一、案情簡介
2015年1月12日，原告陳某與被告李某簽訂一份《房屋買賣契約》，約定李某將“江寧淳化XXX150平方左右”的房屋售與陳某，價款為180000元。
同月14日，李某向陳某出具收條一張，載明“今收到陳某XXX150平方購房款壹拾捌萬元￥:180000”。
另查明，陳某並非江寧淳化XXX集體經濟組織成員。
上述事實，有《房屋買賣契約》、收條、當事人陳述等證據材料證實。
合同簽訂後，原告陳某已按約支付購房款180000元，但被告李某一直未實際交付房屋。
故陳某訴至法院，請求法院判令該房屋買賣合同無效，李某返還購房款180000元並支付相應利息。
農村宅基地
二、法院裁判要點
（一）非本集體成員與該集體成員簽訂的購買村宅的合同效力
法院經審理後認為，按照原告陳某與被告李某之間簽訂的合同約定，買賣的房屋系建築於江寧淳化XXX集體經濟組織所有的宅基地之上，根據房地一體的原則，該買賣合同標的物不僅有房屋，還包括相應的宅基地使用權。
根據法律規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，但陳某並非江寧淳化XXX集體經濟組織成員，故其不得購買該宅基地使用權及建築於之上的房屋。
因此，陳某與李某簽訂的合同違反了法律規定。現陳某請求確認該房屋買賣合同無效，符合法律規定，本院予以支持。
（二）合同被確認無效後如何處理
法院最終判決被告李某返還原告陳某購房款180000元並支付相應利息（自2015年1月15日起，按中國人民銀行公佈的同期貸款利率計算至本判決確定的給付之日止），於本判決發生法律效力之日起10日內付清。
宅基地使用證
三、律師觀點
江蘇寧聯律師事務所張成亮律師網絡工作室認為，依據《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第一款 規定“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準”；《中華人民共和國合同法》第五十二條 第（五）項 規定“違反法律、行政法規的強制性規定。”
同時，最高院2016年11月30日《第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀要》第19條規定“在國家確定的宅基地制度改革試點地區，可以按照國家政策及相關指導意見處理宅基地使用權因抵押擔保、轉讓而產生的糾紛。在非試點地區，農民將其宅基地上的房屋出售給本集體經濟組織以外的個人，該房屋買賣合同認定為無效。合同無效後，買受人請求返還購房款及其利息，以及請求賠償翻建或者改建成本的，應當綜合考慮當事人過錯等因素予以確定。”
另，依據《中華人民共和國合同法》第五十八條規定“合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”
顯然，陳某與李某簽訂的合同違反法律強制性規定，應當無效。合同無效後，李某應當返款陳某購房款，至於損失，法院根據具體案情最終確定被告李某按中國人民銀行公佈的同期貸款利率向陳某支付利息作為損失賠償並無不妥。
該案例對於目前想購買農村宅基地（房屋）的朋友來講，具有很大的借鑑意義，建議對於類似交易要慎之又慎，否則最終房屋沒買成，卻因此遭受不必要的損失。
法治中國
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