dr259
您好，很高興回答您的問題。
結合已有審判案例分析，城鎮居民購買農村房屋，合同原則上是無效的，但在某些例外情況下，應當認定合同有效。
一、合同原則上無效
國務院辦公廳1999年頒佈的《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第2條規定，“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在農民集體土地建住宅，有關部門不得違法為建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證”。2004年《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》中強調，“加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。”2007年國務院辦公廳發佈了《關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策通知》，指出農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”。
因此，城鎮居民在農村購買房屋的買賣合同，一般會因違反法律法規的規定而認定為無效。宅基地使用權是集體組織經濟成員享有的權利，是與特定的身份關係相聯繫的，不允許轉讓給非同一集體經濟組織成員。農村房屋很多是沒有產權證書的，在法律法規禁止城鎮居民購置農村宅基地的情況下，城鎮居民就算購買了農村房屋，也無法辦理產權證書的變更登記，也就無法作為房屋所有權人受到法律保護。
二、某些例外情況下，合同有效
實務中，在不違背法律法規、政策的基本規定和精神的前提下，可以對具體案件作出靈活處理。
如果城鎮居民購買農村房屋後，經過相關部門批准，並獲得本集體經濟組織的同意，辦理了房屋所有權和宅基地使用權的變動手續並取得相關權屬證書的，房屋買賣合同可以認定為有效。此外，1999年1月1日修訂以前，回原籍村莊、集鎮落戶的職工、退伍軍人和離休、退休幹部以及回鄉定居的華僑、港澳臺同胞購買農村房屋，其買賣房屋合同應認定為有效。而對同一房屋經過多次買賣、轉讓的效力，可以依據最後一手買受人的身份和交易情況來綜合進行判斷認定。
總之，不應當以違反法律法規的強制性規定而一刀切地認定買賣合同無效，對於城鎮居民購買農村房屋的情況，應當結合特定的歷史背景、買賣房屋時的法律規定以及其他現實情況等因素綜合考量其效力問題。
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京平律師事務所
合同是有效的，但不符合國家規定！國家規定城鎮戶口不能購買農村宅基地房屋，過不了戶。但如果簽訂了合同的，如果遇到拆遷或者農民反悔，本著合同法公平誠信原則，可以要求農民退回你原來買的錢和補償你一些裝修或者維修損失，法院是會支持這點的。
微視時光
應該有效，畢竟很多年了，法律也要考慮時間
