很多人说，当下的西安楼市有些令人看不懂。
为啥呢？
一方面是有楼盘价格在1.4万/㎡左右，登记的人少，甚至出现核验数为0的情况；另一方面是均价3.3万/㎡的盘，很多人觉得价格挺高了，但没想到买得人不少。
那么，楼市现在到底是好，还是不好？逆袭行情从何而来？
—— 壹——
先来看看近期楼盘登记的一组数据：
4月10日，西安第一个科技住宅盘长安金茂府，再次推出的3栋楼199套房源，户型为约146-206㎡的三室和四室，均价20775.87元/㎡。三天有115个意向登记。
4月13日，西安第一个现房销售的盘浐灞碧桂园·阅江府接受意向登记，首开推出4栋楼170套房源，户型为95.18-189.43㎡的三室和四室，均价21952.28元/㎡，三天有233个意向登记。
4月16日，曲江二期第一个均价超过3万/㎡的豪宅新盘玫瑰园二期亮相，首开推出9栋楼342套房源，户型为230-310㎡的三室和四室，均价33335.85元/㎡。三天有313个意向登记。
这三个盘的价格，在目前西安主城区位于“塔尖”行列。单纯从本次的意向登记看，人数还不少，这引发惊呼：
“2-3万/㎡的房子，想买的大有人在，西安有钱的买房人不少！”
“有人买，说明有市场。说西安房价高？没有最高只有更高！”
意向登记归意向登记，最终有多少人能买呢？登记的人数中是不是有“托”？这还得看核验结果。
这3盘的核验结果如下：
金茂府三天有115个意向登记，核验通过14个，其中刚需2个、普通12个，未核验或申请撤销 101个。
碧桂园·阅江府三天有233个意向登记，核验通过126个，其中刚需36个、普通90个，未通过2个，未核验或申请撤销 105个。
玫瑰园二期三天有313个意向登记，核验通过282个，其中刚需38个、普通244个，未核验或申请撤销31个。
除了金茂府核验通过率比较低，占登记人数的约12%外，碧桂园·阅江府核验通过率为54%，玫瑰园二期核验通过率为90%。
都说西安房价高，已经买不起了，金茂府均价20775.87元/㎡，碧桂园·阅江府均价21952.28元/㎡，玫瑰园二期均价33335.85元/㎡，价格一个比一个高，登记人数一个比一个多，核验通过率也一个比一个高！
神奇不？看得懂不？
—— 贰 ——
其实也不难看懂。
先分析一下上述3盘中，前两盘为啥均有超过100个未核验呢？
不外乎三种可能：
1、部分买家或本身就犹豫不决，“冒进”登记后，多方征求意见决定暂时放弃。这个情况确实也不在少数。
2、有些人虽然登记了，一看反正人数不够，反正也不用摇号选房了，也就不着急到现场去核验资料了，啥时候有时间再去现场呗。
3、也有确实如某些“知情人”爆料的那样，少数盘为了烘托人气，安排了不少“登记托”，结果出现登记人数不少但核验通过率低的情况。
这样也是几乎所有的楼盘出现的情况，只是程度不同而已。
不过，从这三盘的开发商金茂、碧桂园及万众&广州珠江实业等房企的作风看，第3种情况存在的概率不大。
这些盘的产品都有其特殊性，比如有大平层、精装、洋房等属性，价格高，本身就具有“小众”性，再加上价格不低，市场情况怎么样，房企心里一般都有数，用不着采取什么技术手段来证明啥。
关键是能接受此类产品和价格的买家心里怎么想。所以，前两种情况出现的可能性较大。
就这3盘来说，为啥差异比较大？关键在两个因素：地段、产品。
从3盘的区域和特性看：
金茂府在长安，阅江府在浐灞，玫瑰园二期在曲江二期，显然“曲江”的区域IP，是玫瑰园二期项目最大的流量保证。
与金茂府和阅江府还有些“藏在深闺人不识”不同，曲江一期的玫瑰园别墅，被认为是西安豪宅的典范之一，名气在同类产品中靠前，一二期虽有一定的物理距离，但光环确实被自然嫁接了不少。
所以，本次玫瑰园二期有282人核验通过，有点“抢着买”的意思，也就不奇怪。
此前，也有经开凤七的龙湖景粼天序均价17000元/㎡，三次开盘三次摇号；城南电视塔东侧的华润悦府，均价2万/㎡，首开摇号等案例，引发惊讶。
冷静想想，就总体市场而言，这些个占据地段和产品差异的盘，无论表现如何，其实还都不能说明什么。
毕竟，即便是在限购的态势下，人口过千万的城市，有几千个家庭对此类产品有需求，也不奇怪。
—— 叁 ——
如果说到影响，那就是对楼市的口舌之争的增加了点料而已。
此番均价3.3万/㎡的343套房子有282个买家的活生生的例子在那，除了会让不在少数的看衰后市的人士郁闷外，也让看多楼市的人士有了新的例子：
“你说楼市不好，均价3万/㎡的房子怎么都有人抢着买？这些人都是傻子吗？”
“你还在犹豫吗？西安的房价还要涨，错过当下，以后难有这样的机会！”
……
虽说均价3万盘的人气还不错，但毕竟是“顺销”，其情况也还在市场大势之内，并没有“跳”出来。如果出现“千人摇”，那就得再看了。
所以，对此情况，你若较真，心就乱了。
因为，当前少数情况的存在，还难以改变西安楼市目前“两极分化明显”的基本面：
1、均价2万/㎡及以上的盘，出现人气的两极分化。有些要摇号选房，有些直接开盘。
2、均价在10000-14000元/㎡，出现人气的两级分化。有些出现“千人摇”，选到满意的楼层和户型还很难；有些则是仅有十几人登记，想买也犹豫。
千盘一面，不是楼市的应有面貌；产品多元化、品质多层次，价格有高有低，才是真实情况。
何时下手，买什么产品，根据自己的情况而定。
只能接受8000-9000元/㎡价格的产品，就到环主城区域，如泾渭新城、临潼新城区、秦汉新城、泾河新城，甚至是沣西新城或咸阳城区去选择；
想买11000-13000元/㎡的房子，就盯着这个价格层的盘去看，关注每一次的房源信息，去锁定区域，精挑细选。
均价在2万/㎡甚至更高的盘，不是你的菜，你又不想买、买不起的，无论其表现怎么样，那是别人该操心的事，你若只是个看客，却为此烦神，方向就偏了。
閱讀更多 西安樓市 的文章
