文丨魔都財觀的觀觀
大家都知道我是金融背景，並非地產從業人員的我，是因為自己喜歡買房才開始寫房產文章。
雖然我們這個號講了很多落地的實操細節，但其實我自己是非常關注更宏觀一點的金融週期的。
也許是因為自己有好幾次都買在短期頂部，被房價回撤套牢過的我，格外關注當下樓市處在哪個階段。
只有弄明白大方向是上是下，才敢下重注，放手幹。否則就算是碰運氣撞對了，也會因為當初沒有用足力而留下遺憾。有過買房經驗的朋友，應該都會有這樣的感覺。
我一直說買房要有節奏感，其實就是你要在合適的時間，做合適的事情。
今天和大家聊聊我的一些經驗。
01
首先，我的意思並不是讓大家像股神那樣追漲殺跌，說實話房子這麼差的流動性，的確也做不到高拋低吸。
我想說的是，大家至少心裡要有個數，接下來一、二年，房價到底是會漲還是會回撤。
如果你在樓市裡經歷過一、二個完整週期，就會明白這個並沒有什麼特別難的。因為拉長到一年以上的趨勢，反而是容易識別。
而房價漲跌的秘密，全部都藏在每個月公佈的金融數據裡，特別是數據背後的政策裡。
每個月的10號到15號，央行都會在官方網站公佈上個月的金融數據。我們平時聊天吹牛說的大放水和印鈔機，素材都來自於央行公告裡的那些個指標。
上週公佈的央行數據，按照新聞裡的說法，讓分析師“目瞪口呆”。
統計數字是真心不錯。
我們最關心的指標是廣義貨幣供應量（M2），也就是社會上所有鈔票的總和。之所以那麼看重M2，是因為過去十二年M2上漲了6倍左右，而同期上海的房價也上漲了6倍。我相信這不僅僅是巧合。M2從某種意義上來說，等同於房價上漲的潛力。
今年3月的M2同比增速，是8.6%，本來的預期是8.2%。我拉了一下最近一年的數據，這個增速剛好創了近一年的新高。
貨幣供應增速超過預期，意味著印鈔速度在加快，對樓市是絕對的好消息。
再結合3月份，領頭羊城市上海、北京二手房成交量暴漲，讓人對今年的樓市浮想聯翩。
現在經過這麼多數據交叉驗證，終於證明了我的判斷：
3月一線樓市率先見底，確定無誤了。
02
興奮之餘，再往下細看，會發現資金面只是好轉，但沒有好到暴擊。
雖然M2增速變快，但你說它飛到天上去，還差得好遠。
十年前2009年大牛市的時候，M2貨幣同比增速是25%。五年前這一輪大牛市起步時M2增速是13%。
現在只有可憐的8%。每隔五年，貨幣增速就下一個臺階。
但想想這個也是合理現象。
因為經過這麼多年的貨幣寬鬆，社會上的錢實在太多了。現在的M2達到了189萬億，遠遠超過GDP的90萬億。
也就是說，社會上生產出的每一個商品，都有兩倍的錢在追逐。
來講講一個直觀點的感受吧。我每次線下茶話會，大概都能碰到買2000萬級別房產的土豪，絕不浮誇，態度誠懇如剛需上車一般。
一開始遇到這種，我還有些吃驚，當然還是要故作鎮靜，面不改色的淡然指導。次數多了之後，我也就習慣了。只不過常來常往的土豪拜訪，還是會讓我感嘆，市場上的錢太多了。
說實話，以現在這樣的大貨幣體量，M2增速能夠超過12%，那就算是大放水了，足以迎來一輪像樣級別的房產牛市。
我也會翻看美國、日本的經濟史，發現伴隨著發達國家房產大牛市的，無一例外都是貨幣寬鬆。貨幣寬鬆之路好像時代前進的車輪一樣，一旦啟動就不下來。只不過速度時快時慢，坐在車輪上面的你要有耐心，等待輪子快起來的那一刻。
03
M2是觀察樓市趨勢有用的指標。
經過這幾輪房產大牛市的薰陶，很多人也都學會看M2指標，並嘗試用它來指導買房。
但從我的實操經驗來看，M2增速可以用來判斷牛熊確立，但說用來買房那還是不行的。
因為M2指標變化遲鈍，遲鈍到足夠讓你錯過牛市。
我從2012年開始跟蹤M2，我的感覺是，M2每個月總是上下襬動，波動很小。每月千分之幾的振幅，很難和動輒10%上下的房價產生很大聯繫。
下圖是過去5年的M2增速指標。可以看出，大部分時間，在相鄰的幾個月M2都是相差不大的。即便是2015年個別月份M2增速突然變快，也聯想不到那一年瀾壯闊房價翻倍的大牛市。
M2是一個很雞肋的指標，你可以用它來解釋房價為什麼暴漲，但你沒法用它來做實戰預測。
所以你會發現凡是經濟學家聊房價，都特別喜歡用M2增速。因為凡是有樓市大牛市，都會有M2增速加快，寫文章總能套上去。
但是事實上，如果你對金融實務足夠熟悉的話，你就會明白，貨幣供應暴增其實是房產牛市的結果，而非原因。
很少有人會告訴你：
房產牛市不是貨幣大放水的蓄水池，而是貨幣寬鬆的發動機。
04
這是一個很大的話題，我後續會在買房學堂系列裡，另外專門寫一篇文章來講。
這裡簡單展開幾句。
理解這個問題的關鍵在於，要明白是信貸催生貨幣寬鬆，而不是反過來。
只有不斷有人從銀行無中生有的把錢借出來，整個社會的錢才會變多。
而在中國，最容易借錢，最容易借大錢的方式，就是房企買土地、個人買房子。
歸根到底，是房產牛市的鉅額信貸造就了全社會的多金。
當然，允許這一切發生的前提，是國家寬鬆鼓勵的信貸政策。
所以大家真正要用心關注的指標是人民幣新增貸款的增速，以及它背後體現出的政策思路。
3月份新增人民幣信貸1.69萬億，市場預期1.25萬億，前值0.88萬億。
關鍵是同比多增了5777億。
信貸增速的顯著加快意味著會有大量的錢從銀行借出來投入到市場裡去，但是因為是局部信貸刺激，整體貨幣增速不會顯得特別快。
熟悉樓市歷史的朋友應該記得2014年7月，我們也是一直強調堅決不搞大水漫灌。到了9月份央行開始局部放鬆限貸，國家開始去庫存，天量的信貸支持樓市，一輪轟轟烈烈的房產大牛市就此展開。
05
好，到這裡大家應該明白了。最重要的是看信貸政策寬鬆不寬鬆，給到哪個行業寬鬆的信貸政策。
那我們來看看現狀，下圖是過去十年新增人民幣貸款組合裡的各種貸款佔比，能充分說明信貸政策的傾斜程度。大家重點看紅框。
第一個紅框裡能看到居民中長期貸款，就是房貸，3月和2019年初至今的新增貸款佔比在總的盤子是縮小的。
第二個紅框裡是企業短期貸款，就是小微企業融資，它的新增貸款佔比是擴大的。
也就是說，國家現階段信貸政策本質上是大量傾斜於小微企業的，並沒有支持樓市。
這和今年3月政府工作報告裡明確提出的支持小微企業融資的口徑保持一致，也與我實際觀察到的情況吻合。
上週我去了西安踩盤，目前西安的首套房貸利率是上浮15%的，二套房貸利率是上浮20%，非常高的融資成本。這樣的情況也出現在合肥、鄭州等地。
另外是限貸造成的購買障礙，全國至今沒有一個城市放開信貸。在不少大城市，還清貸款後依然還是算二套房貸。大家賣掉房子之後發現拿到的房款，竟然還不夠下一套房子的首付。然後就是果斷取消交易，鎖死了賣房供給，也壓住了買房需求，整個市場就凍在那裡。
現在的樓市已經有足夠長的靜淡市週期，也有回撤過的房價，還有蓄客充分的買房人，距離一輪像樣的牛市只差那麼一點：鼓勵買房的信貸政策。
可惜這一點卻是要命的關鍵。
06
現在的經濟大環境用金融口的話術來說，就是穩貨幣，寬信用。
壓住總的貨幣增速，定向局部給小微企業放貸款。因為不是普天同慶的大放水，只給鼓勵性行業放貸。這樣用來調整經濟結構，對經濟轉型更健康。
這樣的局面對樓市是間接利好，因為市場上錢多了，或多或少都會流入樓市，可以起到樓市託底的作用。
但如果說對樓市的直接利好，那就要看什麼時候給樓市的貸款放鬆，比如對開發商放鬆開發貸款和發債融資，對居民放鬆認房認貸，那就是一波非常值得期待的行情了。
我的預判是今年不會有全面大漲，但像上海、北京這樣的一線城市會有5%到10%的小漲，其他城市晚半年到一年左右。
07
最後送給大家一些小建議：
1、新手完全無視週期，用膽識和運氣去買房。有些覺悟的朋友會想到用數據指標買房，真正的老手用數據預判政策，用政策預判週期，用週期提前佈局。
2、如果你實在沒有精力去研究金融數據，可以看看股市。股市對資金面的敏感程度異乎尋常，且股市牛市週期往往領先樓市半年到一年，是非常好的先行指標。
3、只要認房認貸不放鬆，房價就不會有30%以上的大漲。所以壞消息是今年樓市也就這樣了，不過好消息是我們往往不用等太久。
大家加油。
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