真實的城市處在運動之中，在每一個目光裡發生變化。
說實話，雖然頂著“西安外圍低密宅地“的光環，我並沒有抱太多的浮誇期待。
一是因為在“高端住宅區”領域，秦漢還能另闢一條蹊徑嗎？
二是秦漢這地界，雖然一直打著生態宜居的標籤，對主城區還是少了點影響力，似乎還不是全西安人的“夢想”。
但多家房企的去化率顯示，發現賣的房源甚至比主城區的樓盤還多！
秦漢新城究竟施了什麼魔法？
—— 壹 ——
揭秘一下：總規劃302平方公里的秦漢新城，只有50平方公里用來規劃城市建設，其餘全部用於遺址保護和城市綠化。
區域綠化面積高達80%以上，且規定平均容積率不能高於2.5。
| 秦漢新城渭河景觀帶
在區域功能定位上偏重於“文商旅+高端居住”，可以說，是整個西安區域內最大的純居區域，鬧中取靜。
秦漢新城是在歷史文化保護、生態建設為先原則下，發展產業和人居，按照“一軸、雙核、三帶、四區”規劃進行（見規劃圖）。
|秦漢新城空間佈局規劃圖
從規劃發展看，未來人居重點發展，主要集是秦漢新城蘭池大道板塊（渭河北岸綜合服務區）和塬北板塊（塬北綜合服務區），這個態勢已經很明顯。
其中，“塬北綜合服務區”是“四區”之一，位於秦漢歷史文化主軸（涇渭大道）的中北部。
同時，對於購房置業來說，對秦漢新城乃至西鹹新區的一個特性，也必須有深切的認知：即發展組團式的，組團與組團之間，依靠交通幹線（地面交通、快速交通），BRT公交、軌道交通等銜接。
|秦漢新城塬北板塊（塬北綜合服務區）示意圖
也就是說，秦漢新城的城市形態與常見的高樓鱗次櫛比的城區有著較大不同，城市板塊是疏密有致的，沒有高樓密密麻麻的城區給人較大的壓抑感，舒適度要高很多。
—— 貳 ——
對於買房，需要有清晰的邏輯認知。一般而言，品牌房企所扎堆的區域，一定是區域發展，政策支持，城市利好聚焦的優選之地。
從秦漢新城1.0版來看，眾房企劍指蘭池大道，目前區域已聚集了萬科、星河灣、旭輝、啟迪控股、雲南城投、德傑地產等多個品牌房企，建設如火如荼，房源熱銷，已經成為成熟區域。
現已進入秦漢新城2.0版，將重點打造區域北翼的塬北板塊。目前塬北板塊一些規劃已落地，相繼進入建設施工階段，都有啥呢？
一是恆大文旅項目的落戶。西安乃至西北航母級的文化旅遊城，位於涇渭大道北段轉盤西側。自落地以來，知曉的人士已不少。與綠地格林公館項目相距5分鐘車程。目前已建設。
|恆大文化旅遊項目效果景
二是秦漢中心醫院。 位於涇渭大道中段，距離綠地格林公館項目的西南幾公里。在現場可看到，由陝建集團建設，已經在緊鑼密鼓的建設中。
三是規劃待建的學校。不久前，雖然這塊地暫時流拍，但傳遞出一個明顯的信號，一所公辦學校將落地。該待建學校與綠地格林公館項目一路（規劃路）之隔。
四是中梁項目。同樣在不久前，新進入西安的外來品牌房企中梁置業，在此拿了一塊地，再度提升了板塊的聚焦度。中梁地塊緊鄰綠地格林公館項目東側。
|中梁地塊示意圖
當然，區域內已有的不僅是這些，還包括一些產業項目，如
新能源汽車、清潔能源、養老產業、花海基地等產業項目，帶來的價值是城市建設的加速和推動未來人氣聚集。
|秦漢鮮花港項目示意圖
|寶能新能源汽車生產基地示意圖
從目前動態看，通往塬北板塊的地鐵16號線（規劃），近日有了新動態，已被列為省重點項目，一期將啟動項目可研、初步設計等前期工作。
雖然是否建設、何時動工還存在一定變數。但因為恆大文旅城的存在，未來無論時間早晚，從涇渭大道往北，有軌道交通直達的概率較大，將成為區域價值的助推器。
秦漢新城區域內，蘭池大道板塊內的清華附中秦漢學校（民辦）、大秦文明園、秦漢管委會商辦區等城市級的文化、旅遊、商業及商務配套，對塬北板塊的價值有著較大的映襯和呼應。
|大秦文明園效果圖
綜上，塬北板塊的城市底色已築就。這也是地產項目目前的基礎價值所在。
從中遠景來看，還有兩個因素將對地產項目的價值性及可買性形成間接影響：
一是2018年1月，西安第二大開發區經開區與秦漢新城簽訂10項內容的融合發展協議，此舉預示著秦漢新城的產業落地和發展提速有了更大的加持。
二是塬北板塊臨近空港新城。可歸入大西安臨空經濟區的範疇。對比國內空港的臨空經濟區，目前已規劃建設T5航站樓的西安空港，未來發展前景已隱約可見。
只要產品夠好，能夠承載時間的洗禮，未來享受到城市發展帶來的紅利，也是當前的一個選擇加分項。
—— 叄 ——
可以說，塬北板塊目前被分為兩大陣營， 以涇渭大道為界，西側以恆大文化旅遊為核心的文旅板塊（也有部分住宅），東側以綠地格林公館和中梁以拿地塊為核心的居住板塊。
目前的供應主力僅有綠地·格林公館項目，自2018年11月底開盤，以均價8000元/㎡入市，到目前約4個月時間，已銷售超過1400套。平均每月有300個家庭購買成交，這在同期的大西安範圍內樓盤的成交表現看，也較為少見。
|項目一期沙盤實景
截止目前，一期22棟樓住宅已銷售20棟，剩餘的2棟將推出，戶型有92㎡的“2+1”兩房（即可2變3）和109㎡的三房，均價8800元.㎡。前面錯過的，還有機會可抓。
這兩棟樓賣完，將進入項目的二期銷售，屆時產品將由毛坯轉入精裝，產品上也由洋房和小高組成，價值性不同，價格也將隨之變化。
|綠地·格林公館營銷中心實景
大家為什麼會選擇綠地·格林公館，我們來看看都有哪些價值亮點：
項目總佔地330畝，容積率2.0，綠地率35.2%，綠化率45%。規劃有高層、小高及洋房、12個標準班的品牌幼兒園、約2萬㎡商業街及小鎮配套體系等。
項目分兩期開發，目前建設並銷售的一期佔地163畝，規劃建設22棟總高16層-20層的住宅，有82-135㎡的多款兩室三室戶型可選，以適合年輕置業群體選擇的中小三室為主。幼兒園隨一期建設。
容積率不高是個亮點。以西安主城區不少項目容積率在3左右甚至以上對比，2.0的容積率帶來的是建築密度不大，樓棟間距不小，小區的整體舒適度相對較高。
|綠地新裡·格林公館規劃鳥瞰圖
項目採用了綠地“健康科技宅體系”。未來社區內，設有全齡兒童遊樂區、戶外多功能會客廳、趣味健身區、夜間跑道、社區WIFI全覆蓋、見階見坡的無障礙設計等，眾多貼心的人居關懷細節集合，形成理想人居的生活模式。
|項目中心景觀區效果圖
多重園林景觀，四季常青三季有花。社區園林的層次感和精細度，體現了項目的品質。項目在園林設計上體現“一步一景”。
根據西安地區常年尤其是冬季風向特點，東北側採用實體圍牆以抵寒風，西南側採用通透式圍牆以引流西南風，並且在綠植上也是東北側較密，冬季保溫效果更好。這也是個亮點。
| 項目社區景觀效果圖
歐陸風情，構建年輕活力生活社區。小區景觀空間和風格設計上，以丹麥城堡文化和北歐風情為主題， 構建入口景觀→室外休閒會客空間→兒童活動→中心景觀→宅間入戶景觀體系，營造頗具活力、溫馨、家庭園林和滿足小孩玩樂及居家交流的空間。
|項目全齡活動區效果圖
作為世界500強之一的綠地集團，其進入西安已有10多年，在高新、經開、長安、滻灞、灃東新城等區域開發項目眾多，產品涵蓋住宅、別墅、寫字樓、綜合體等，市場認知度較高。
2017年，綠地進入秦漢新城，連續拿地建設住宅項目和秦漢自貿綜合體等，其進入秦漢新城，不僅增強了區域的聚焦度，同時其住宅項目的聚合度在比較中也明顯凸顯。
綜合地段潛力、品牌聚合度、產品適銷度及價格等因素，在秦漢新城以及相鄰的涇河新城涇河板塊、咸陽主城區等板塊項目相比，可買性較強。
事實上，項目首開以來的走勢也驗證了這一點。
—— 肆 ——
看一個項目的價值，在區域上圍繞交通、學校、商業、醫療、產業等五要素，在同區域圍繞地段、房企、產品來甄選，這是我們一直強調的選號盤須堅持的“5+3”原則。
從目前情況看，綠地·格林公館顯然在房企品牌和產品上的吸引力大於地段聚合力，但從現有及未來可確定的信息看，項目也都“有”，個別因素還比較“優”。
從地段發展看，秦漢塬北板塊比不上咸陽主城區及高新區等，但秦漢新城是西鹹新區五大新城之一，2017年由西安託管之後，戶籍等同西安。這個差異是目前的咸陽不能比照的。
|秦漢新城區位圖
同時，由於當前不限購，對於新落戶西安的人士、受制於限購資格的改善群體、被高房價擠壓的剛改一族，以及咸陽甚至是陝北人士而言，在主城區房價高，與類似價格板塊比較，選擇於此，顯然可行。
與涇河新城涇河板塊的項目相比，綠地的號召力、產品特質及價格形成的優勢，加之位於恆大文旅城旁側的利好，顯然在總體上要比前者範圍內的項目強些。
不僅之於秦漢新城，不僅是綠地·格林公館，對於其它板塊其它項目，圍繞可自住、可投資去選，顯然需要用前瞻性眼光參照選擇。
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