2019-04-21 10:28:30 佚名

片片洛葉有一秋

貸款30萬元，光是貸款利息就接近了38萬元，貸款本金加上利息的總和就是68萬元，是買房資金的2.27倍，本來花了30萬元買房，卻總共花了68萬元。

為什麼買了30萬元房子要花68萬元呢？

本質的原因還是貸款時間太長了，小財預計實際的貸款利率是基準貸款利率（4.9%）的1.3倍，也就是6.37%，如果貸款時間是10年，那麼只是需要付出10萬元的利息，平均每年付出的利息大約一萬元。

如果把30萬元的資金存在銀行，銀行給出5%的利率，那麼一年的利息就是1.5萬元的利息，30年下來就是45萬元的利息，比存款本金都高，這就是存款時間太長的原因。

時間非常影響到利息

在時間的作用下，無論是多麼低的貸款利率和多麼低的貸款本金，都會引起較大的利息，這就是時間對於貸款的附加作用，所以如果從銀行貸款買房，儘量在自己可以承受的前提下選擇較小的還款期限，減少利息的損失。

有哪些方法可以減少房貸利息呢？

減小房貸利息的方法有三個，一是買個房子總價小的房子，這樣貸款本金就會小，同等情況下付出較少的利息，二是選擇還款時間低的貸款期限。期限越小，對自己越是有利，但是不能太短，不能在兩三年之內就還清，因為這會極大加劇自己每個月的還款負擔。三是降低貸款利率，可以在銀行有優惠的房貸期間去辦理房貸，或者找個關係較好的親戚幫忙降低一下貸款利率。

小車說理財

這個沒有什麼奇怪的，你貸款30萬30年時間，支付38萬的利息，可以推斷出你的房貸利率是在基準利率的基礎上上浮30%，實際的利率是6.37%，而且是等額本息還款。

首套房6.37%的利率是有點偏高的。

我不知道你是在哪個城市的，但從你貸款30萬這個數據來看，我推斷你應該是在3、4線城市吧。三四線城市房貸利率能上浮30%，確實是有點偏高的。

2017年到2018年這段時間，房貸利率有一段時間上漲幅度比較大，當時有部分城市首套房房貸利率確實上浮了30%以上，而且還要排隊半年以上才可以拿到貸款。我不知道你的房貸是不是在那個時候辦理的，如果你的房貸是在那段銀行資金比較緊張的時候辦理，上浮30%那你只能認栽了。

但是如果你是在最近一段時間辦理的房貸，那我認為房貸利率應該不至於上浮30%。實際上從2018年下半年開始，隨著央行連續兩次定向降準再加上其他金融手段操作，央行向市場釋放了很多流動資金，所以從2018年下半年開始，市場的資金是相對比較寬鬆的，隨後很多銀行的房貸利率都出現了下降的趨勢。絕大部分銀行首套房的利率基本上都是上浮10%到15%之間，上浮超過20%的都是少數銀行。

如果你購買的是二套房，那上浮30%也是很正常的。

雖然最近一段時間銀行的資金相對比較寬鬆，但是我國的房價調控政策並沒有放鬆，部分城市的房價調控還是很嚴，特別是對於二套房以上的房價調控更加嚴，其目的就是為了防止市場的炒房行為，所以目前二套房的貸款利率仍然偏高。

下圖是目前全國房貸利率的一些情況：

從這個利率表我們可以看出，目前大部分銀行首套房的利率都是上浮10~%15%左右，但是二套房的利率基本上都是上浮20%~30%之間。

所以如果你是購買的二套房，上浮30%的利率也是很正常的，不要有什麼大驚小怪。

如何降低房貸利率？

房貸利率上浮30%確實有點偏高，我們就拿上浮10%跟上浮30%的利息做對比就知道。

上浮30%，那你貸款30萬30年等額本息需要支付37.4萬元左右的利息。

而利率上浮10%，你貸款30萬30年，等額本息只需要支付30.6萬左右的利息，相當於利率上浮30%要多支付7萬塊錢左右的利息。

那如何才能降低房貸利率呢？

第1種是被動降低，就是等央行調整基準利率，你目前房貸基準利率上浮30%以上，這個上浮的比例會一直伴隨你到房貸結束，不管未來銀行利率是否調整，你上浮30%這個幅度都是不會改變的，唯一能改變的就是基準利率。但是基準利率也不是說誰都能改變，而是必須由央行決定，如果未來央行對基準利率進行調整，基準利率出現下降，那你房貸利率也會出現下降。

第2種是商轉公積金。目前公積金的利率是相對比較低，只有3.5%左右，這個利率要比你的商貸利率少3%左右，所以如果你符合商轉公積金貸款的，那你可以考慮把商業貸款轉成公積金貸款，這樣可以大大降低利息負擔。具體能不能轉，那你就要諮詢當地的相關政策了，因為每個地方的政策都是不一樣的。

貸款教授

房貸三十萬元，期限為30年還清，而利息卻多於本金，單利息就需要還款38萬元，什麼情況？這種情況一般發生在等額本息的還款方式中，一般越長貸款週期利息也就會越是多於本金。並且，執行的年化還款利率為6.5%，應該是執行的房貸基準利率的1.35倍。

首先，要了解了解等額本息的還款方式。等額本息在整個還款過程的還款額都是一樣的，指在還款期內每月償還的是本金總額與利息總額相加以後平攤至每個月的還款方法。計算的方式：

每月還款額={貸款本金×月利率×（1+月利率）^還款月數}÷{（1+月利率）^還款月數-1}。

特點就是每個月的還款金額是固定的，該方式經常被銀行所使用，因為長時間期限最終利息將會大於本金。

其次，是貸款就存在利息，資金也是成本是需要盈利的。而銀行貸款並不是無償的，而是需要成本的，銀行也是需要創收的。從計算的年化利率來看，房貸三十萬，期限三十年，利息相加為38萬元，年化利率應該為6.5%。這樣的水平應該是在房貸利率上浮最高的時候購入的房產。

換句話說，對於銀行是收利息的，而利息的標準就是6.5%，而三十年的貸款利息總和計算下來為38萬元。

既然對於房產有所需求，也存在房貸，利息該出還是要出的，畢竟是貸款行為而不是無償行為。當然，也是可以選擇等額本金的方式進行償貸，三十萬元的房貸，期限為30年，利息約為29萬元。但是在償還貸款的初期，還款額度會較大。

厚金說

利息總額超過房貸總額，這是很正常的一件事兒，也是很常見的事兒。

房貸三十萬，利息加起來有38萬，也就是利息超過貸款總額26.7%，這個貸款利率有點偏貴就是。

簡單計算一下，貸款30萬，利息38萬，那麼必然是30年的貸款週期，貸款利率在6.25%左右。這個利率看起來確實高了點，但如果放在30年的時間限度之內，這個利率，卻又不是那麼高了。

要知道，時間才是最大的成本。

我們做一個簡單的對比，30年前差不多就是1990年，那時候1萬元可以在農村蓋一棟兩三層的小樓房了。現在1萬元，只能夠在農村蓋一間衛生間。由此可見，時間的威力。

因為30年間，如果按照正常的經濟增長來計算，那麼每年增長5%，1萬元如果同步增長的話，就是1×【（1+5%）的30次方】=4.32倍。按照這樣來計算，30萬元在30年之後，按照年增長5%，就是132萬元左右。

而房貸30萬，在30年之後，累積償還30+38=68萬。所以不算多了。當然，這68萬是按年度償還的，又不能這樣簡單的對比。但說明一點，時間帶來的成本負擔，確實是非常可怕的。

因為在30年之間，要算上通貨膨脹帶來的貨幣貶值，這才是長期貸款，利率顯得很高的根本原因之一。

總的來說，30萬元房貸，利息38萬，確實是貴了點兒。如果利息在30萬左右，那麼是比較合理的，因為利息超過本金26.7%。一般來說，按照目前銀行的房貸利率來計算，30年的房貸，差不多都是利息與本金接近。但想到30年的時間跨度，也是咬牙切齒的接受了吧，誰叫它是銀行。

波士財經

向銀行借貸買房，有兩種還貸方式。同一種是等額本金的方式，一種是等額本息的還款方式。

同樣的貸款額度，貸款利率，貸款期限，兩種還款方式，正常來說是等額本金要還的利息要少，並且少很多。而且貸款的額度越大，貸款的時間越長，等額本金少還的利息也就更多。

房貸30萬，利息加起來達到38這麼高的水平，還款期限還延長到30年，說明當初的借款利息達到6.5%這麼高，而且還是選擇等額本息的方式還款。

等額本息的計算公式：

每月還款額=貸款本金×[月利率×（1+月利率）^還款月數]÷{[（1+月利率） ^還款月數]-1}。

比如題主所說到的，從銀行獲得一筆30萬的貸款，貸款期限為30年，貸款利率為6.5%。

按照上述的公式計算是每個月1,896.20元。

每月還款的部分是包括了本息和的。所以拆解開來就是第一個月還的利息是300000*6.5%/12=1625元，支付本金為271.2元，還欠銀行299728.8元；

第二個月的利息是299728.8*6.5%/12=1623.531元，償還的本金是272.669元，還欠銀行

299456.131元；以此類推......

所以通過公式可以看出，還款計算的貸款利息是以複利的方式計算。這樣一來通過複利的計算利息超過30萬就不奇怪了。

並且在還款的第13年的第二個月所還的本金加利息就已經達到30萬，剩下的時間其實換個思維來說，貸款的人也就相當於一般時間還銀行本金，一般時間其實是還銀行利息。

所以這樣的貸款利率其實是有點偏高的理，算出來的利息也會有點嚇人。

多多說錢

說明你房貸利率是在基準利率基礎之上上浮了32%的

目前我們房貸基準利率（房貸期限5年以上的）是4.9%，這個央行給商業銀行規定的，但是商業銀行可以根據當時的情況在基準利率基礎上進行上下浮動，一般上下浮動的浮動是30%，下浮30%，就是俗稱的利率打七折，利率上浮的上限一般是上浮30%，但是也偶有更極端的情況，比如像你的情況就是在基準利率之上上浮了32%，實際的房貸利率就是6.468%，說明當地調控很嚴厲。

在基準利率上進行上下浮動，以此來增加或者減少購房者的成本，這是微觀常用的一種房市調控手段，利率的上下浮動對購房者的購房成本是非常大的，有時候甚至都超過了房價本身的變動。下面我們分別從下浮30%、基準利率、上浮32%三個角度來看，如果貸款30萬，期限30年，那麼你的利息總額分別是多少。

1、貸款30萬，期限30年，利率下浮30%（實際利率為3.43%）

利息總額為18萬，月供為1335元。

2、貸款30萬，期限30年，基準利率（實際利率為4.9%）

利息總額為27.3萬，月供為1592元。

2、貸款30萬，期限30年，利率上浮32%（實際利率為6.468%）

利息總額為38萬，月供為1889元。

總結：也就是說房貸利率上浮32%比以基準利率按揭的情況下要多支付10.7萬的利息總額，月供每個月多支付297元，多支付的利息總額已經相當於三分之一的房貸總額了。

房貸利率上浮32%比下浮30%進行按揭的情況下要多支付20萬的利息總額，月供多支付554元，多支付的利息總額已經相當於三分之二的房貸總額了。

主做股權設計、併購，業餘股民，愛好搏擊

壹號股權

很正常啊，找一個貸款計算器，很容易就可以試驗出當基準利率上浮30%也就是4.9*1.3=6.37%的時候，30年期等額本息還款法每月還款1870.63元，總還款673426.25元，其中373426.25元是利息，接近38萬元。

不知道你是哪個地區的，但是按照基準利率上浮30%來看，應該是二套房或者三套房，所以利率才上浮這麼多，首套房一般是上浮10%-20%，那麼奇怪了，按理來說你應該已經有一套有房貸的房子，為什麼會不知道貸款利息可能會高於貸款本金？

而且，這涉及到一個複利的問題，複利的力量是很強大的，也就是所謂的利滾利，不但是貸款有複利，存款和投資同樣有複利，假設你現在不是貸款買房子，而是由30萬元本金投資一個6.37%的理財產品，能夠保持30年，那麼可以得到30*(1.0637^30-1)=161.29萬元的利息，是本金的5倍還多，而貸款利息只是本金的1倍多是因為你30年裡每個月都會還本金。

如果你覺得利息高於本金接受不了，你可以選擇等額本金還款法，一開始每個月多還5百多，每個月遞減4.42元，因為等額本金初期還的本金比較多，自然未還本金就少了，產生的利息也少了，30年下來可以節省8萬多的利息。

鑫財經

哥們，你這房貸利率的確有點高了，30年利息總會有38萬，說明貸款年利率達到了6.5%，這從一定程度也說明了目前房貸上浮利率幅度非常大，我記得我2016年初買的一套房子，商業房貸年化率只有4.41%，這比本金還的還多，太嚇人了。

下面我就通過房貸計算器來給大家感受一下4.41%和6.5%兩個貸款年化率，在等額本息還款方式下，30萬，貸款期限30年之間的差別，（如下圖）兩者足足相差了14萬。之所以會出現這麼大的差別，主要在於如今房地產調控比較嚴重，整體房貸利率進行了上調，所以在這樣的高貸款利率背景下，我覺得不是非住不可的剛需真的沒必要買，要知道目前國內住宅沒有一個城市的出租回報率可以超過6%，也就是說你買了，租金回報率還不足以覆蓋你的利息。而且目前房價也開始停滯了，而且部分的確如環京地區、廈門等地區降幅還不小。

另外，即便上調，5.5%-6%應該是目前絕大地區的一個真實房貸水準，你在郵政6.5%的貸款年化率絕對太高了，建議你可以向郵政銀行理財經理討個說法。

侯哥財經

再來看看這幾天的股市行情！

實戰案例圖解：

其實，清風認為想要抄底沒那麼難。只是侷限於單個指標數據上沒什麼用，要知道，單個的指標數據並不能起到什麼作用，是需要融合在一起使用的。就像我使用的“底部引爆”選股法就是屬於這一類，是融合了各項指標數據，然後根據市場消息風向，政策的引導，以最直觀的表現方式顯現出來的。給大家看看這幾天我炒股的例子！

1、600538國發股份，

該股在本月21號出現了底部信號，清風當時就立即給粉絲朋友們分享過此股，自選出後到26號短短4個交易日漲幅已達到36.95%，恭喜抓住這波漲幅的粉絲。

2、002337賽象科技

這個也是本人通過底部引爆指標選出來的，該股在11月14號出現了底部信號（底部即買入），清風立即在實戰群中講解該股，當時還有粉絲朋友表示質疑，私信給我說該股是不是預測錯了，但是我讓他耐心觀察兩天，果不其然，中間還出現了引爆信號（引爆即加倉）此股自選出後到26號的9個交易日漲幅達56.16%，那位粉絲朋友也是趕緊發來致謝的私信，清風也感到很滿足，哈哈！

清風會經常講解這樣的選股思路和個股，下面給大家講解一隻即將從底部起爆的黑馬牛股