很多人說，當下的西安樓市有些令人看不懂。
為啥呢？
一方面是有樓盤價格在1.4萬/㎡左右，登記的人少，甚至出現核驗數為0的情況；另一方面是均價3.3萬/㎡的盤，很多人覺得價格挺高了，但沒想到買得人不少。
那麼，樓市現在到底是好，還是不好？逆襲行情從何而來？
—— 壹——
先來看看近期樓盤登記的一組數據：
4月10日，西安第一個科技住宅盤長安金茂府，再次推出的3棟樓199套房源，戶型為約146-206㎡的三室和四室，均價20775.87元/㎡。三天有115個意向登記。
4月13日，西安第一個現房銷售的盤滻灞碧桂園·閱江府接受意向登記，首開推出4棟樓170套房源，戶型為95.18-189.43㎡的三室和四室，均價21952.28元/㎡，三天有233個意向登記。
4月16日，曲江二期第一個均價超過3萬/㎡的豪宅新盤玫瑰園二期亮相，首開推出9棟樓342套房源，戶型為230-310㎡的三室和四室，均價33335.85元/㎡。三天有313個意向登記。
這三個盤的價格，在目前西安主城區位於“塔尖”行列。單純從本次的意向登記看，人數還不少，這引發驚呼：
“2-3萬/㎡的房子，想買的大有人在，西安有錢的買房人不少！”
“有人買，說明有市場。說西安房價高？沒有最高只有更高！”
意向登記歸意向登記，最終有多少人能買呢？登記的人數中是不是有“託”？這還得看核驗結果。
這3盤的核驗結果如下：
金茂府三天有115個意向登記，核驗通過14個，其中剛需2個、普通12個，未核驗或申請撤銷 101個。
碧桂園·閱江府三天有233個意向登記，核驗通過126個，其中剛需36個、普通90個，未通過2個，未核驗或申請撤銷 105個。
玫瑰園二期三天有313個意向登記，核驗通過282個，其中剛需38個、普通244個，未核驗或申請撤銷31個。
除了金茂府核驗通過率比較低，佔登記人數的約12%外，碧桂園·閱江府核驗通過率為54%，玫瑰園二期核驗通過率為90%。
都說西安房價高，已經買不起了，金茂府均價20775.87元/㎡，碧桂園·閱江府均價21952.28元/㎡，玫瑰園二期均價33335.85元/㎡，價格一個比一個高，登記人數一個比一個多，核驗通過率也一個比一個高！
神奇不？看得懂不？
—— 貳 ——
其實也不難看懂。
先分析一下上述3盤中，前兩盤為啥均有超過100個未核驗呢？
不外乎三種可能：
1、部分買家或本身就猶豫不決，“冒進”登記後，多方徵求意見決定暫時放棄。這個情況確實也不在少數。
2、有些人雖然登記了，一看反正人數不夠，反正也不用搖號選房了，也就不著急到現場去核驗資料了，啥時候有時間再去現場唄。
3、也有確實如某些“知情人”爆料的那樣，少數盤為了烘托人氣，安排了不少“登記託”，結果出現登記人數不少但核驗通過率低的情況。
這樣也是幾乎所有的樓盤出現的情況，只是程度不同而已。
不過，從這三盤的開發商金茂、碧桂園及萬眾&廣州珠江實業等房企的作風看，第3種情況存在的概率不大。
這些盤的產品都有其特殊性，比如有大平層、精裝、洋房等屬性，價格高，本身就具有“小眾”性，再加上價格不低，市場情況怎麼樣，房企心裡一般都有數，用不著採取什麼技術手段來證明啥。
關鍵是能接受此類產品和價格的買家心裡怎麼想。所以，前兩種情況出現的可能性較大。
就這3盤來說，為啥差異比較大？關鍵在兩個因素：地段、產品。
從3盤的區域和特性看：
金茂府在長安，閱江府在滻灞，玫瑰園二期在曲江二期，顯然“曲江”的區域IP，是玫瑰園二期項目最大的流量保證。
與金茂府和閱江府還有些“藏在深閨人不識”不同，曲江一期的玫瑰園別墅，被認為是西安豪宅的典範之一，名氣在同類產品中靠前，一二期雖有一定的物理距離，但光環確實被自然嫁接了不少。
所以，本次玫瑰園二期有282人核驗通過，有點“搶著買”的意思，也就不奇怪。
此前，也有經開鳳七的龍湖景粼天序均價17000元/㎡，三次開盤三次搖號；城南電視塔東側的華潤悅府，均價2萬/㎡，首開搖號等案例，引發驚訝。
冷靜想想，就總體市場而言，這些個佔據地段和產品差異的盤，無論表現如何，其實還都不能說明什麼。
畢竟，即便是在限購的態勢下，人口過千萬的城市，有幾千個家庭對此類產品有需求，也不奇怪。
—— 叄 ——
如果說到影響，那就是對樓市的口舌之爭的增加了點料而已。
此番均價3.3萬/㎡的343套房子有282個買家的活生生的例子在那，除了會讓不在少數的看衰後市的人士鬱悶外，也讓看多樓市的人士有了新的例子：
“你說樓市不好，均價3萬/㎡的房子怎麼都有人搶著買？這些人都是傻子嗎？”
“你還在猶豫嗎？西安的房價還要漲，錯過當下，以後難有這樣的機會！”
……
雖說均價3萬盤的人氣還不錯，但畢竟是“順銷”，其情況也還在市場大勢之內，並沒有“跳”出來。如果出現“千人搖”，那就得再看了。
所以，對此情況，你若較真，心就亂了。
因為，當前少數情況的存在，還難以改變西安樓市目前“兩極分化明顯”的基本面：
1、均價2萬/㎡及以上的盤，出現人氣的兩極分化。有些要搖號選房，有些直接開盤。
2、均價在10000-14000元/㎡，出現人氣的兩級分化。有些出現“千人搖”，選到滿意的樓層和戶型還很難；有些則是僅有十幾人登記，想買也猶豫。
千盤一面，不是樓市的應有面貌；產品多元化、品質多層次，價格有高有低，才是真實情況。
何時下手，買什麼產品，根據自己的情況而定。
只能接受8000-9000元/㎡價格的產品，就到環主城區域，如涇渭新城、臨潼新城區、秦漢新城、涇河新城，甚至是灃西新城或咸陽城區去選擇；
想買11000-13000元/㎡的房子，就盯著這個價格層的盤去看，關注每一次的房源信息，去鎖定區域，精挑細選。
均價在2萬/㎡甚至更高的盤，不是你的菜，你又不想買、買不起的，無論其表現怎麼樣，那是別人該操心的事，你若只是個看客，卻為此煩神，方向就偏了。
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