改造後的楊箕村。（資料圖） 廣州日報全媒體記者陳憂子 攝
老城市 新活力
備受關注的城市更新新政《廣州市深入推進城市更新工作實施細則》（簡稱《實施細則》）和18日正式由市府辦公廳印發實施。推進舊村全面改造是該《實施細則》的重要內容，與徵求意見稿相比，正式印發實施的《實施細則》新增規定：村民改造意願強烈且符合全面改造條件的舊村，已完成微改造的，也可申請全面改造。
據悉，該《實施細則》自印發之日起施行，有效期5年。城市更新項目實施方案在本細則印發前已通過市城市更新工作領導小組或原市“三舊”改造領導小組等審議且仍在有效期內的，按實施方案批准時的政策執行；已過有效期的，按程序重新報批。
文/廣州日報全媒體記者杜娟 通訊員穗建
解讀
最高回購面積達
每戶300平方米
昨日，市住建局對《實施細則》的重要條款進行了權威解讀。
為保障舊村全面改造項目的順利實施，《實施細則》進一步優化改造成本核算，將舊村全面改造中包括審批時測算的土地出讓金（採用自主改造、合作改造模式的）、拆遷獎勵（從不可預見費中單列）等實際發生的費用增加納入改造成本。拆遷獎勵原則上不得超過改造成本的3%。
對採取政府徵收方式實施舊村全面改造的，鼓勵採用先收購房屋後回購的方式實施補償。在我市既有按“戶”“棟”“基底面積”補償方式的基礎上，增加徵收主體按市場評估價先收購合法房屋，村民按“人”均面積以建安成本價回購房屋的補償方式。
具體辦法是：由政府按照市場評估價（收購價）收購村民的現有合法房屋（含符合“三舊”改造補償的房屋），收購價格由區政府（廣州空港經濟區管委會）結合實際情況研究確定；綜合考慮我市現行戶均280平方米的補償標準，提出還可以選擇由本村村民以建安成本價按不高於人均75平方米（50平方米安置+25平方米獎勵）標準（以戶均3~4人計算）回購安置面積，這意味著最多每戶可回購300平方米。自主改造、合作改造的舊村全面改造項目可按照上述政府組織的方式實施收購補償，收購價扣減回購價後可計入改造成本，村集體需將集體土地轉為國有土地。其中“人”為本村村民戶籍人口。
《實施細則》還提出，舊村全面改造項目因用地和規劃條件限制無法實現資金平衡的，區政府（廣州空港經濟區管委會）可採用徵收等方式整合本村權屬範圍內符合城市總體規劃和土地利用總體規劃的其他用地作為安置和公益設施用地，採用協議或劃撥方式納入舊村改造一併實施建設，也可通過政府補助、異地安置、異地容積率補償等方式在全區統籌平衡；市重點項目可在全市統籌平衡。
此外，與2018年11月的徵求意見稿相比，《實施細則》新增規定：村民改造意願強烈且符合全面改造條件的舊村，已完成微改造的，也可申請全面改造。
調整
提政府收儲項目
出讓分成比例
為降低企業用地成本，支持實體經濟發展，用好用足省“三舊”改造優惠政策，《實施細則》對我市現行更新政策中協議出讓土地出讓金繳納標準及政府收儲收益返還比例進行調整：
一是自行改造，以協議方式供地的項目，按辦理土地有償使用手續時新規劃用途市場評估價的70%繳交土地出讓金。
二是適當提高政府收儲項目出讓分成比例和一次性補償標準：①居住用地毛容積率2.0以下（含）、商業服務業設施用地毛容積率2.5以下（含）部分，可按不高於公開出讓成交價或新規劃用途市場評估價的60%計算補償款，超出部分可按該部分的成交價或市場評估價的10%計算補償款；②可整宗地一次性按同地段毛容積率2.5商業市場評估價的60%計算補償款（50%+10%的獎勵）。
三是明確“工改工”自行改造項目僅需按控規移交公益性用地的優惠政策。
支持
允許城市更新項目
分期繳土地出讓金
明確舊城區連片改造項目，經改造範圍內90%以上住戶（或權屬人）表決同意，在確定具備開發建設條件的前提下，由政府（廣州空港委）作為徵收主體，將拆遷工作及擬改造土地的使用權一併通過招標等方式確定改造主體（土地使用權人），待完成拆遷補償後，與改造主體簽訂土地使用權出讓合同。成片連片改造項目可按照“價值相等、自願互利、憑證置換”的原則進行土地置換，包括集體建設用地與集體建設用地之間、國有建設用地與國有建設用地之間的土地置換。
《實施細則》加大了城市更新項目支持力度，將符合控規的和重點區域範圍外涉及控規調整的城市更新片區策劃方案、更新項目實施方案的審定權按程序委託各區政府實施；將重點區域範圍外的更新項目涉及控規調整的審批權依法按程序委託各區政府實施。此外，允許城市更新項目分期繳納土地出讓金，首次繳交比例不低於30％，餘款1年內繳清。
舊村全面改造補償這麼做
政府收購
政府按照市場評估價（收購價）收購村民的現有合法房屋（含符合“三舊”改造補償的房屋），收購價格由區政府（廣州空港經濟區管委會）結合實際情況研究確定。
補償標準
綜合考慮廣州現行戶均280平方米的補償標準，可選擇由本村村民以建安成本價按不高於人均75平方米（50平方米安置+25平方米獎勵）標準（以戶均3~4人計算）回購安置面積，這意味著最多每戶可回購300平方米。
成本變化
將舊村全面改造中包括審批時測算的土地出讓金（採用自主改造、合作改造模式的）、拆遷獎勵（從不可預見費中單列）等實際發生的費用增加納入改造成本。拆遷獎勵原則上不得超過改造成本的3%。
《實施細則》省下的“土地出讓金”
分期繳費
允許城市更新項目分期繳納土地出讓金，首次繳交比例不低於30％，餘款1年內繳清。
歷史用地
完善歷史用地徵收手續後的“工改工”用地按辦理供地手續時同地段工業用途市場評估價的40%繳交土地出讓金，“工改商”等用地按辦理供地手續時同地段新規劃用途市場評估價的70%繳交土地出讓金。
協議方式
以協議方式供地的項目，按辦理土地有償使用手續時新規劃用途市場評估價的70%繳交土地出讓金。
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