懸在正榮地產頭上的達摩克利斯之劍。
1998年，歐宗榮創立正榮，先後在宜春、南昌、莆田、福州等城市發展，2013年進入上海、南京、蘇州、長沙等城市，成為全國性房企。
正榮地產野心始於2015年。2014年至2018年的5年時間，正榮地產合約銷售額分別為169億元、306億元、490億元、701.5億元和1000億至1080億元。
看的出來，從2015開始，正榮地產銷售激增，一年一個臺階，公司僅用4年時間就增長了5倍。
從百億銷售額邁入千億，排名50位躋身前20，高規模增長伴隨的是高週轉高槓杆高融資之路。
2018年，正榮的銷售額超過千億，同樣的它的負債總額也超過了千億。年報數據顯示，正榮2018年的負債總額高達1169.20億元，而2014年至2017年分別為418.55億元、532.11元、777.69億元、941.97億元，負債總額在高速增加。
這是促使正榮不得不快速IPO的根本原因。隨著正榮成功上市，開始頻頻向市場要求， 上市14個月已融資167億。
雖然擴寬了融資渠道和手段，截至2018年中期年報時，正榮的淨負債率依然高達171.8% 。
從正榮股價來看，這種單純依靠高增長、高收入的模式已很難換來市場和投資者的認同。
此後，原財務總監談銘恆辭任。正榮地產董事會委任從新城控股挖來的副總裁陳偉健擔任公司的財務總監。
據談銘恆此前透露的消息，公司將採取長債置換短債，調整債務結構等一系列的方式，在2018年底將負債率降低至100%。從此次年報透露的消息來看，這個目標應該已經達成。
年報顯示，截至報告期末，集團淨債務與權益比率大幅下降至74.0%、現金對短期借貸比率改善至約1.2倍。
正榮地產董事局主席黃仙枝介紹，上市後，正榮地產得以擴大融資途徑，公司的淨負債率得以下降，期內完成發行7.6億元美元票據，20億元公司債，並完成35.04億元資產證券化工作，2018年正榮地產的借貸加權平均成本為7.8%。
淨負債率的下降為正榮地產未來規模擴大提供了一定空間，但正榮依然不能掉以輕心。
雖然調整負債結構等一系列金融創新舉措，幫助正榮優化了財務，但實際上債務隱憂依然存在。在銀根收緊的大環境下，償還能力略顯平庸的正榮，其實依然還面臨著金融難題。
在2019年，擺在千億正榮身上的另一難題其實是，搞定了高負債率後，如果去搞定低利潤率？
本文系網易新聞.網易號“各有態度”特色內容
閱讀更多 麗爾摩斯 的文章
